包干制、酬金制、自管，是上海住宅物业管理的三种模式，各有利弊。由于业主委员会的非职业特点，上海大多数住宅小区采取包干制。但是包干制存在的结构性缺陷之一，是小区物业治理依赖于物业公司的能动性，特别是驻场管理处的“能力”，而这往往造成需求端与供给端的脱节、被动、不足，逐渐积累供需两端互不理解、互不支持、互相拆台的矛盾。如何把握包干制下乙方（物业方）、甲方（业主方）的关系，是摆在“三驾马车”面前的一道必答题。

  在黄浦区豫园街道城建中心、社会工作办公室的指导下，在太阳都市居民区党总支的支持下，太阳都市花园（后期）的“三驾马车”为了破解这一矛盾，积极发挥居委会的引领作用，业委会和业主的主体作用，物业公司的配合作用，在包干制下主动开展自管机制的探索与实践，取得了较好的成效。

  1、公共收益短缺，怎么办？

  太都后期小区建成已20多年，地上面积只有四万多平方米，是市中心典型的小型老商品房小区，这类小区的共性之一是公共收益短缺。

  如何让小区实现开源节流、细水长流？新一届业委会开动脑筋，在新物业配合下不断深挖潜力，通过党建引领，争取多方援助。

  一方面，争取更多的“借力”，小区商铺的小区绿化项目、河南南路门口小广场翻新、围墙300米铸铁围栏全面维修、巨型爬藤铁架23根锈断铁柱维修、消防整改、水路铺设、“太阳鸟小屋”幼儿游戏角……这些项目的实施，都得到了政府、社会各界、小区商铺的出力。

  另一方面，在党建引领下，小区逐步形成了居委会、业委会、热心业主、物业工作人员“四个跨前一步”的多功能自管队伍。

  渗水是老小区的“老大难问题”，也是维修资金的“无底洞”之一，小区住宅楼五个门厅是金属框架+木材框架+干挂石材的空腔结构，渗水存在隐蔽性、反复性，历史上几次维修后仍出现渗水。为减少渗水对维修资金的占用，业委会与物业工作人员勇挑重担、自主开展维修。经物业工作人员与业委会成员的合力，五个门厅顶部的“漏水”问题在2024年终得到解决。

  2、包干制下，“等靠要”行不行？

  在包干制下，物业公司理论上应当依据合同承担全面的服务，但是，如果把什么事情都扔给物业，指望物业克服自身的局限，全方位主动改变小区面貌，那也不切实际。

  究竟是“等靠要”，还是“抢逼围”？

  太都后期的热心业主们通过自身的主动性、能动性，带动物业工作人员的能动性、创造性，一举改变包干制下业主方被动维修、被动改造的局面，形成了主动开展“微更新”和“小活动”的小环境、小气候。

  比如，月季花墙计划：热心业主主动提出在方浜中路、松雪街、北石皮弄沿墙种植藤本月季，计划用五年时间形成老城厢第一条墙内墙外均可观赏的花墙，得到街道和居委会及周边单位的大力支持。一批热心业主和儿童参加种花和浇水活动，喜欢园艺的业主主动认领部分路段的月季养护，物业保安和维修师傅协助开挖沟槽、清理建筑垃圾、插排石板、铺设两条各80米的灌溉水路、设置10个灌溉点。

  又如，“方浜演义”文化活动，一批热心业主对方浜中路一带历史文化进行梳理和总结，一批热心儿童与家长为“方浜演义”文化展板配音，制作“倾听豫园声音”二维码，小区内土生土长的上海人居民用上海话讲述弄堂生活。小区一对法国籍父女还担任了法语配音。

  作为一个建成20多年的住宅小区，建筑物和设施的老化等各种情况不可避免出现，同时小区公共收益较少，难以进行大规模的翻新。在“老化”与“缺钱”的叠加挤压下，太都后期小区将继续探索自管机制，以“微更新”+“小活动”“两条腿走路”，细水长流，行而不辍，积极实践“老商品房小区如何优雅地老去”的自管之路。