全流程公开_上海市房屋管理局

《上海市住房租赁合同网签备案操作规定》征求意见稿 ( 2024年11月06日 )

第一条 （目的和依据）

为规范本市住房租赁合同网上签约、登记备案（以下简称“网签备案”）行为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》《上海市住房租赁条例》，制定本规定。

第二条 （适用范围）

本市行政区域内的住房租赁合同网签备案适用本规定。

第三条 （职责分工）

市房屋管理部门是本市网签备案的行政主管部门，负责网签备案相关工作的统筹协调、政策制订、监督管理。市民政管理部门负责协调落实网签备案业务下沉社区事务受理服务中心。市公安部门负责租赁房屋的实有人口信息登记工作。

各区房屋管理部门以及乡、镇人民政府或街道办事处应当在区人民政府的统一领导下，负责本辖区内网签备案业务的协调推进、监督管理。

市房地产交易中心（市住房租赁管理事务中心，以下简称“市租赁中心”）负责全市网签备案业务的操作指导、用户管理和日常监管。区房地产交易中心（区住房租赁服务中心，以下简称“租赁中心”）负责本辖区内网签备案工作的日常监管和便民服务，建立街镇网签备案工作联络机制。

租赁中心、各街道（镇）社区事务受理服务中心（以下简称“受理中心”）、房地产经纪机构和住房租赁企业（以下简称“住房租赁服务单位”），依据各自权限，为租赁当事人提供网签、备案服务。

第四条 （租赁合同网签备案信息系统）

市房屋管理部门会同市大数据中心建立完善住房租赁基础数据库和租赁合同网签备案信息系统，与相关平台实现信息共享和业务协同。

租赁中心和住房租赁服务单位使用租赁合同网签备案信息系统办理网签备案。受理中心使用上海市社区事务受理信息系统办理网签备案，租赁合同网签备案信息系统对接上海市社区事务受理信息系统，提供后台支撑。

第五条 （租赁合同网签备案程序）

（一）申请

1.网签备案一体化申请：鼓励出租人和承租人通过住房租赁平台进行网上签约，具备租赁合同网签条件的，租赁双方当事人向租赁中心、受理中心或住房租赁服务单位提出新增或注销网签备案申请；

2.仅备案申请：对于具备租赁合同网签条件、但住房租赁服务单位暂无备案权限的，由住房租赁服务单位为租赁双方当事人办理网签并出具租赁合同备案申请书，租赁任意一方当事人向受理中心提出新增备案申请；暂不具备租赁合同网签条件的，租赁双方当事人向租赁中心或受理中心提出新增或注销备案申请。

（二）受理

租赁中心、受理中心或住房租赁服务单位核验申请材料，材料齐全的，予以受理；材料尚未齐备的，一次告知需补正材料。

（三）审核

网签备案一体化申请实行系统核验，核验通过的，租赁中心、受理中心或住房租赁服务单位办理新增或注销网签，同步为租赁当事人办理新增或注销备案，打印住房租赁合同备案通知书（详见附件1）；其中，通过住房租赁服务单位办理的，租赁当事人应在本市住房租赁公共服务平台完成实名认证、用户注册。

租赁中心、受理中心受理的网签备案一体化申请，因系统数据问题等特殊原因导致核验未通过的，受理人员可以提交强制核验申请，经所属业务部门负责人审核同意后办理。

仅备案申请的，住房租赁服务单位为租赁当事人办理网签后，出具租赁合同备案申请书；由租赁中心或受理中心为租赁当事人办理新增或注销备案，打印住房租赁合同备案通知书。

租赁当事人在本市住房租赁公共服务平台完成用户注册后，可自行下载网签合同文本。

第六条 （租赁合同新增网签备案）

（一）租赁双方当事人向租赁中心、受理中心或住房租赁服务单位提出网签备案一体化申请的，提交以下材料：

1.租赁合同网签（备案）申请书（收取原件，详见附件2）；

2.身份证明（核验原件）；

3.住房证明（核验原件）。

（二）租赁双方当事人通过住房租赁服务单位完成网签后，可由租赁一方当事人向租赁中心、受理中心提出备案申请，提交以下材料：

1．租赁合同备案申请书（收取原件，详见附件3）；

2．身份证明（核验原件）。

（三）对暂不具备网签条件的，租赁双方当事人向租赁中心、受理中心提出仅备案申请的，提交以下材料：

1.租赁合同备案申请书（收取原件）；

2.身份证明（核验原件）；

3.住房证明（核验原件，收取复印件）；

4.租赁合同（核验原件，收取复印件）。

第七条 （租赁合同注销网签备案）

租赁合同提前解约，租赁双方当事人向租赁中心、受理中心申请租赁合同注销网签备案的，提交以下材料：

（一）租赁合同网签备案申请书（收取原件，详见附件4）；

（二）身份证明（核验原件）；

租赁当事人一方不配合办理的，可由另一方单方申请租赁合同注销网签备案，并作出书面承诺。

第八条 （身份证明）

（一）自然人的身份证明

1.中国公民申请租赁网签备案的，提交有效身份证。无身份证的，提交有效军人身份证件（并提供身份证号）、中国护照等身份证明；未成年的，可以提交户口簿或出生证明。

2.香港、澳门特别行政区居民申请网签备案的，提交往来内地通行证或者港澳居民居住证；台湾居民申请网签备案的，提交来往大陆通行证或台湾居民居住证。

3.外国自然人申请网签备案的，提交护照或外国人永久居留身份证。证件用外国文字书写的，同时提交有资质的翻译公司提供的中文译本。

(二)法人和其他组织的身份证明

1.境内法人、其他组织申请网签备案的，提交营业执照。外国企业驻国内机构申请网签备案的，提交代表机构登记证，同时提交有资质的翻译公司提供的中文译本。

2.在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请网签备案的，提交有关的登记注册证明，同时提交有资质的翻译公司提供的中文译本。

