《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》政策解读 ( 2022年01月18日 )
项目认定是保障性租赁住房管理的基本抓手，是相关项目实施以及享受保障性租赁住房各项支持政策的基本依据。为规范保障性租赁住房项目认定工作，根据《上海市人民政府办公厅印发〈关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见〉的通知》（沪府办规〔2021〕12号）精神，制定了《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》。《办法》制定过程中，先后召开四场会议，分别听取相关处室、市政府相关部门、各区房管局、部分租赁住房建设运营企业的意见，根据各方面意见进行修改完善，经市房屋管理局局长办公会、市住房城乡建设管理委主任办公会先后审议通过后实施。
《办法》共四章十二条，主要包括三方面内容：
一、既有项目认定为保障性租赁住房
《办法》明确，既有租赁住房项目指《办法》实施前经过合规审批已经建成或在建（含正在办理建设工程手续）的租赁住房项目。
对既有租赁住房项目，建设单位可以向项目所在区的房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）申请认定保障性租赁住房。提交申请材料和审核的重点，是项目已经合规审批作为居住类房屋的相关证明材料。其中一般项目应提交载明房屋用途为租赁住房、公寓、宿舍等居住类型的不动产权证或建设工程规划许可证，改建类项目应提交项目已由区政府同意纳管为租赁住房的认定文件及区政府组织区相关部门联合验收的通过意见。
项目所在区房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）对申请材料进行审核，材料齐全的，在5个工作日内出具《保障性租赁住房项目认定书》。
此外，市、区房屋管理部门已认定的单位租赁房，直接纳管为保障性租赁住房，不再另行办理保障性租赁住房认定手续。
二、新实施项目认定为保障性租赁住房
新实施项目认定为保障性租赁住房，区分一般认定程序和简易认定程序。
一般认定程序实行先联合认定、后供地用地。建设单位应向项目所在地的区房屋管理部门申请项目认定。区房屋管理部门初审后，提交区人民政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织区房屋管理、发展改革、规划资源等相关部门结合区域总体规划、保障性租赁住房发展计划、项目地块的现状条件等统筹研究、联合认定；同意项目实施的，由区房屋管理部门以区保障性租赁住房工作领导小组办公室名义出具《保障性租赁住房项目认定书》。
简易认定程序适用于商品住房配建保障性租赁住房项目（包括按照统筹平衡方案集中配建项目）以及土地出让合同已约定建设内容为保障性租赁住房或租赁住房的新建项目，实行先供地、后简易认定。建设单位可直接凭土地出让合同向项目所在地的区房屋管理部门申请项目认定，区房屋管理部门在5个工作日内以区保障性租赁住房工作领导小组办公室名义出具《保障性租赁住房项目认定书》。
此外，改建类项目作为保障性租赁住房的特殊类型，按照本市非居住存量房屋改建保障性租赁住房的相关规定办理项目认定。
《办法》还对新实施保障性租赁住房项目的户型标准进行了明确，规定70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。
三、其他规定
一是认定书有效期。《办法》明确，建设单位为产权单位的保障性租赁住房，《保障性租赁住房项目认定书》的有效期与土地使用期限一致。非产权单位实施的改建类保障性租赁住房，《保障性租赁住房项目认定书》的有效期应不超过相关租赁协议约定的租赁运营期限。期满后根据新的租赁协议继续租赁运营的，应申请续办项目认定，并提交新的租赁协议（协议约定的租赁运营期限应达到5年以上，且应约定同意项目继续用作保障性租赁住房）。
二是项目认定与财税、水电气支持政策的衔接。《办法》明确，非居住用地上的保障性租赁住房取得《保障性租赁住房项目认定书》后，由区房屋管理部门向市房屋管理部门提交相关项目的认定书、建设工程规划许可证（新建类项目）、区政府组织区相关部门联合验收的通过意见（改建类项目），市房屋管理部门汇总后，将相关项目名单和认定书统一发送市发展改革、财政、税务部门和相关公用事业单位落实财税支持政策和民用水电气价格政策。对退出保障性租赁住房的非居住用地上项目，市房屋管理部门书面通知市发展改革、财政、税务部门和相关公用事业单位终止财税支持政策和民用水电气价格政策。
三是申请材料免于重复提交。按照市政府“两个免于提交”的政策要求，《办法》明确，项目认定申请材料中能够利用大数据手段获取的材料，建设单位无需重复提供。
四是政策有效期。考虑到保障性租赁住房政策刚刚出台实施，《办法》是全新制定的规范性文件，为稳妥起见，采用试行的方式，试行期两年，自2022年1月至2023年12月。
五是公租房项目认定的特别规定。《办法》明确，本市公租房的项目认定继续按照《上海市发展公共租赁住房的实施意见》（沪房规范〔2021〕5号）执行；《实施意见》未规定的事项，按照本办法执行。
此外，为便于《办法》的落实，制定了《保障性租赁住房项目认定申请表（样张）》、《保障性租赁住房项目认定书（样张）》，作为《办法》的附件，分别用于建设单位向区保障性租赁住房工作领导小组办公室申请项目认定及区保障性租赁住房工作领导小组办公室核发项目认定书。申请表的主要填报内容包括项目基本信息、户型方案以及遵守保障性租赁住房政策的承诺事项。项目认定书按区统一编号，文本内容包括项目基本信息、户型要求、租赁管理要求等，并根据项目类型不同有所区别。