关于《上海市住房租赁合同网签备案操作规定》 的起草说明 ( 2024年11月11日 )

 一、制订的必要性

  2023年2月1日,《上海市住房租赁条例》(以下简称《条例》)正式施行。其中,明确了出租人登记备案的要求,出租人应当自租赁合同订立后三十日内,向区房屋管理部门办理登记备案。同时,要求住房租赁企业、房地产经纪机构应当通过住房租赁平台完成网上签约和登记备案(以下简称租赁合同网签备案)。市房屋管理部门依托住房租赁平台,提供房源核验、信息查询、网签备案等一站式服务,并向住房租赁市场主体开放数据接口,建立与相关部门的数据共享和业务协同机制,并为街镇相关部门开展住房租赁日常监督管理提供信息服务。

  为贯彻落实《条例》要求,市房屋管理局会同市民政局、市公安局在总结、梳理近几年住房租赁合同网签备案经验做法的基础上,结合相关服务管理措施的优化,牵头起草形成《上海市住房租赁合同网签备案操作规定(修订稿)》,对进一步完善住房租赁合同网上签约、登记备案制度,维护住房租赁市场秩序,提升住房租赁各项管理服务效能,具有十分重要的意义。

 二、起草过程

  文件修订过程中,组织力量先后调研了浦东、徐汇、杨浦、闵行、崇明等区相关管理部门和街镇、社区基层服务窗口,邀请了链家、太平洋、我爱我家、中原、自如、魔方、等10余家房地产经纪机构和住房租赁企业交流座谈,就进一步保障租赁当事人合同网签和登记备案登权益、推动网签备案信息共享、数字化赋能住房租赁管理服务等方面,充分听取意见和建议。在此基础上,形成了《上海市住房租赁合同网签备案操作规定(征求意见稿)》,并同步书面征求了市民政、市公安等部门意见建议。2023年12月7日至2024年1月5日,在局网站完成向社会公开征求意见;9月20日,完成局规范性文件合法性审核。期间,会同相关部门多次专题研究,在进一步听取各方意见后,最终形成《上海市住房租赁合同网签备案操作规定》(以下简称《操作规定》)。

  三、起草思路和主要内容说明

  (一)起草思路

  《操作规定》共18条,围绕《条例》要求,结合住房租赁合同网签备案管理和服务内容,从目的依据、适用范围、职责分工、信息系统、证明材料、办理方式、网签备案线下、线上办理、批量服务、资料管理、信息查询、数据共享和办理要求等方面进行了优化。

 (二)主要内容说明

  1.进一步明确网签备案办理方式。鉴于本市不动产登记历史原因,现存的房屋权属证明材料类型复杂多样,通过进一步完善房屋权属证明材料类型,明确网签备案办理方式,厘清线下、线上办理材料,简化申请表单,使租赁当事人、租赁服务单位和基层窗口明晰办理要求,工作有据可循。

  2.优化登记备案最小间隔时间。将“同一房屋或部位出租的,备案间隔原则上不少于6个月”,调整为“同一房屋或部位出租的,备案间隔少于2个月的,需向经办的区租赁中心或受理中心说明情况”。通过相关调研座谈,从既有利于保障租赁当事人的合法权益,又兼顾与居住登记、居住证办理业务衔接的角度出发,将登记备案间隔时间优化为2个月,与本市租赁住房房源核验规则保持一致。

 3.建立健全市、区、街镇三级数据共享机制。进一步推动网签备案信息对接市大数据中心,实现与市民政、市公安等部门数据共享和业务协同。主动为区、街镇相关管理部门开通住房租赁平台用户权限,实现区域、街镇住房租赁数据的查询、共享和利用,为住房租赁管理纳入社区综合治理提供数据支撑,进一步提升工作效能。

 4.优化线上办理和免于提交工作。近年来,本市网签备案工作持续优化:2020年推出网签备案“不见面”办理,实现全程网办;2021年配合市公安局推出居住证一件事,实现网签备案与居住登记无缝衔接;2022年进一步推出“我要租房”应用场景,面向群众提供便捷租房服务。因此,对相关条款增加了线上办理和免于提交的内容,指导租赁当事人便捷办理网签备案服务。

  此外,原《上海市住房租赁合同网签备案操作规定》(沪房规范〔2019〕11号)有效期至2024年6月30日,对于2024年7月1日至本规定施行之日期间的住房租赁合同网签备案,按《上海市住房租赁条例》执行。


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