保障性租赁住房、“美丽家园”改造、加装电梯后续维保……市房管局局长回应了这些社会热点 ( 2024年04月25日 ) 来源:话匣子

  城市更新、住房保障、物业管理“美丽家园”改造、加装电梯……这些房子的事情,和你我都有关!上海市住房和城乡建设管理委员会副主任、上海市房屋管理局局长 王桢,今天做客《2024民生访谈》,回应市民关切。

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 1、“城中村”改造:今年启动不少于15个

  上海以城市更新推进高质量发展,“城中村”改造正是其中的一项重要内容,通过改造不仅改善了整体居住环境,也促进了区域发展。

  上海市住房和城乡建设管理委员会副主任、上海市房屋管理局局长王桢介绍,截至去年底,本市已累计推进了72个“城中村”改造项目,累计改善了3.9万户村(居)民的居住条件,拆除了约500万平方米违建,规划建设道路约160公里、绿地约900万平方米、公建设施约340个。

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  在上午的节目中,记者就带大家探访了位于青浦区的蟠龙天地,通过“城中村”改造,将历史文脉与城市功能同时植入古镇空间,形成上海新晋网红打卡点。

  目前正在进行“城中村”改造的还有闵行召稼楼、浦东横沔老街等项目,都将很好地延续历史文脉,同时向“新”而行,未来的面貌值得期待。“城中村”改造为居民提供的不仅是新房屋,还有全新的城市生活。

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  王桢表示,当前,上海的“城中村”改造已进入关键阶段,今年的重点就是要提速、扩容、增效。坚持统筹联动、强化市区协同、引导社会参与,今年预计启动不少于15个城中村改造项目

  预计到2025年底,中心城区周边城中村项目全面启动;到2027年底,中心城区周边“城中村”项目全面完成,五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进。到2032年底,“城中村”改造项目全面完成。

  2、新时代城市建设者管理者之家:进得来、留得下、住得安、能成业

  “新时代城市建设者管理者之家”是去年诞生的上海住房保障体系中的新品种,是以宿舍床位供应为主的租赁住房项目,也是本市“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系的重要组成部分。

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  王桢介绍,“新时代城市建设者管理者之家”的供应对象,主要面向建筑、交通、市政、环卫、绿化、物业、快递、外卖、家政、医护等城市建设、运行保障和市民生活服务保障等行业一线人员,以及来沪新就业、初创业的人员。

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  在建设配套,以四人一间、带有独立卫浴设施的宿舍为主,合理配置双人间、单人间,特别注重营造“家”的温馨舒适氛围,因地制宜配备共享空间和公共设施。

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  运营管理由社会力量参与,用人单位共享租赁,员工拎包入住,纳入基层社区治理,提供社区公共服务。

  项目优先在配套成熟、交通便利、产业集中、人口导入等区域配置。

  “在租金标准上,注重可承受性。主要控制在500-1000元每月每床。”王桢表示,2023年上海试点从既有保障性租赁住房中遴选筹措首批1.1万张床位并向社会供应,受到了入住对象的普遍欢迎,也得到社会各界的充分肯定。

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  今年,上海计划新增筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上(其中,从既有保障性租赁住房项目中遴选1.8万张床位),并作为市政府为民办实事项目。

  下一步将坚持在需求较为旺盛的区域,按照“小体量、多点位”原则,落点布局,并提前开展供需对接,加快形成实际供应。

  “我们将探索创新新时代城市建设者管理者之家可持续发展、规模化供应的机制模式,鼓励更多社会力量参与投资建设运营。持续完善多层次租赁住房供应体系,努力让城市建设者管理者们在上海‘进得来、留得下、住得安、能成业’。”王桢表示。

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  3、保障性租赁住房:租金可负担、长期稳定

  保障性租赁住房是解决新市民、青年人阶段性住房困难问题的住房保障品种。王桢介绍,今年一季度,本市新增建设筹措2.6万套(间)、供应1.9万套(间),分别完成全年目标任务的37%和38%。

