“关于提升住宅小区物业服务管理的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，市房屋管理局根据市委、市政府加强基层治理的相关工作要求，围绕加强对业委会的指导监督、健全物业行业监管制度、强化行业人才队伍建设等方面，开展了一系列工作。

  一、加强对业委会的指导监督

  （一）明确业委会监管主体

  《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）明确，街镇负责业委会组建、换届改选和日常运作的指导和监督，负责对业委会委员进行培训，并办理业委会相关备案手续；居委会依法协助街镇开展相关工作，加强对业委会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作；区房管部门指导街镇对业主大会、业委会的工作实施监督管理；市房管部门负责制定物业管理相关政策，指导区房管部门开展相关工作。其中，《规定》第5条、第6条、第20条、第22条、第25条、第26条、第28条、第29条、第32条、第33条、第36条等多个条款，分别就街镇、街镇房管机构、居村委对业委会的具体指导监督等职责作了较为明确的规定。

  （二）加强业委会委员的人选把关

  《规定》规定了业委会委员的任职资格条件，同时明确由筹备组、换届改选小组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生业委会候选人，审查候选人名单后报送街镇。市委组织部印发《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》（沪委组〔2018〕发字62号），明确居民区党组织应当向筹备组、换届改选小组推荐符合条件的居民区“两委”委员、党员骨干、团青骨干、楼组长、群众活动团队负责人作为业委会委员候选人，建立由街镇党（工）委统筹，居民区党组织、街镇房管机构、信访、市场监管、公安等部门共同参与的业委会委员候选人审核把关机制。

  （三）规范业委会的日常运作

  一是健全专项维修资金、公共收益和工作经费使用管理制度。《规定》规定，对专项维修资金、公共收益的使用实行工程审价制度和使用程序审核制度；要求业委会和物业服务企业每季度公布公共收益收支情况，每半年公布专项维修资金收支情况；对专项维修资金、公共收益收支情况以及业委会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计，并公告审计结果；同时，明确业委会委员挪用、侵占公共收益应承担的罚款、刑事责任等法律后果。

  二是完善业主自我管理制度示范文本。市城市管理精细化工作推进领导小组办公室、市房屋管理局修改完善《管理规约》《专项维修资金管理规约》《业主大会议事规则》示范文本，为业委会结合实际情况拟定本小区停车管理、宠物管理、装饰装修管理、公共收益管理、专项维修资金管理等业主自我管理制度提供参考，引导业委会定期向居民区党组织汇报日常工作，根据业主大会授权决定大额维修资金使用、公共收益支出、共用设施改造更新等重大事项前主动向居民区“两委”报告。

  三是推行业委会规范化运作评价制度。市城市管理精细化工作推进领导小组办公室、市房屋管理局联合印发《关于开展本市住宅小区业主委员会规范化运作评价工作的指导意见》，提供业委会日常会议、定期接待、信息公开、印章管理、资料管理、业务学习、书面承诺、矛盾协调等工作制度示范文本，引导业委会规范完善日常工作制度，并要求各街镇每年组建评价小组，对辖区内运作满半年的业委会全覆盖开展日常工作制度建立执行情况、资金使用管理情况、物业选聘情况等事项的评价，对“运行优良”的业委会给予一定奖励或表彰，对“运作欠规范”的业委会加强培训、指导和监督。

  （四）明确业委会委员退出机制

  《规定》明确，业委会应当向业主大会报告年度物业管理的实施情况和业委会履职情况，建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业委会日常工作的意见建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督，同时规定了罢免业委会委员资格的情形和程序。业委会委员拒不召集业主委员会会议、一年内累计缺席业委会会议总次数一半以上或者违反书面承诺的，或者业主认为业委会委员存在不维护全体业主公共利益、谋取私利等情形的，可以经20%以上业主提议召开业主大会临时会议，依法罢免业委会委员资格。

