“进一步规范多层住宅加装电梯后续维保等问题的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，本市在推进既有多层住宅加装电梯（以下简称加装电梯）过程中，不断改进和完善相关政策，推动加装电梯的建管并举和全过程管理。

  一、关于加装电梯后续管理相关主体及其责任

  （一）加装电梯的所有权归属和管理责任主体

  2020年，市规划资源局印发《关于进一步完善本市附属设施建设规划管理工作的意见》，明确在符合高度控制、本市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护要求的前提下，坚持业主自愿、社区协商的原则，老旧住宅小区内独立或依附建筑增设的加装电梯等改善居住条件的设施，无需办理规划审批手续。因此，加装电梯是由部分业主或者公房承租人出资建设，并由全体出资人约定按份共有所有权的设施，不适用《民法典》等法律法规中关于建筑物区分所有权的相关制度。

  鉴于前述情况，《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》（以下简称《指导意见（2021）》）明确，加装电梯所有权人为本门号全体出资人，享有加装电梯相关权利，并承担相关义务。《关于落实既有多层住宅加装电梯使用管理责任的指导意见》（以下简称《指导意见（2024）》）进一步明确，加装电梯所有权人是加装电梯管理责任人，承担保障加装电梯安全运行的义务。

  （二）使用管理单位的确定原则和职责范围

  2023年，国家市场监管总局《特种设备设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》和《上海市电梯安全管理办法》（以下简称《管理办法》）明确，已移交的电梯，所有权人为2人及以上的，应当委托物业服务企业或者其他专业管理单位管理电梯；加装电梯所有权人未委托管理电梯，且无自行管理能力的，街镇应当协调确定使用管理单位。在此基础上，《指导意见（2024）》和《关于进一步加强本市既有多层住宅加装电梯全过程管理的若干意见》（以下简称《若干意见（2024）》）进一步明确，一是街镇应指导加装电梯所有权人在实施方案表决时一并表决后续管理方案，并在项目开工前签订书面委托协议；二是对已表决通过但未明确后续管理事宜的，抓紧组织协商，避免出现管理断档。

  《指导意见（2024）》明确了加装电梯使用管理单位的职责范围。一是法定职责。按照《管理办法》等相关法规的规定，履行电梯安全管理义务，委托电梯制造单位或者取得电梯安装、改造、修理许可的专业单位承担电梯维护保养工作（使用管理单位具备相关资质的，也可以自行承担），并加强对新增设施设备的日常巡查，发现隐患及时告知加装电梯所有人，情况严重的同时报告属地街镇。二是约定职责。按照与加装电梯所有人的约定，做好电梯轿厢内的日常保洁，电梯厅窗户、照明、地砖以及连廊等部位的日常保洁和维护保养，能耗费代付等工作。

  此外，《指导意见（2024）》和《若干意见（2024）》还提供《既有多层住宅加装电梯后续管理方案》《既有多层住宅加装电梯委托管理协议》等示范文本，为加装电梯所有权人协商后续管理事宜及与委托管理单位签订书面委托协议时提供参考。

  （三）物业服务企业的全程参与

  《指导意见（2021）》明确，物业服务企业要在意见征询、现场施工、后续管理等环节积极发挥自身专业优势，全程参与加装电梯工作，在公平合理、协商一致的基础上主动承接加装电梯所有权人的委托，提供加装电梯使用管理服务。《指导意见（2024）》进一步要求，各区房管集团明确一家下属国有物业服务企业或者专业管理单位作为承接加装电梯使用管理工作的托底保障单位。

  三、关于后续管理经费筹集和管理

  （一）加装电梯管理经费的筹集

  按照加装电梯权利义务对等原则，《指导意见（2021）》明确,加装电梯日常管理、能耗、维护保养、改造、修理、检验、检测、安全评估以及委托他人管理服务或者购买相关保险等所需的费用，由加装电梯所有权人承担和筹集，同时，明确街镇可以协助组织加装电梯所有权人筹集落实资金。考虑到加装电梯在后续管理资金筹集方面可能存在一定困难，《若干意见（2024）》鼓励预留部分政府补贴资金用于后续使用管理，并通过示范文本引导加装电梯所有权人在后续管理方案中事先约定预留政府补贴资金的比例或者金额，同时约定后续管理经费的分摊规则、筹集的时间和标准。

  （二）加装电梯管理经费的管理

  为解决电梯所有权人加装电梯管理经费管理难问题，市房屋管理局会同相关部门研究推出专业资金监管机构受托管理加装电梯管理经费模式，并在黄浦区全覆盖试点的基础上，将该模式写入《指导意见（2024）》，引导加装电梯所有权人在按事先约定的比例和金额筹集管理经费的基础上，按照自愿原则，委托专业资金监管机构开设并管理加装电梯管理经费账户，并在委托协会中明确约定服务事项、信息公开等事项，由专业资金监管机构按门号（梯）立账对资金实施管理，确保管理经费使用安全、公开透明。

  下一步，市房屋管理局将联合市市场监管局等相关部门，通过进一步完善工作机制和管理制度，夯实加装电梯所有权人主体责任。一方面，聚焦新建项目强化政策宣贯。由各区房管部门对有意向加装电梯的小区属地街镇、居委会集中开展政策培训和文件解读，加强日常业务指导，严格落实实施方案表决时一并表决后续管理方案、项目开工前签订委托管理协议的工作要求；提醒加装电梯所有权人保管好加装电梯实施方案、协议等资料，避免后续矛盾纠纷。另一方面，聚焦失管高风险项目加强业务督导。对存在后续管理问题的加装电梯，由各区房管部门会同市场监管部门督促属地街镇依法履职，搭建议事平台，指导加装电梯所有权人抓紧协商确定使用管理单位。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！