“美好家园”典型案例——上海市闵行区新虹街道爱博四村小区 ( 2021年12月02日 )
一、小区概况
爱博四村位于上海市闵行区天山西路4358弄，位处虹桥商务区的核心区域， 2011年9月交付入住，总建筑面积165892平方米。居民大部分来自原华漕镇因涉及交通枢纽动迁的陶家角村、红星村、黎明村三个村，现有居民1552户，常住人口约4200人，房屋出租率较高，其中有60%是租住在这里的商务区白领和交通枢纽工作人员等。
随着居民的逐步入住，爱博四村也迎来了社区管理上的治理挑战。农民“洗脚上楼”却未融入社区生活，诸如违规搭建、侵占消防通道、群租引发的治安和火灾案件时有发生，小区公共区域乱停车、乱堆物、毁绿种菜、破墙开店等问题更是频频发生。自2018年3月，爱博四村探索创建“党建领航-红色物业”工作，先后获得闵行区红色物业示范社区、上海市节水型小区、上海市最美文化村居、闵行区疫情防控先进集体称号等，小区物业服务质量和居民满意度连年提升。
二、主要做法
（一）坚持党建引领，一核三元，搭建基层红色平台
一是增强党组织领导核心。强化居民区党组织的领导地位，健全“1+3+N”工作机制，落实党组织领导居委会、业委会、物业服务企业等“三驾马车”制度性安排，将“四位一体”工作制度作为居民区常态化工作机制。充分发挥居民区党组织在做好群众工作、化解各类矛盾、促进和谐稳定、加强基层治理等方面的独特优势，把工作有效渗透到业委会、物业服务企业等组织中去，发挥在物业管理服务中各方的主观能动性，不断提升专业素养和服务水平，加大对各种组织力理的统筹整合，协调带动各类基层组织实现功能互补、良性互动，切实把党的政治优势和组织优势转化成社区治理、服务群从、统筹资源的能力水平。
二是赋能业委会红色基因。探索居民区党组织行使对业委会人选的“结构建议权、人选建议权、资格审查权”，并明确业委会在不履职时居民区党组织可代为履行部分职责，通过《议事规则》将这些权力赋能居民区党组织，让党组织在业委会人选把关和履职监管中大胆发声。2017年5月，街道以爱博四村为试点，选举产生由业主、居委干部、社区青年骨干组成的新一届业委会班子。业委会班子以“四季”青年风尚季、党建共建季、志愿服务季、暖心行动季四个主题作为载体，搭建红领四季议事厅、青年智囊团，共同讨论大小事务，策划开展各类活动，积极倾听社区呼声，让物业管理矛盾早发现、早化解，提升居民的满意度和幸福感。
三是加强物业行业党建。引领物业行业服务能级提升，新虹街道成立了“物业服务企业联合党总支”、“物业党员应急抢险突击队”、“物业党员示范岗”，发挥党组织在物业服务中的战斗堡垒作用和党员先锋模范作用。积极鼓励物业企业工作人员向党组织靠拢，吸收红色力量，把党建引领主线贯穿始终。因在红色物业工作中表现突出，爱博四村欣赛物业党支部被评为五星党支部。物业党支部和居民区党支部进行共建，在垃圾厢房旁边开辟了一方“生境花园”，作为亲子家庭活动基地。通过招募社区亲子家庭志愿服务队和青年志愿者，开展形式多样的居民自治活动，鼓励志愿者自发举办自治活动，动迁居民有着原本自留地种菜的习惯，在物业定期清理的同时，居民区党支部疏堵结合，同时种出来的菜无偿捐给小区门口的为老服务中心，可谓一举两得，获得居民一致好评。
四是成立红色物业“共治委员会”。在居民区党组织设立“红色物业共治委员会”，居民区党支部书记作为“驾车人”，将“一居五员”（居委、社区民警、城管执法、房屋专管员、法律顾问和网格巡查员）和业委会、物业、业主党员代表组成“共治委员会”，实现业委会相关工作、小区重大事项，党内先知晓、先讨论、先行动、先进步、先批评，形成了共建共治共享的社区治理新格局。同时，爱博四村党支部因地制宜，以“居村联动、居企联动、社居联动、社企联动”为桥梁，与陶家角村、红星村、周边辖区单位结对共建，共建单位党员、社区双报到党员作为网格化战斗单元的成员，在防控抗疫、创全迎检、垃圾分类等工作中，即充实了社区党员队伍，也强化了社区的战斗力、凝聚力。
