政策解读_上海市房屋管理局

关于《上海市大型居住社区征收安置房源价格管理办法》解读 ( 2020年12月23日 )

为推进本市“四位一体”住房保障体系建设，坚持“保基本、讲公平、可持续”的精神，顺利推进本市重大工程、旧城区改建、城市更新，不断改善市民居住条件。市政府印发了《上海市大型居住社区征收安置房源价格管理办法》（以下简称《办法》）。

一、修订《办法》的背景

征收安置住房原称为配套商品房、动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于本市重大工程、旧城区改建、城市更新等项目居民安置的保障性安居用房。本办法适用于本市行政区域范围内大型居住社区征收安置房源的价格管理。

市政府曾印发《上海市大型居住社区征收安置房源价格管理办法》（沪府办〔2015〕53号），规范了本市征收安置住房房源价格管理工作，明确了房源定价采取“两次定价”的方法、完善了房源建房协议价格和供应价格的确定程序、差价管理等相关内容。

为适应今后管理工作面临的新形势与新要求，有必要开展相关修订工作，以进一步加强完善《办法》内容，为各项具体工作的开展提供更有效的支撑。

二、《办法》的主要内容

修订的《办法》涉及管理机构、定价方法、建房协议价格组成等，主要内容如下：

（一）管理机构

市大型居住社区建设推进办公室（以下简称“市推进办”）内设价格审核小组（以下简称“市审价小组”），市住房城乡建设管理委、市发展改革委（市物价局）、市规划资源局、市财政局、市房屋管理局等部门为成员单位。市审计局和市监察局参与房源定价工作的监督管理。

（二）定价方法

房源定价采取“两次定价”方法，第一次定价为建房协议价格，第二次定价为房源供应价格。

（三）建房协议价格组成和确定程序

建房协议价格由土地价格（折算为土地楼面价）、市政公建配套建设费、建筑安装综合造价、财务成本、销售和管理费用（销售费用按实结算，且最高不得超过1%）、开发单位的微利、相关税费等组成。

建房协议价格应当根据大型居住社区项目开发周期分批确定，由项目建设单位会同大型居住社区所在地的区政府（或区大型居住社区建设推进办公室）在《项目建设协议书》签订前，根据本办法第六条规定的建房协议价格组成，拟定建房协议价格，经市推进办委托有资质的审价单位进行核实论证、提出审核意见后，再由市审价小组审核并报市政府审定。

（四）房源供应价格确定方式和确定程序

房源供应价格，原则上不低于建房协议价格（第一次定价），参照基地周边新建普通商品住房近期实际交易均价或基地拟供应房源市场评估价格，综合考虑征收安置住房基地的土地成本和市场供应价格、基地的开发进度、拟供应房源的交房时间、同基地同类型房源历史供应价格、相邻基地间房源供应价格平衡等因素研究确定。

房源具备供应条件后，由市审价小组根据本办法第八条规定，适时拟订和调整各大型居住社区征收安置房源供应价格，报市政府审定。房源使用区如因房源供应价格调整及房源调剂使用等原因，在重大工程或重点旧区改造项目中产生“同一基地、不同价格”征收安置房源的情况，区政府可通过动迁补偿方案平衡或进行房源价格调整，并将房价调整意见报市房屋管理局备案。

（五）差价管理和使用

对房源供应价格与建房协议价格间的差价，由市住房保障建设管理机构向项目建设单位收取，并在按照本办法第七条规定完成建房协议价格结算后，将项目的差价缴入国库。市住房保障建设管理机构差价专户资金收缴使用情况接受市财政局、市审计局、市发展改革委等部门监督。

差价应当优先用于平衡大型居住社区内保障性住房项目建房成本。多余部分，可用于支持大型居住社区相关市政公建配套设施、其他重点配套设施建设以及市住房保障建设管理机构管理费用支出等。差价按照“聚焦基地、综合平衡、统筹使用”的原则实行全市统筹，由市房屋管理局结合基地具体情况拟订建议方案，经市发展改革委会同市住房城乡建设管理委、市财政局、市规划资源局审核并报市政府批准后使用。