  截至今年一季度末,上海已累计建设筹措各类保障性租赁住房49.1万套(间)、供应30.4万套(间),分别完成“十四五”规划目标任务的82%和76%。

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  新市民、青年人的安居体验正在不断改善。规划选址注重供需匹配、职住平衡。在已上市供应的项目中,外环以内的房源接近40%,外环以外的房源基本上也都在租赁需求较为集中、生产生活便利、交通便捷的区域。

  户型设计上,坚持“小户型、全功能、悦生活”,用心打造青年友好型租赁社区。

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  租赁价格上,做到租户可负担、企业可持续。

  对保障性租赁住房租金初次定价和调价涨幅实行“双控”,初次定价在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下,后续调价每年涨幅最高不超5%。

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  依托“随申办”APP,不断优化“我要租房”应用场景功能,保障性租赁住房申请对象最快可以实现当天申请、当天审核、当天入住。截至3月底,“随申办”保租房专题服务页面累计访问量近2300万人次,日均访问量约4.6万次。

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  王桢介绍,今年围绕深化完善“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系,市房管局将有序做好保障性租赁住房建设筹措和供应。

  指导出租企业根据区域需求、市场变化等情况,合理安排项目供应规模和时序,促进保障与市场协调有序发展,保持租赁市场运行平稳。

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  另一方面,持续开展专项活动,助力推动高水平人才高地建设。聚焦应届毕业生群体,推动开展2024年在沪应届高校毕业生安居保障专项活动,将定向提供一批租金可负担、长期稳定的保障性租赁住房,让高校毕业生便捷租到好房,安身安心安业。

  同时,对毕业6个月内暂未就业的,可以凭毕业证申请保障性租赁住房。

  4、大型居住社区:8类370多项任务三年完成

  在《2024民生访谈》中的《新政抢先知》板块,王桢表示,今年,上海启动新一轮《大型居住社区市政公建配套设施三年行动计划》

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  紧紧围绕大居居民生活需要,将再安排370余项任务,聚焦交通、绿化、教育、养老、卫生、商业、社区服务、文化体育等八类配套设施。持续发力、滚动推进,驰而不息地在大居配套上补短板、拉长板、创样板

  通过市区联手、部门协同,未来三年,大型居住社区将新增道路50公里、绿化80公顷、河道14条;新增幼儿园及中小学校等教育设施52个、医疗及文体等服务设施46个,成为“规划科学、配套健全、功能完善、环境友好、资源优质”的高品质社区。

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  5、加装电梯:解决“悬空老人”出行难

  既有多层住宅加装电梯是一项重要的民心工程,为行动不便的“悬空老人”解决上下楼的难题。

  在上海,无电梯多层住宅约20万个门洞,老年人上下楼难的问题日益突出,居民对改善自身出行条件的呼声强烈。

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  去年,全市加装电梯完工超过3000台。对于加梯过程中居民反映集中的问题,市房管局也正在持续优化相关工作举措。

  针对加梯各楼层居民“上热、中温、下冷”的情况,鼓励对低楼层实施楼道改造、污水管更新、更换隔音窗等举措,来解决居民的实际困难。

  同时,在前期表决阶段,引导居民就加梯的后续管理事宜达成共识,明确管理模式、经费筹集方式、分摊比例、使用规则等,避免后续无人接管或筹资难的问题。

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  在资金筹措方面,在已有财政支持力度的基础上,允许业主提取本人及其直系亲属的公积金用于加装电梯,并推动银行等金融机构提供加梯贷款来缓解业主的出资压力。

  对于从未有过电梯管理经验的居民来说,“谁来管、管什么、钱谁出”是大家最为关心的三大后续管理问题。在后期维护方面,房管部门出台相关文件和参考示范合同,明确了电梯管理责任、管理费用的筹集使用等,鼓励物业公司全程参与加梯项目。

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  积极探索“保险+服务”模式,鼓励业主购买加梯全生命周期保险,由保险公司为加梯后续管理提供服务,涵盖保养、检验、检测、维修、应急救援等,提供风险托底。