（二）坚持人民为本，法治先行，激活基层红色细胞
一是加强物业规范化建设。做实信息公开平台和“四公开一监督”信息公开机制，推动信息全覆盖公开公示。建立物业服务综合考核评价机制，“红黑榜”制度，以及应急托管机制，推动企业优胜劣汰。做实做细物业管理细则，将各类“物业使用中的禁止行为”的管理权在《管理规约》中明确，确保物业管理工作有章可循。制定住宅小区物业管理区域规范化建设的指导意见，提升物业管理精细化规范化水平。爱博四村对小区的门岗、物业接待窗口、设备房、地下空间、楼道、业委会办公室等所有物业管理区域进行“规范化”、“品牌化”打造，让小区居民对物业管理工作，可以“看的到”，“摸的着”，“找的着”，“问的着”，提高居民的“可视率”。
二是提升业委会自治能力。在居委会下设委员会中增设了“业委会和物业工作指导委员会”，由街道对业委会进行专业评估和业务培训，健全业委会信息公开制度和纠错退出机制，提升业委会规范运作水平，加强业委会的依法自治能力。引入专业第三方为小区业委会提供专业服务，如引入工程项目工作室，对小区3万以上的维修、更新和改造项目进行专业评估；引入维修资金开户银行三审机制，对小区5万以上的维修、更新和改造项目进行审价审计；引入公共收益代理记账机制，对小区公共收益进行代理记账。引入物业费评估机制，通过召开小区物业费评估会议，帮助业委会盘清小区公共收益，厘清物业管理成本，通过第三方专业监管服务规范业委会运行机制，提高社区业主自治能力，倒逼物业服务企业提升服务水平。
三是提升物业服务行业能级。加强典型引领，营造和谐行业氛围，鼓励企业参与红色物业创建，并开展“最美物业服务团队”、“最美物业人”评选，营造典型引路、创先争优、和谐共生的行业氛围。打造“新虹街道物业管理实训基地”平台，通过党性锻炼、技能比武、教育实训等方式，在明确组织建设和行业监管等要求的同时，致力于将物业企业培育成“党的工作队”。2019年服务于爱博四村的上海欣赛物业管理服务有限公司成功获得“上海市物业协会诚信承诺3AAA级企业”和“上海市巾帼文明岗”称号，在2020年度闵行区住宅小区物业居民满意度测评中排名全区第三。
（三）坚持比学赶超，数据赋能，提高基层红色效能
一是科技赋能，物业监管动态化。2018年2月，街道在爱博四村试点的基础上推出“物业直通车”app，把全街道32个居民区和20多个物业公司纳入信息平台，让居民可以随时随地发现问题、上报问题，并在手机上对物业服务打分。同时根据监督评价系统大数据分析，动态生成物业服务窗口排名和物业企业排名“黑白名单”，倒逼物业积极“抢单”解决问题，不断提升物业管理综合水平，这个“掌握”在每个人手中的系统，在全市属首创，获得市、区领导的充分肯定。运行以来，受理业主上报问题51743起，其中51309起处置完成，处置率达到99.16%，居民满意率达到89.26%
二是智慧安居，物业管理实时化。2018年，爱博四村作为街道“红色物业·智慧安居”试点小区，在抓实红色物业的同时，积极推进“智慧社区”一体化建设。目前爱博四村智慧智慧安居信息平台，包括物业监管APP“物业直通车”，8个智能消防栓、8个高空抛物摄像头、20个违停地磁、13个电梯阻车系统、1辆微型消防站流动车、1套人脸识别系统以及624个楼道智能烟感、3个楼道堆物感知、1个防汛窨井、2个消防水箱感知等N个相互联动的小区“神经元”及1个老年智慧食堂，通过这些“智能化”设施，实现对物业服务企业和业委会工作的实时监管，构建智能化、信息化下的“四位一体”社区治理新模式。
