关于《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》的解读材料 ( 2019年12月04日 )
为进一步加强本市住宅物业管理区域的装修管理，规范住宅物业装修管理活动，创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境，维护全体业主的共同利益。根据《上海市住宅物业管理规定》(下称《规定》)和《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）(下称《办法》)的有关规定，结合本市实际，制定了《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》（下简称《通知》）。本通知自2020年1月1日起施行，有效期至2024年12月31日。原《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》（沪房地资物〔2001〕488号）、《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》（沪房地资物〔2004〕325号）同时废止。本《通知》内容分为五部分：
一、关于物业服务企业切实履行管理职责的规定
物业服务企业应当依据《规定》、《办法》的相关规定和《前期物业服务合同》或《物业服务合同》、《临时管理规约》或《管理规约》的相关约定，履行对业主、使用人装修活动的管理职责。
物业服务企业应当参照本市房屋行政管理部门制作的示范文本，制订适用于本物业管理区域的《住宅装修须知》（下称《须知》）等文件，并明确由专人负责对装修活动的日常巡查和管理。物业服务企业不得擅自收取装修管理保证金，但本物业管理区域内作为销售合同附件的《临时管理规约》或经业主大会同意的《管理规约》对收取装修管理保证金另有约定的，从其约定。物业服务企业依据《装饰装修管理协议》(下称《协议》)的约定，在物业管理区域内向业主、使用人提供装修垃圾短驳服务的，可以收取相应的服务费用，服务收费标准应当予以公示。
二、关于物业服务企业落实装修前事项告知的规定
物业服务企业在为业主、使用人办理入住或装修登记手续时，应当将《须知》内容明确告知业主、使用人，并让其签收，重点告知《规定》中不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等住宅装修的禁止行为、禁止敲凿的部位以及《临时管理规约》或《管理规约》中约定不得擅自安置空调室外机、安装防盗栅栏、外伸晒衣架、遮阳棚、花架等及将生活污水接入雨水管道等注意事项。
业主、使用人在装修住宅前，应当将施工单位、施工期限、装修内容(包括住宅装修设计图、施工方案)等书面告知物业服务企业，并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。
物业服务企业应当对业主、使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的问题，提出整改意见。
物业服务企业应当与业主、使用人及装修施工单位签订《协议》。《协议》应当包括装饰装修工程的禁止行为、装修垃圾堆放和清运、施工时间等内容。业主、使用人及装修施工单位未与物业服务企业签订《协议》的，物业服务企业可以按照《临时管理规约》或《管理规约》的相关约定，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。
三、关于物业服务企业加强对装修活动日常巡查的规定
在已交付使用的住宅楼内进行装修作业的，物业服务企业应当督促装修的业主、使用人及施工单位遵守施工作业时限，每日18时至次日8时以及法定节假日（不含双休日）全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生噪声的施工作业；在其他时间进行施工作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活。如物业管理区域的《临时管理规约》或《管理规约》关于限制装修时间的约定严于本款规定的，从其约定。
物业服务企业应当每日加强现场检查并做好记录，重点对进入小区的施工人员、建筑材料；业主、使用人及装修施工单位存在损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等违规装修行为等加强检查与管理。发现违规装修现象，应当及时采取责成停止施工等有效措施进行劝阻、制止并督促改正，同时拍照留存证据；对拒不改正的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
在装修施工完成后，物业服务企业应当及时收回小区临时出入证。对造成房屋和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当责成责任人及时修复并承担相应的赔偿责任。
四、关于物业服务企业督促业主、使用人树立守法履约意识的规定
物业服务企业应当督促业主、使用人遵守《规定》、《办法》的相关规定和《临时管理规约》或《管理规约》的相关约定，牢固树立守法履约意识。
物业服务企业应当督促业主、使用人及装修施工单位履行《协议》。业主、使用人及装修施工单位存在违规违约装修行为的，物业服务企业应当依据《协议》的相关约定，予以处理；建设单位或相关业主、使用人遭受侵害的，可以依据《上海市商品房出售合同》、《临时管理规约》、《管理规约》的相关约定，要求其承担民事法律责任。
五、关于各级房管部门要对物业服务企业履职情况加强行政检查的规定
各区房管部门、各街镇房屋管理事务机构应当切实落实日常检查工作，对物业服务企业违反本市相关装修管理规定的，应当依据《规定》的相关规定及《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》的相关规定，责令其限期改正，同时作出失信行为记分处理。