  居民还可通过前期购买加梯工程质量潜在缺陷保险,为加梯主体结构等部分提供保险保障。

  比如,黄浦区蒙西小区就率先试点了“梯管家”加梯后续资金管理模式,留电梯“养老”钱、物业托底接管、专业管家管理。有效规避了资金筹集困难、管理人员变动、管理责任推诿等问题。

 6、守护小区安全:做好这三件事

  全国各地多起火灾事故发生后,市民对于小区安全话题的关注度越来越高。王桢表示,守住小区的安全底线,要重点做好三件事:老旧电梯安全、高层住宅消防安全以及电动自行车充电安全。

  力争2025年底,实现全市小区非机动车充电设施全覆盖。

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  老旧电梯安全,持续推进评估和修理改造更新。对投入使用满15年的老旧住宅电梯,滚动实施,全覆盖评估,建立“问题电梯”清单。进一步完善支持政策,支持使用维修资金,实施修理改造更新。今年,全市要评估1万台老旧电梯,为2万台住宅电梯配备远程监测装置。

  高层住宅消防安全,持续推进隐患整治。会同消防、公安等部门对全市5773个高层住宅小区进行消防隐患排查,针对排查出的小区,目前已有455个小区完成整治,剩余的百余个小区,加大整改工作推进力度,确保年底前完成。

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  电动自行车充电设施,持续推进建设。到2023年底,全市约1.3万个住宅小区中,已有约1.25万个建有电动自行车充电设施。对尚未建设的小区,将会同应急、消防、公安等部门,加快推进。

  对存在客观条件限制的小区,因地制宜,建设露天分散充电桩、充(换)电柜等,力争2025年底实现全市小区充电设施全覆盖。同时,研究制订本市电动自行车集中充电和停放场所设计标准,为建设充电设施提供指引。

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  近年来,上海不断加大老旧小区改造力度,“十四五”期间,计划每年改造不少于1000万平方米。

 今年,上海将继续安排实施1500万平方米更高水平改造,把老旧小区打造成生活空间宜居适度、生活要素布局合理、传统现代有机交融的美丽家园。

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  特别是把老旧小区改造与房屋安全隐患处置、增设电动自行车充电设施等工作有机结合起来。既解决市民群众居住“急难愁盼”问题,又提高项目改造“集成度”,最大程度提升房屋立面效果、改善小区环境、完善房屋基本功能。

  7、物业管理:质价相符、按质论价

  物业管理服务水平和居民的生活幸福指数正相关,物业服务提质的关键是建制度、造工具,引导规范管理。市房管局正在推动形成质价相符、按质论价的市场机制

  目前,主要是两种计费方式,一种是包干制,另一种是酬金制。对于物业费包干制计费的小区,用好“物业服务价格评估”工具,抓住物业服务合同期满选聘、老旧小区改造、小微小区合并等重要窗口期,合理调整物业服务标准或价格。今年,将推动500个小区按质论价调整物业费。

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  王桢表示:“我们指导相关行业组织,通过上海发布、上海物业微信公众号,发布了全市各区及环线区域小区的物业费平均价格,在市物业管理行业协会网站上,发布了2000余个小区的物业服务价格监测信息,为业主与物业服务企业协商定价提供参考。同时,指导帮助有条件、有意愿的小区实施物业费酬金制计费方式。”

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  目前全市为小区提供物业服务的企业有1800余家。为帮助业主更全面了解和选择合适的物业企业,本市也建立了物业服务企业综合评价体系。

  这个评价体系涵盖了物业服务企业的信用信息、诉求处置及信息报送、社区满意度、综合能力、履约质量、公众满意度等6个维度,评价主体包括房管部门、街镇党委、行业协会、居民群众等。

  在公开招投标物业服务企业时,业主大会可以在规定的幅度范围内,自行确定各个维度评价结果所占的不同权重,计算出物业服务企业的综合得分,作为投标入围的依据。

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