来信标题: 咨询住宅楼排水管维修责任划分相关事宜

  来信编号：沪房网〔2025〕01320号

  来信时间：2025-12-23

  来信内容：

  我是上海市某90年代居民大楼住户。现就我住宅楼排水管维修责任划分问题，特向贵局提出咨询。

  一、背景说明

  我所居住的建筑为错层排水结构。我住宅单元的排水管道实际位置位于下层住户家中卫生间吊顶上方的层间空间内。这一排水管目前仅由我一户使用，但该排水管道并不位于我所有权范围内，我无占有、收益、处分权，管道所处位置属于楼下业主的吊顶上方结构空间，由我无法直接触达、检查或维修。近期该排水管因年久失修出现损坏。物业公司认定因该排水管仅由我一户使用，应认定为专用管道，因此其维修费用应由我个人全额承担。

  但我不具备对该管道的占有与控制权，因此我对维修责任是否应由我个人承担存在疑惑。

  二、咨询事项

  1. 位于楼层之间或他人住宅吊顶上方的排水横管，是否属于建筑物的“共有部分”？如属于共有部分，其维修责任是否应由全体业主分摊或动用住宅专项维修资金，而非由单一业主个人承担？

  2. 若管道虽为“专用”，但其物理位置不在专有部分内（如位于下层业主吊顶上方），使用人无法控制其维护状态，这种情况下的维修责任应如何依法划分？

  3. 物业公司是否可以仅以“使用人单一”作为依据，要求业主个人承担全部维修费用？

  发布时间：2026-1-4

  回复单位：上海市房屋管理局

  回复内容：

  告知书

汤*同志：

  对您反映的编号为沪房网〔2025〕01320号的事项，我单位已处理完毕。现将相关情况告知如下：

  您好，《关于住宅卫生间中污水横管属何种性质设备的批复》（沪房地物〔2000〕0075号）明确：凡在一幢住宅内部，一套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用设备认定。您来信中提到的排水横管是否属于上述情形，应结合您的房屋结构、管道走向等因素综合考虑。

  根据《上海市住宅物业管理规定》有关规定，专有部分的物业维修、更新、改造和养护所需费用，由拥有专有部分的业主承担；部分共用部分的物业维修、更新、改造和养护所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；全体共用部分的物业维修、更新、改造和养护所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。

  上海市房屋管理局

  2026-1-4