每座城市都有它独特的气质和风韵，而历史建筑犹如一个个凝固的音符，记述并传承着城市的历史和文化，见证并诉说着城市的演变和新生，承载并寄托着人民的记忆和梦想。

▼淮海大楼修缮后照片

项目概况

淮海大楼位于淮海中路常熟路路口，占地面积6430㎡,建筑面积10400㎡。是第二批上海市优秀历史建筑、徐汇区登记不可移动文物。

▼淮海大楼区位图

历经90年风雨，2020年，以综合性系统性修缮为目标，以“民心为本、匠心为守”，通过市区联手，由区房管局牵头，共同推进完成了淮海大楼保护修缮工程。

淮海大楼保护修缮工程是徐汇区在精细化治理大背景下的一次探索和尝试，作为徐汇区房管局2020年的重点项目，市住建委、市房管局、区委区政府给予高度重视和指导，区建管委、区绿容局、湖南街道、徐房集团、新路达集团等也给予极大支持。这个项目也从狭义的历史建筑修缮工程逐步拓展为暨历史建筑本体修缮、民生改善、店招店牌整治、绿化灯光提升、以及架空线入地等为一体的综合性区域性风貌提升工程。这也为十四五期间开展风貌保护工作提供了范本。

一、百年大楼、历史地标

▼淮海大楼历史变迁情况

1.建成1934

淮海大楼于1934年初落成，西文名称为Empire Mansions（恩派亚大厦），由浙江兴业银行投资建设，凯泰建筑事务所的黄元吉设计，夏仁记营造厂施工。

建筑为典型的装饰艺术派风格。平面布置呈L型，沿常熟路、淮海中路两条马路展开，由中间一个单元和两侧各一个单元组成，大厦中间单元为六层，两侧跌落两层为四层，钢筋混凝土结构，内设电梯2台。建筑装潢考究，设备齐全。由于地处闹市中心，为20世纪30年代沪上最高级的公寓楼之一，其内侧建有网球场和车库，底层为商店。

▼1934年《申报•建筑专刊》

2.繁荣1934-1980

淮海大楼初落成后，底层为商铺，2-6层为居住功能。大楼底层商铺成为当时热门的经营场所。转角大门旁边的霞飞路1324号是永隆仁记号，经理杨秉襄，经营一些进口商品、香烟、葡萄酒和洋酒；1320号是发茂伙食公司，由乐根来、乐秀志和倪明华三人合伙开办；1314号是上海法商电车电灯公司西区办事处。1947年时，永隆已经成为有限公司，门面扩大了四倍，向东到了1318号，是当时底层最大的商店。1314号还是法商所办的公司，名称已改为法商水电公司。常熟路一侧从中间转角向北，分别有模范皮货店、美伦照相馆、红玫瑰理发厅、恩派亚健美药房、纪南富美容院等。

▼历史照片

▼1947年行号图

▼1934年常熟路建筑立面

▼1934年淮海中路建筑立面

3.改造1980-2020

进入20世纪80年代，淮海大楼也已度过了50年的春秋。1985年，为解决住房紧张问题，原来6层的主楼加了一层成为7层，原来4层的副楼加盖两层成为6层。值得一提的是，在审核加层方案时提出“立面色彩要处理好，要新老一致”的要求，使得加层后等建筑比例虽然受到了一定程度的破坏，但淮海大楼基本保持了原有的风貌。此外，院内原有的汽车库和网球场，被新造的一幢房子所占去。

1990年代，淮海大楼的底层商铺大部分置换给了香港“船王”包玉刚家族的美美百货，被认为是改革开放后上海奢侈品的起源地。同时，原建筑立面的白色基调被改成暗褐色，削弱了原装饰艺术派建筑的表现力。恰在此时，为配合地铁一号线常熟路站建设，淮海路华亭路口的两栋花园洋房被拆除，在地铁常熟路站上盖新建了与淮海大楼相连的永隆大厦，在淮海大楼经营了60多年的永隆食品商店也顺势让出了黄金位置，向西迁移至永隆大厦。

