“美好家园”典型案例——上海市闵行区古美路街道东苑半岛花园小区 ( 2021年12月02日 )
一、小区概况
东苑半岛花园小区地处顾戴路1266弄，总建筑面积21.76万平方米，由22栋高层以及45栋多层、复式和别墅组成，其中既有商品房又有动迁房，于2002年竣工入住，小区房型多样，环境优美。该小区隶属于平吉三村居委会，总户数1252户，常住居民4100余人，其中来沪人员800余人，平吉三村居民区党总支下设6个党支部，在册退休党员176人。小区物业收费标准多层1.4元、高层1.8、别墅1.87，绿化占45%，河道8000平方米，小区停车位地下500个、地上450个，基本满足小区居民需求。
起初由于“四位一体”联动存在不足、未能形成工作合力，业委会人心不齐、能力跟不上，前期物业连年被欠款、长期不作为，整个小区的管理陷入了恶性循环，居民怨声载道，直接影响居民的幸福指数。自2017年起，在对业委会、物业企业完成调整后，平吉三村党总支在全区首推“红色物业”工作模式，在充分酝酿的基础上积极探索党建引领业委会和物业服务建设，并形成了较好的示范效应。东苑半岛花园小区先后获得“上海市文明小区”“上海市平安示范小区”、闵行区垃圾分类“精品小区”、闵行区住宅小区综合治理暨“美丽家园”创建优秀示范点、上海市“美丽家园”建设特色示范小区等称号。同时，党总支书记马雪花和物业经理王士岩分别获得“上海市先进工作者”、“上海市劳动模范”的荣誉。
二、主要做法
（一）强核心、凸显党建领航
一是建立党的组织。以片区为单位成立物业企业联合党支部，将小区物业公司中的个别党员纳入统一管理，让基层的党员更有责任感和归属感，时刻提醒自己是一名党员，起到模范带头作用，接受居民监督。二是加强党对业委会的组织领导。党总支下设“业委会工作联合党支部”，居委会增设“业委会和物业工作指导委员会”，监督指导业委会依法、依规开展工作。严格把好业委会人选“推荐关”、“准入关”，确保党总支在业委会换届选举中行使“结构建议权”、“人选建议权”和“资格审查权”，将小区内热心公益事业、责任心强、办事公道、法制意识强的业主通过党内民主的方式推荐出来，并做好人选的公示工作。三是开展党建联建。党总支聚焦居民最关心、最直接、最现实的利益问题，针对社区治理中的难点和热点，通过签约共建、文明共创，整合房管办、城管、社区民警、律师、第三方“好管家”、居民骨干等各方资源，形成共同参与、良性互动的工作格局。
（二）重指导、引领居民自治
党总支坚持把业委会建设作为破解小区综合治理难题的“牛鼻子”，作为“红色物业”的重要组成部分，以居民区党建为引领，以业委会规范化建设和能力提高为抓手，进一步发挥业委会在社区治理中的主体作用。一是严选业委班底。在业委会换届中，党总支在人选把关中大胆发声，积极行使“三项权力”，提出人员结构互补、专业性和能动性结合等原则，优选出新一届业委会班底，并有效落实了居委会和业委会的交叉任职。二是确保规范运作。落实业委会成员任前谈话、诚信承诺制度，明确权利、义务，接受任前“一对一”培训，提升业委会成员业务能力，落实“重大项目改造、物业企业选聘”等重大事项通报、报备制度，便于职能部门提前介入、指导把关。三是发挥主体作用。业委会主动接受党总支的领导和“业委会和物业工作指导委员会”的监督指导，积极参加小区“联席会议”，坚持“周周碰”，先协商后决策，快速、合理解决小区问题，避免产生历史遗留问题。四是确保公开透明。业委会在小区公示栏、物业管理处等，全面公示小区的物业服务、收费标准，并结合小区公众微信平台，定期公布重大事项决议、维修资金、公共收益收支、使用情况等，做到线上线下同步账目公开，提高小区收支透明度和居民知晓度。
