一、制订的必要性

  2023年2月1日，《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。其中，明确了出租人登记备案的要求，出租人应当自租赁合同订立后三十日内，向区房屋管理部门办理登记备案。同时，要求住房租赁企业、房地产经纪机构应当通过住房租赁平台完成网上签约和登记备案。市房屋管理部门依托住房租赁平台，提供房源核验、信息查询、网上签约和登记备案等一站式服务，并向住房租赁市场主体开放数据接口，建立与相关部门的数据共享和业务协同机制，并为街镇相关部门开展住房租赁日常监督管理提供信息服务。

  为贯彻落实《条例》要求，市房屋管理局会同市民政局、市公安局在总结、梳理近几年住房租赁合同网签备案经验做法的基础上，结合相关服务管理措施的优化，牵头起草形成《上海市住房租赁合同网签备案操作规定》（以下简称《操作规定》），对进一步完善住房租赁合同网上签约、登记备案制度，维护住房租赁市场秩序，提升住房租赁各项管理服务效能，具有十分重要的意义。

  二、起草过程

  文件起草过程中，组织力量先后调研了浦东、徐汇、杨浦、闵行、崇明等区相关管理部门和街镇、社区基层服务窗口，邀请了链家、太平洋、我爱我家、中原、自如、魔方、等10余家房地产经纪机构和住房租赁企业交流座谈，就进一步保障租赁当事人合同网签和登记备案登权益、推动网签备案信息共享、数字化赋能住房租赁管理服务等方面，充分听取意见和建议。在此基础上，形成了《操作规定（征求意见稿）》，2023年12月7日-2024年1月5日在局网站公开向社会征求意见，汇总意见后形成《操作规定》。

  三、起草思路和主要内容说明

  （一）起草思路

  《操作规定》共20条，围绕《条例》要求，结合住房租赁合同、登记备案管理和服务内容，从目的依据、职责分工、信息系统、网签备案、办理要求、线上办理和免于提交以及数据共享、信息查询等方面进行了优化。

  （二）主要内容的说明

  1.进一步明确网签备案办理方式。鉴于本市不动产登记历史原因，现存的房屋权属证明材料类型复杂多样，通过进一步完善房屋权属证明材料类型，明确网签备案办理方式，厘清线下、线上办理材料，使租赁当事人、租赁服务单位和窗口明晰办理要求，工作有据可循。

  2.优化登记备案最小间隔时间。将“同一房屋或部位出租的，备案间隔原则上不少于6个月”，调整为“原则上不少于2个月”。通过相关调研座谈，从既有利于保障租赁当事人的合法权益，又兼顾与公安居住登记、居住证办理业务衔接的角度出发，将登记备案最小间隔时间调整为2个月，与本市租赁住房房源核验规则保持一致。

  3.建立健全市、区、街镇三级数据共享机制。进一步推动网签备案信息对接市大数据中心，实现与市民政、公安等部门数据共享和业务协同。同时，区、街镇相关管理部门可申请开通住房租赁平台用户权限，实现区域住房租赁数据的查询、共享和利用，为基层开展住房租赁管理服务数字化赋能，进一步提升工作效能。

  4.优化线上办理和免于提交工作。近年来，本市网签备案工作持续优化：2020年推出网签备案“不见面”办理，实现全程网办；2021年配合公安推出居住证一件事，实现网签备案与居住登记无缝衔接；2022年进一步推出“我要租房”应用场景，面向群众提供便捷租房服务。因此，对相关条款增加了线上办理和免于提交的内容，指导租赁当事人便捷办理网签备案服务。

  4.完善窗口核验流程。区住房租赁中心、街镇社区受理服务中心窗口对因系统数据问题等原因，导致房屋实名认证核验未通过的，窗口工作人员可申请强制核验，并在原有基础上，增加了部门负责人审核确认环节，在方便租赁当事人办理服务的基础上，进一步规范工作流程，降低工作风险。