2001年为迎接APCE会议在上海召开，区房管局结合市容整顿，对大楼立面进行了整修，恢复了原来的白色基调。

2007年，此地的美美百货搬出，原址成为银行。

2010年世博会前，区房管局依照历史原貌对淮海大楼进行了一次大规模整修。

目前，淮海大楼底层共有8个商铺，业态包括2家银行网点，1家美容美发，2家商店，2家便利店和1家咖啡店。淮海大楼靠近常熟路一侧的底层商铺，由“老字号”乔家栅开设了跨界的“乔咖啡”，成为新晋“网红”打卡地。

▼21世纪初的美美百货

▼ 如今的乔家栅

4.建筑风格

淮海大楼属于典型的装饰艺术派（Art Deco），建筑立面十分简洁，以浅色的连续窗间墙形成舒展的水平线，在转角立面的视觉中心和两侧中央部分采用冲出屋面的竖线条，使原来不高的建筑群体有屹立向上的气势。室内也处处体现装饰艺术风格的基本特征，比如公共部位的电梯厅地坪拼花和立面分割、楼梯间、疏散楼梯间、公共走廊地坪拼花、窗台墙面上铜条嵌缝、钢窗木门及防盗栅栏立面造型等等，非常明显。

▼楼梯照片

▼ 电梯照片

装饰艺术派风格产生于上世纪二十年代，二十年代末开始在欧美尤其在美国一些大城市流行，上海与欧美一些大城市几乎同时开始流行这一建筑新时尚，可见当时上海的建筑十分紧跟世界的建筑思潮。淮海大楼也被建筑界誉为装饰艺术风格建筑中有较大影响的作品。

二、匠心之作，传承历史

岁月流淌，记录了曾经的辉煌，也留存了时间的印记。由于建造年代久远，淮海大楼存在着不同程度的老化损坏。修复容易，修缮难。一字之差间，是百年的历史文化。本次修缮遵循匠心技艺，传承百年历史。

1.修缮前

2019年，在市住建委和市房管局的专业指导下，经区房管局和徐房集团现场查勘后发现，淮海大楼修缮已超过10年，虽主体结构基本完好，但外立面粉刷多处不规则开裂，室内走道地坪、墙面及吊顶等多处开裂，楼梯间屋面渗水，钢窗铁件锈蚀损坏。而室内，公共厨卫顶板及墙面潮湿、渗水，地坪磨损，室内木门钢窗老化，上下水管道老化腐蚀破损等问题较为普遍，电器设备、线路、照明装置均较为老化。

因此，施工中既要保持建筑原貌，在材料采购、构件加工、清洗修缮、补损材料等方面也要高标准高要求，同时也要在内部拓展舒适度，让原有空间能容纳新的生活功能，实现和谐统一。

▼修缮前建筑破损情况

2.修缮中

2019年，区房管局将淮海大楼纳入优秀历史建筑修缮计划。虽然时间紧、任务重，但徐汇区并未简单启动修缮，而是委托上海建筑装饰（集团）设计有限公司，开展了详细的房屋检测和历史建筑考证工作，编制修缮设计方案；2020年7月11日，淮海大楼保护修缮工程正式开工，由徐房建筑实业施工，调派了具有丰富施工经验的“能工巧匠”，并在市住建委的指导下，会同市房管局历史建筑保护事务中心多次邀请专家到现场对工艺进行指导，从而再现这一经典建筑的原有风貌。

在此次修缮过程中，我们查阅了淮海大楼的历史图纸，翻阅了不同时期的历史照片；同时对建筑的损坏情况进行的详细的分析，最终确定了100多页的修缮设计方案。比如针对大楼的外墙颜色材质，通过一次次的考证和小样试验，最后才形成了大家看到的大楼风格样式和颜色特征。