（三）细打磨、追求品质服务
一是落实标准化、可视化建设。促进小区物业服务企业在创建“红色物业”过程中落实物业服务“八个规范”和“十项标准”，在小区物业管理处及各类公共区域、楼道，全面公示物业服务标准、收费标准、维修基金及公共收益管理使用情况，做到“应公示尽公示”。二是强化物业规范化建设。确保物业企业依照合同约定，规范提供服务，业委会定期开展对物业企业工作人员的服务质量评定，对考核不合格的人员督促整改，逾期不予整改的要求总公司给予更换。鼓励物业企业积极参加街道举办的专业培训和技能比拼，不断提升物业管理精细化、规范化水平。三是提升物业服务能级。鼓励物业企业参与“红色物业”创建，配合街道组织的物业服务满意度和专业度测评，过程中小区物业保持优异表现，多次被评为“最美物业服务团队”、“最美物业人”、“十佳物业管理处”、“红榜物业企业”，此举也倒逼小区物业管理服务能级不断提升。
（四）搭平台、畅通民意渠道
一是建立社区议事平台。依托社区共建理事会，每年年初召开成员会议，围绕街道党工委中心工作，结合社区实际情况，确定社区居民最关心的难点和热点问题，提炼2-3个议题作为社区年度项目开展。二是充分开展民主协商。针对每个议题，召开共建理事会成员、社区两委成员等扩大会议，面对面进行协商。根据会议协商情况，邀请有威望的群众、退休干部进行个别恳谈，邀请党代表、群众代表等一同实地走访调研。针对专业性、技术性、复杂疑难的公共决策事项，邀请上级部门及辖区专业人士等，进行咨询论证、评价分析，提出协商参考意见和对策建议。三是形成明确工作目标。将会议、个别谈话、走访调研后形成的协商意见，提交共建理事会成员表决，直至协商意见达成一致，形成协商结果，作为年度工作目标。四是有效把控项目实施。协商成果形成后，党组织牵头组织有关人员按计划推动项目落实，并及时将实施进程进行公布，切实保障协商主体的监督权，保证项目实施全程的信息公开、透明。
（五）巧干事、维护和谐稳定
党总支充分利用社会资源优势，开展各类有益活动，推进社区凝聚力工程，为创建“和谐小区”奠定基础。如依托社区“音微爱”快乐驿站平台的优势，开展各类喜闻乐见的活动，为居民的参与提供舞台，同时注入新的动能；开展“打造绿色生活，DIY动手种绿植”进社区活动，鼓励践行绿色理念；开展“东苑半岛义工服务”，让居民不出家门就能享受到便捷服务；开展“妙趣横生的运动会”，挖掘居民的年轻活力，营造小区内融洽氛围；开展“垃圾分类苑·环保”活动，打造“垃圾分类”时尚景观，激发居民参与“垃圾分类”的热情。
三、主要成效
（一）社区治理环境得到优化
居民区党组织是社区各项事务的领导核心，平吉三村党总支紧紧围绕区委“5·15”领航工程和“古美城市家园党建”的整体部署，认真对标街道关于物业党建和业委会党建的相关工作要求，始终坚持跨前一步、主动作为，发挥党建引领作用，团结自治组织、社会组织、群众团队、居民骨干等各方力量共同参与社区治理，深入开展“红色物业”创建，探索解决社区治理中的堵点、痛点、难点，实现了社区治理的共建共享、共荣共赢。目前，平吉三村居民区党建引领有力，“四位一体”作用明显，小区整体运转高效有序，“红色物业”体系不断优化，即使面对疑难问题也游刃有余。譬如：在党总支的牵头组织下，“四位一体”会议决定采用“五步法”，由小区公共收益出资107万，推动整个小区技防改造，强化小区安全系数，前后共更换和新增182个高清探头，增设电子围栏9400米，更新车禁、门禁系统，实现了全覆盖、全封闭，项目完成至今，东苑半岛花园一直为入室盗窃案“零案发”小区，已然成为全区有名的“平安小区”。
