《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》政策解读 ( 2022年01月18日 )
加快发展保障性租赁住房，是党中央、国务院为缓解新市民、青年人住房困难，作出的重要决策部署。今年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）发布后，本市抓紧制定贯彻落实的政策措施。在结合本市实际深入研究和多方面听取意见基础上，形成了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。经市政府常务会议、市委常委会先后审议通过，《实施意见》由市政府办公厅正式印发，自2021年12月1日起实施。《实施意见》包括指导思想、基础制度、15项支持政策和组织实施等四个部分，主要内容如下：
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念，强化顶层设计、规划引领、规范治理、精细管理，着力扩大保障性租赁住房建设筹措和供应规模，满足新市民、青年人对美好居住生活的向往。
二、基础制度
本市公租房、单位租赁房和享受政策支持的各类租赁住房中符合条件的房源统一纳入保障性租赁住房管理。
1.准入条件。以在本市合法就业且住房困难作为基本准入条件。合法就业以劳动合同等为依据，住房困难按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米来确定。
2.退出机制。符合条件可持续租赁；除公租房外，其他保障性租赁住房不设最长保障总年限，但在本市购房、离开本市等不再符合准入条件的，应当退出。
3.租赁价格。房管部门建立健全市场租金监测机制，加强对保障性租赁住房初次定价和调价的统筹指导，稳定租赁价格水平。面向社会供应的项目，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的项目，租赁价格可进一步降低。
4.户型标准。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，适当配置三居室等大户型房源。
5.项目认定。新实施的保障性租赁住房项目，由各区政府结合规划计划统筹安排，区房管部门会同发展改革、规划资源等部门联合认定。
三、支持政策
1.规划土地方面。落实国家明确的五条用地路径。一是利用集体经营性建设用地建设。二是利用企事业单位自有闲置土地建设，土地用途变更为居住用地，但不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。三是利用企事业单位非居住存量房屋改建，不变更土地用途、不补缴土地价款。四是产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配套建设（原比例为7%），并鼓励将各项目的配套比例集中起来统一建设。五是供应居住用地新建、配建，今后凡新出让租赁住房用地和新建商品住房配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房，在土地出让合同中进行约定，并鼓励各区统筹配建面积，集中实施配建。
2.税费方面。落实国家明确的四项支持政策，一是申报中央财政资金对保障性租赁住房建设进行补助；二是保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费；三是对符合条件的出租住房减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税；四是非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水电气价格执行民用标准。
3.金融方面。通过长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等三项支持政策为保障性租赁住房融资。
4.国资方面。支持引导中央在沪企业，市、区国有企业和机关、事业单位，在符合规划的前提下通过多种方式参与保障性租赁住房建设供应，并优化相关国资考核评价。
5.配套公共服务方面。落实保障性租赁住房承租家庭子女就地享受义务教育等基本公共服务。保障性租赁住房全面纳入社区管理服务和物业服务范围。
四、组织实施
在本市“促进房地产市场健康发展联席会议”加挂“保障性租赁住房工作领导小组”牌子，由分管副市长任组长，全市近30个部门作为成员单位参加领导小组，并建立各部门协同机制，实现保障性租赁住房规划、建设、管理、服务一体化推进。
同时，按照国家考核要求，市、区联动，市向各区、相关市属国企分解下达保障性租赁住房筹措供应目标任务，列入市委、市政府重点工作，完成情况纳入市对各区、相关市属国企党政领导班子绩效考核范围。