3.修缮后

建筑是有生命的，修缮工程延续了老建筑的生命力，如今淮海大楼重新焕发出不同以往的风采。 

▼修缮前后照片对比

▼修缮前后淮海中路立面照片对比

▼修缮前后照片对比

▼修缮后照片

三、多维修缮、精细提升

建筑是活着的历史，有机的生命体。淮海大楼是历史上最繁华的商业中心之一。如今，通过多维修缮，底层商铺、灯光、绿化得到整体的精细提升，使这座老大楼与上海这座国际化大都市一样，散发着活力和时尚魅力。

1.店铺提升工作

根据徐汇区委、区政府整体保护的工作理念以及市房管局的专业指导意见，此次修缮对商户的店招店铺进行统一规划设计，提升了历史建筑的整体风貌。

在修缮淮海大楼之前，通过现场查勘，发现有一个非常大的问题，就是底层原有的店招店牌做在二层外立面上，把原有的特色外立面全部都遮挡住了。本次修缮通过详细的查勘和考证，与商铺进行一家家的征询和商谈，最终形成了整体和可行的店招店牌设计和施工方案。将淮海大楼所有的店招店牌移到了下面，将原有的遮盖铝扣板全部拆除，把淮海大楼最具特色的外立面全部都展现了出来。

▼修缮前后底层店铺

▼修缮后底层店铺

2.夜景灯光提升工作

为整体提升淮海大楼风貌品质，以“全面展示历史建筑风貌、不干扰居民生活”为原则，同步开展了夜景灯光提升工作。

▼夜景灯光提升后

3.绿化景观提升工作

以“与历史风貌相协调、提升文化观赏和活动功能”为原则，本次修缮工程对淮海中路常熟路交叉口公共绿地进行了统一的优化设计。

▼转角公共绿地提升方案

4.架空线入地工作

以“提升居住环境安全性、舒适性和美观性”为原则，本次修缮工程专门委托电力管道设计和施工部门，开展详细的弱电线路排摸工作，对“杂乱无章”的架空线进行入地。

▼架空线入地前后照片

四、以民为本，改善民生

老房吐故纳新，舒展的不只是内里的日常生活，更是重新定义着修缮保护与宜居宜业的平衡。本次修缮以民为本，在修缮保护的同时大力改善民生环境。

结合外部修缮，楼内正同步进行公共部位改造：修复墙面地坪，根据住户数量重新排布设置灶台、橱柜；更换翻新卫浴配件；检修重排老化水管、电路等等，实实在在改善老屋的居住体验，室内修缮预计2021年5月完工。

今年8月淮海大楼优秀历史建筑修缮项目举行了一次党建联建签约，东湖居民区党总支主动担起居民与修缮单位之间的桥梁，要求施工方将施工进度及负责人联系方式醒目张贴，让居民及时了解施工进度，如遇上特殊情况也可及时联系沟通。定期召开党建联建会议，楼组长、居民代表一同参加，及时了解居民想法和现实困难，及时协调修缮中所碰到的疑难杂症，将好事彻底做好。

“我今年70多岁，在这里生活了30年，这里记录了我人生中最重要的节点，现在，我也很庆幸，能陪着淮海大楼，见证属于它的重要节点。本次修缮为我们改善室内公共环境；检修重排老化水管、电路；营造社区公共空间，并美化沿街绿化等。实实在在改善了老屋的居住体验”。淮海大楼的老住户陈先生说。

▼现场考察指导

▼  住户实地调研

▼淮海大楼修缮项目党建联建签约仪式

五、光彩重焕、未来可期

淮海大楼修缮工程，是匠心之作，更是民心之为。这栋遭遇过岁月侵蚀的百年大楼，寄托着人们对旧时光的怀念，而如今，它已重焕光彩，亦承载着人们对新时代的憧憬。

摄影：施佳宇