（二）社区自治水平得到提高
小区业委会的作用愈加凸显，正是由于街道的多项支撑、约束机制，有效促进了业委会的规范运作，使得小区自治水平不断提高，解决问题的能力也日益增强。小区在启动“美丽家园”建设前，业委会明确了解决小区“急、难、愁、盼”问题的项目定位，细致排摸小区设施基础数据，合理开展意见征询流程，做到合理意见多采纳、无理意见不回避，最终确定了小区主干道沥青路面铺设、消防设施设备更新改造、电动汽车充电桩改造安装等10多个项目，并在业主大会中以96%的同意率获得通过，得到了业主的全力配合和支持，避免了业主在工程正式启动后对项目产生分歧和矛盾。施工过程中，业委会实行“2+5”上班模式，扮演“督查员”和“老娘舅”角色，对文明施工、施工质量等现场督查，快速化解施工方与居民之间的摩擦，确保了项目建设无任何信访投诉情况发生。除此之外，业委会严把资金关，对维修资金的使用做到“胆大心细”，入账做到“一丝不苟”，小区维修资金入账每年增长近50万元，实现了小区的自主造血。
（三）居民满意度得到提升
东苑半岛花园小区以“红色物业”创建为契机，努力构建党总支领导下的居委会、物业、业委会“三驾马车”为主题的基层社会治理共同体，加强了平吉三村党组织的核心领导，改变了以往党组织、居委会、业委会、物业各自为政的工作状态，使四个单位形成了坚强合力，及时发现和解决物业管理、小区治理过程中存在的问题，补齐社区服务短板，提升和拓展物业服务内涵，不仅促进了社区各项工作的顺利进行，而且为居民排忧解难的做法深入民心，物业得到提升后的管理、服务得到居民的广泛认可。前几年，小区对物业管理费进行调整，其中牵涉到动迁房管理费和停车费的缴纳环节，居民对此意见很大，甚至造成信访，导致物业费收缴率仅维持在65%左右，大约有四五百户居民拒绝缴纳物业费。但随着“红色物业”效用的不断输出，居民区党总支、居委会、业委会的齐心协力做工作，加上物业服务水平“实打实”的提高也获得了广大业主的肯定，物业费的收缴率逐年提升，到今年已经达到99.45%，居民对物业服务的满意度也达到了99.4%，甚至有业主主动缴纳了十多年未缴纳的物业管理费和停车管理费。
（四）“四位一体”机制有效运行
居民区党总支充分整合社区资源，强化职责定位，有效防止各方相互扯皮的现象，从而为更好更快地解决问题、制定方案提供了坚实保障。居民区党支努力统领协调好居委会、业委会、物业公司的关系，针对小区内居民反映的难点、热点问题，四位一体及时召开会议进行商讨、研究、解决，共同服务居民。坚持四位一体每周巡查制度，每周一次准时到小区巡查，针对小区环境卫生、绿化养护、治安防范等问题及时记录在册，并由居委会进行统一梳理分工落实，及时协调、及时解决，将矛盾问题解决在萌芽状态。
随着“红色物业”创建进一步深化，预期效益逐步体现，小区的运转步入正轨，环境面貌持续完善，同时形成了党总支核心引领、居委会指导把关、业委会担当作为、物业认真履职，“四架马车”齐抓共管的良好局面，居民满意度显著攀升，东苑半岛花园小区也成为了闵行区“红色物业”创建的样板小区。因“红色物业”创建工作突出，东苑半岛花园的综合治理效果得到市、区各级领导的充分肯定，在全国基层党建研讨会上得以展示，央视《焦点访谈》等中央、市级媒体进行了集中报道，2018年以来接待市领导、区领导调研及全国各地参观学习队伍200余支。目前，全街道正以东苑半岛花园为标杆，积极开展“比学赶超”活动，力求通过深化“红色物业”创建进一步提升社区治理水平。