“关于完善业委会到期换届工作衔接机制的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，市房屋管理局根据市委、市政府加强基层治理的相关工作要求，会同市委社会工作部等相关部门，围绕加强对业委会的指导监督、发挥居委会“补位”作用、完善业主自我管理制度等方面，开展了一系列工作。

  一、关于业委会换届改选相关主体的工作职责

  （一）对业委会换届改选工作的指导监督

  《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）明确了业委会任期届满换届改选工作的责任主体和工作流程。一是责任主体。街镇负责指导和监督业委会换届改选，组建换届改选小组并担任组长。二是启动情形。业委会任期届满的五个月前，应当书面报告街镇。业委会未按照前款规定报告的，业主可以向街镇提出换届改选业委会的书面要求。三是工作时限。街镇应当在收到业委会书面报告或者业主书面要求之日起六十日内组建换届改选小组，并在业委会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业委会。

  为帮助街镇切实履行对业委会换届改选工作的指导监督职责，市城市管理精细化工作推进领导小组办公室和市房屋管理局联合印发《本市业主大会成立、业主委员会组建和换届改选的相关示范文本》，制定业委会组建、换届改选工作全流程各环节所需的全套公示、公告、承诺书、备案表等文书示范文本供基层参考适用。

  （二）换届改选期间业委会职责的履行

  《规定》明确，自换届改选小组产生至新一届业委会选举产生期间，业委会不得组织召开业主大会会议决定选聘、解聘物业服务企业，调整物业收费标准，除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项。同时，业委会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地街镇房管机构保管；拒不移交前述物品的，街镇有权督促移交，属地公安机关应当予以协助。换届改选期间，业委会应当按规定履行好定期接待、工作记录、信息公开等工作职责。

  （三）小区综合管理工作制度的建立和执行

  《规定》明确，区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门、街镇以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作；街镇应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；居委会依法协助街镇开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作。业委会换届改选期间不影响上述住宅小区综合管理工作制度的建立和执行。

  今年，本市将依托《2025年基层治理行动计划》，进一步夯实街镇属地责任，推动街镇排摸梳理辖区内业委会任期情况，及时组建换届改选小组开展业委会换届工作，避免业委会已任期届满但换届改选小组尚未组建等情形，减少相关矛盾纠纷。同时，市房管部门将会同相关部门，通过线上、线下等多种途径，及时面向街镇房管工作人员解读国家和本市关于物业管理、消防安全、环境卫生等方面的政策法规，提升基层指导监督业委会规范运作的能力和水平。

  二、关于居委会代为履行业委会职责的规范

  《上海市居民委员会工作条例》规定，因客观原因未能选举产生业委会的，居委会应当在街镇的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业委会的相关职责。

  为规范居委会暂时代行业委会职责的相关工作，市房屋管理局正会同市委社会工作部研究制定《关于居民委员会暂时代行业主委员会职责的指导意见（试行）》，拟从居委会暂时代行业委会职责的启动情形及程序、代行职责期间物业管理相关资料财物的移交和保管、工作规范、终止代行职责的情形及程序、街镇的指导监督、保障措施等方面，为基层开展相关工作提供业务指导。目前，已形成指导意见的征求意见稿，下一步，将综合考虑相关主体的意见建议，进一步修改完善后印发实施。

  此外，市委社会工作部将推动各区、各街镇将党建引领物业治理课程纳入社区工作者业务培训课程体系，全面提升居委会工作人员为民服务能力。

  三、关于保障业主知情权和投票权

  《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等三类事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  鉴于《民法典》对业主共同决定事项“参与表决”比例提出了新的要求，且相关法律法规和司法解释均未对“参与表决”的情形予以明确界定，为加强对本市业主大会的指导，解决基层实践中存在的业主大会会议票权认定规则问题，市房屋管理局在多次与法院系统、有关专家讨论研究的基础上，于2023年12月印发《关于印发〈业主大会议事规则〉示范文本的通知》。现行《业主大会议事规则》示范文本对原有条款进行了修改完善，按照兼顾保障业主知情权、投票权和保障业主大会顺利召开并形成决定的原则，通过示范条款的设置，引导业主大会根据实际情况在本小区的《业主大会议事规则》中约定业主大会会议形式、表决票送达方式、“参与表决”的情形等内容。

  其中，关于业主大会会议形式和议事渠道，《业主大会议事规则》示范文本在业主大会会议形式部分增加了电子投票相关示范条款，引导业主大会结合实际情况和业主需求在本小区业主大会议事规则中约定可以通过实名认证的业主微信群、微信公众号、微信小程序或者其他线上途径进行电子投票。关于表决票送达方式，《业主大会议事规则》示范文本增加了电子送达的示范条款，除了约定由业主本人当面领取、专人送达交由业主签收，或者按照业主提供的通讯联系方式发送表决票等方式，还可以约定通过业主微信群、微信公众号、微信小程序等方式进行送达。关于“参与表决”的情形，《业主大会议事规则》示范条款引导业主大会明确约定，已有效送达的表决票，业主在约定时间内未按照约定的形式表示意见的，是否视为参与表决；若视为参与表决的，进一步约定其意见视为不同意、同意已表示意见的多数票意见或者弃权等。

  下一步，市房屋管理局将联合市委组织部、市委社会工作部等相关部门和各区，开展“加强物业治理 推动业主委员会建设”专项行动，由各街镇参考新版《业主大会议事规则》示范文本，指导监督业委会组织召开业主大会，在其所在小区的《业主大会议事规则》中细化完善表决方式、表决票送达和业主参与表决的情形等内容，并召开业主大会会议依法表决通过后实施。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！