三是数据实时，社区画像清晰化。爱博四村将智能设备采集实时数据接入“红色物业·智慧安居”信息平台，围绕“党组织引领力”、“物业企业服务能力”、“业委会自治力”三个维度形成“红色物业综合管理健康画像”，这项工作已在街道各小区推广，形成对各物业服务企业“红黑榜”排名，并通过微信公众号公开，供居委、业主委员会、物业服务企业对小区物业管理情况进行科学分析和决策，为各小区业委会选续聘物业服务企业提供了依据，也为物业服务企业总公司评定项目经理履职情况作重要参考。
三、主要成效
（一）小区环境焕然一新，社区居民满意度逐年提升
2015年闵行区全面启动“五违”整治行动，爱博四村社区党组织积极响应号召，动员小区党员干部带头拆违，成为全街道首批完成拆违整治任务的小区。2018年为保障进博会的召开，新虹街道爱博家园对占用屋顶公共部位的行为进行全面整治，爱博四村物业服务企业依托《管理规约》和《物业服务合同》的授权对对182处违规开设的门洞、28扇违规开设的窗户、24处楼道搭建、15处私自安装的空调及热水器进行代为改正，同时对一户拒不配合整改的业主上诉法院要求执行。
自智慧小区建设以来高空抛物现象杜绝、电瓶车整齐停放在非机动车库内，截止2021年上半年，小区自动感知发现的各类物业管理问题达到4000多件，让大量物业管理不到位的问题和矛盾第一时间得到发现和化解，且大大减低物业公司巡查服务成本。通过数据赋能和业委会及业主的监管，物业服务企业快速提升物业服务水平，有效提高了物业管理效能。此项工作也得到了学习强国、新华社、文汇报、新闻坊、新民晚报、今日闵行等媒体的关注。至此，爱博四村从社区环境脏乱差、物业管理无从下手的小区，到井然有序的智能化花园社区，社区居民满意度和幸福感大大提升。
（二）党建引领社区自治，开启社区治理新模式
爱博四村社区党组织通过党建引领推动业委会打造社区自治生态体系，以机制赋能社区业委会当家作主，收获良好自治效果。
经第三方物业费评估，对于物业费用存在缺口问题，业委会通过召开业主大会后决议，从提高小区停车费入手，以期增加公共收益，从而补充维修资金和物业服务费。爱博四村2020年度全年公共收益入账7万余元；2021年度上半年公共收益入账19万余元，预计年增长4倍。充裕的公共资金，既调动了物业服务企业提供更好服务的积极性，也促进了居民积极参与小区改造和治理的主动性。2019年业主主动出资对小区门头、非机动车库充电桩、电梯阻车系统和小区绿化等公共部位及设施进行改造。
特别在疫情期间，物业服务企业承担了疫情防控重任，门岗24小时布控测温、严控出入人员。小区业主主动提议业委员会召开业主大会表决，在门岗增设人脸识别测温系统，降低物业保安的工作量和风险，提高人员管控的精准度，增加小区防控安全度。业主主动为物业服务企业分担难处，为社区居民安全谋福利，是社区自治生态形成的重要标志。
（三）红色物业深入民心，你追我赶创美好家园
爱博四村党建引领的社区治理不仅依靠政策、机制的硬实力，更处处体现着“五个人人”的上海软实力。社区党组织用心体会居民心声，尊重居民习俗，切实让居民感受温暖。在爱博四村里有一条“彩虹轮胎路”，原先路边设置了木栅栏，小朋友、老人摔跤的话容易受伤，2020年，由居民区党支部牵头，通过召开“四位一体”会议，从设计、到收集废旧轮胎，区域共建单位、志愿者、业委会、物业群策群力，使得彩虹轮胎路，成为小区的又一道“亮丽”的风景。
无论是“彩虹轮胎路”、“垃圾箱小花园”“、为老百姓红白喜事打造的居民会所”， 居民们口口相传着爱博四村生活的变化，让爱博四村成为了爱博一至五村的标杆，各小区的业委会和业主群纷纷借鉴四村经验，监督、提升各自小区的物业服务水平，在小区环境面貌“暗自较劲”，形成了浓厚的“比学赶超”氛围。目前爱博四村的经验，已在新虹街道进行推广。