  二、健全物业行业监管制度

  （一）完善物业服务企业综合评价体系

  积极构建政府部门、业主、行业协会等多方参与，涵盖物业服务企业信用情况、公众满意度、综合经营能力、报修投诉处置情况、物业服务质量、社区社会责任履行等6个维度的评价体系，并初步实现了综合评价结果与选聘物业服务企业工作的联动。

  （二）严格落实“五查”制度

  落实项目经理每日自查、物业服务企业双周检查、街镇每月排查、区房管部门每月抽查和市房屋管理局专项督查的“五查”制度，不定期组织开展维修资金及公共收益使用管理、物业服务信息公开、小区安全运行管理等专项检查。2024年，本市市、区、街镇三级房管部门累计检查小区23万余次，对323家物业服务企业和149名项目经理予以失信记分处理。

  （三）加强对选聘物业服务企业的引导

  《规定》明确，选聘物业服务企业前，业委会应当拟订选聘方案；选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。市房屋管理局编制印发《本市建设单位、业主大会选聘物业服务企业的相关示范文本》，引导建设单位、业主大会在招标文件中明确投标人条件、确定入围投标人的规则，要求投标人在标书中写明其信用情况、管理业绩、企业管理体系等情况。此外，市房屋管理局、市市场监管局还联合印发了《上海市前期物业服务合同示范文本（2023版酬金制）》等四个示范文本，引导建设单位、业主大会与物业服务企业在本小区物业服务合同中明确约定服务事项、服务标准等内容。

  关于您提出的“呼吁国家相关部委在物业企业资质、从业人员持证上岗等方面作相应规范”的建议，市房屋管理局将积极向上级单位反映，并密切关注国家层面政策法规的制定修改情况。

  三、着力提升行业人才队伍建设

  （一）加强对物业管理行政管理人员的培训

  2018年以来，市房屋管理局每年开展年度政策法规培训，组织区房管部门、街镇房管工作人员参训，围绕业委会组建换届和日常运作、维修资金和公共收益使用管理、物业行业监管和生产安全等物业管理相关政策文件进行政策解读，年均培训人数约2000人。在此基础上，2024年，市房屋管理局试点开设“新规速递讲堂”，帮助基层及时、准确理解和执行最新制定的相关政策，提升物业管理工作能力和水平。

  （二）加强对行业从业人员的教育培养

  持续开展系列典型选树活动，2018年以来，共选树了700名最美物业人（含60名最美物业人标兵）、220个“最美物业团队”、50个“最美物业服务企业”，10个“物业服务之星（标兵）”、10个“物业服务之星（个人）”、10个“物业服务之星（团队）”，以及32个行业党建品牌，发挥典型引领作用。每年组织物业管理员、电工、水电工、智能楼宇管理员等行业一线从业人员同场竞技，决出各工种前10名选手，以赛促学促干。同时，每季度开设“技艺无尽 求索有径∙物业技艺云课堂”，面向全行业从业人员围绕消防安全、防冻保暖、白蚁防治、绿化养护等方面进行宣讲，目前已累计开设12期。

  （三）配合市委社会工作部对居村开展业务培训

  2024年，市房屋管理局配合市委社会工作部对居民区党组织书记、居委会主任等人员开展业务培训工作，通过现场授课方式，围绕《本市业主大会成立、业主委员会组建和换届改选的相关示范文本》《业主大会议事规则》等物业管理相关政策文件进行解读，提高居民区党组织和居委会规范参与业委会组建换届工作、指导业委会日常运作的能力和水平。

  下一步，市房屋管理局将按照基层治理骨干培训相关工作要求，配合市委组织部、市委社会工作部开展业委会委员轮训工作，指导督促各区房管部门配合街镇落实业委会委员任前任中培训的法定职责，提升业委会履职能力，提升业委会规范运作水平。同时，进一步加强对各区、街镇物业管理行政工作人员的物业管理政策法规培训，为提升住宅小区物业治理水平赋能。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！