第九条（住房证明）

本规定所称的住房证明包括：

（一）房地产权证、房屋所有权证、不动产权证；

（二）房地产登记证明（预告登记）及房屋交接书、不动产登记证明（预告登记）及房屋交接书；

（三）新建商品房出售合同，或者新建商品房预售合同及房屋交接书；

（四）租用居住公房凭证（红卡）；

（五）动迁安置协议及配套商品房供应单等人房对应的证明文件；

（六）宅基地使用证、用地批文或者批准建房文件，无法提交的，由乡、镇相关管理部门出具相应证明文件；

持（一）至（四）类住房证明的，向租赁中心、受理中心或住房租赁服务单位申请网签、备案；持（五）、（六）类住房证明的，向租赁中心、受理中心申请备案。

第十条 （租赁合同网签备案代理）

（一）法定代理

无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人，作为法定代理人申请租赁合同网签备案的，提交监护人证明和被代理人身份证明复印件，以及代理人身份证明原件进行核验。

（二）委托代理

租赁双方当事人委托申请网签备案的,提交委托书原件、被代理人身份证明复印件（核验后返还）、代理人身份证明原件（核验后返还）。

第十一条 （保障性租赁住房、廉租实物配租房源网签备案）

本市保障性租赁住房、廉租实物配租房源合同网签、备案由房源出租单位负责实施。实施机构对申请人租赁行为的真实性、合法性负责。申请人实施网签后，由房源出租单位打印住房租赁合同备案通知书。

第十二条 （网签备案期限要求）

网签备案需有明确的起止日期，且租期不少于30日，备案的最长有效期一般不超过3年，备案有效期到期自动失效。同一房屋或部位出租的，备案间隔原则上不少于2个月。

第十三条 （办理要求）

租赁中心、受理中心为租赁当事人提供网签备案的全市通办服务。持本规定第九条（五）、（六）两类住房证明的，暂不具备网签条件，由房屋所在街道（镇）受理中心或所在区租赁中心办理。

租赁中心、受理中心、住房租赁服务单位对符合网签备案条件的，提供当场办结服务。

第十四条 （责任要求）

租赁中心、受理中心、住房租赁服务单位应根据本规定要求，为租赁当事人提供网签备案服务，并接受市、区房屋行政管理部门的监管。其中，住房租赁服务单位未按本市有关规定办理网签备案的，视作中介居间或租赁服务未完成，由相关管理部门依据《上海市住房租赁条例》等规定，予以处理。租赁中心、受理中心、住房租赁服务单位为当事人伪造材料提供便利的，经相关管理部门核实的，市租赁中心可撤销网签备案，暂停相关服务权限，并将涉事机构和人员的违规行为在相关平台予以警示公示。

第十五条 （住房租赁合同备案通知书）

住房租赁合同备案通知书一式两份，出租人、承租人各持一份。住房租赁合同备案通知书使用租赁合同备案业务专用章，按照本市电子印章和电子证照有关要求实行管理。

申请人通过线上办理网签备案的，在线打印住房租赁合同备案通知书。

第十六条 （资料管理）

网签备案所形成的相关业务资料，由租赁中心、受理中心、住房租赁服务单位在备案有效期届满后2年内妥善保存。保存期届满的，租赁中心、受理中心、住房租赁服务单位可以参照档案管理的相关规定予以销毁。相关业务资料实现电子归档的，租赁中心、受理中心、住房租赁服务单位可不再保存纸质材料。

第十七条 （线上办理和免于提交）

市房屋管理部门会同市大数据中心，按照本市“一网通办”的要求，逐步推行网签备案相关服务的线上办理，通过“一网通办”门户网站、“随申办”APP、小程序等渠道，对具备系统核验条件的办件，提供在线办理网签备案服务。

租赁当事人、住房租赁服务单位等办理网签备案，提交的材料可以通过数据共享调取电子证照的，免于提交。

第十八条 （数据共享）

市房屋管理部门将网签备案有关信息对接本市大数据中心，实现与市民政、公安等部门数据共享和业务协同。

区、街镇相关管理部门可以申请开通住房租赁平台用户权限，实现住房租赁数据的查询、共享和利用。

第十九条（信息查询）

租赁住房的权利人可凭身份证明，申请查询与该租赁住房有关的租赁网签备案信息。

住房租赁合同的出租人、承租人、共同居住人可凭身份证明，申请查询与该合同有关的租赁网签备案信息。

国家安全机关、公检法、纪检监察部门的工作人员可凭身份证明、工作证、法院调查令和介绍信等合法有效证明查询相关的租赁网签备案信息。

法律、法规对信息查询另有规定的，从其规定。

第二十条 （其他规定）

原《上海市住房租赁合同网签备案操作规定》与本规定不一致的，以本规定为准。

第二十一条（施行日期）

本规定自2023年月日起施行，有效期至2028年月日。此前规定与本规定不一致的，以本规定为准。