“关于细化物业管理领域配套设施养护内容的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，本市不断改进和完善相关政策，推动既有多层住宅加装电梯（以下简称加装电梯）的建管并举全过程管理和住宅小区排水设施长效运维管理。

  一、关于加装电梯后续管理的相关情况

  （一）管理责任主体和管理范围

  加装电梯由部分业主或者公房承租人出资建设，由全体出资人约定按份共有所有权，不同于既有住宅电梯，不适用《民法典》等法律法规中关于建筑物区分所有权的相关制度。因此，《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》（以下简称《指导意见（2021）》）明确，加装电梯所有权人为本门号全体出资人，享有加装电梯相关权利，并承担相关义务；同时明确，加装电梯管理包括电梯使用管理和因加装电梯新增的围护结构、附属设施设备（以下简称新增设施设备）的管理两部分。《关于落实既有多层住宅加装电梯使用管理责任的指导意见》（以下简称《指导意见（2024）》）进一步明确，加装电梯所有权人是加装电梯管理责任人，承担保障加装电梯安全运行的义务。

  （二）使用管理单位的确定原则和职责范围

  2023年，国家市场监管总局《特种设备设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》和《上海市电梯安全管理办法》（以下简称《管理办法》）明确，已移交的电梯，所有权人为2人及以上的，应当委托物业服务企业或者其他专业管理单位管理电梯；加装电梯所有权人未委托管理电梯，且无自行管理能力的，街镇应当协调确定使用管理单位。在此基础上，《指导意见（2024）》和《关于进一步加强本市既有多层住宅加装电梯全过程管理的若干意见》（以下简称《若干意见（2024）》）进一步明确，一是街镇应指导加装电梯所有权人在实施方案表决时一并表决后续管理方案，并在项目开工前签订书面委托协议；二是对已表决通过但未明确后续管理事宜的，抓紧组织协商，避免出现管理断档。同时，要求物业服务企业在公平合理、协商一致的基础上，主动提供加装电梯使用管理服务；各区房管集团明确一家下属国有物业服务企业或者专业管理单位作为托底保障。

  《指导意见（2024）》明确了加装电梯使用管理单位的职责范围。一是法定职责。按照《管理办法》等相关法规的规定，履行电梯安全管理义务，并加强对新增设施设备的日常巡查，发现隐患及时告知加装电梯所有人，情况严重的同时报告属地街镇。二是约定职责。按照与加装电梯所有人的约定，做好电梯轿厢内的日常保洁，电梯厅窗户、照明、地砖以及连廊等部位的日常保洁和维护保养，能耗费代付等工作。

  此外，《指导意见（2024）》和《若干意见（2024）》提供《既有多层住宅加装电梯后续管理方案》《既有多层住宅加装电梯委托管理协议》等示范文本，为加装电梯所有权人协商后续管理事宜及与委托管理单位签订书面委托协议时提供参考。

  （三）加装电梯维保周期和标准

  加装电梯在投入使用后，一般由电梯制造单位或者其协作单位提供短期免费维保服务，超过免费维保期后，由电梯使用管理单位委托获得电梯安装、改造、修理许可的的专业维保单位提供维保服务（使用管理单位具备相关资质的，也可以自行承担）。电梯维保单位应当按照《电梯维护保养规则》和电梯产品安装使用维护说明书的要求制定维保计划，明确维保周期和具体项目。

  （四）后续管理的经费来源和分摊规则

  按照加装电梯权利义务对等原则，《指导意见（2021）》明确,加装电梯日常管理、能耗、维护保养、改造、修理、检验、检测、安全评估以及委托他人管理服务或者购买相关保险等所需的费用，由加装电梯所有权人承担和筹集。考虑到加装电梯在后续管理资金筹集方面可能存在一定困难，《若干意见（2024）》鼓励预留部分政府补贴资金用于后续使用管理，并通过示范文本引导加装电梯所有权人在后续管理方案中事先约定预留政府补贴资金的比例或者金额，同时约定后续管理经费的分摊规则、筹集的时间和标准。

  下一步，市房管局将积极配合市市场监管部门制定出台住宅电梯维保合同示范文本，指导市电梯协会推动电梯零部件价格公示，探索定期公布住宅电梯平均维保价格，为加梯所有权人协商后续管理费用提供参考。

  二、关于排水设施管理养护的相关情况

  2023年10月，市水务局印发《上海市住宅小区室外雨污水设施运行维护及管理技术导则（试行）》（以下简称《技术导则（试行）》），规范和指导本市住宅小区室外雨污水设施运行维护及管理工作，保障住宅小区室外雨污水设施完好和安全稳定运行。关于巡查养护频次，《技术导则（试行）》明确，小区排水设施专业运维要求为每月开展一次排水设施巡查，排水管道养护频次不少于一年两次，检查井、雨水口等排水设施养护频次不少于一年四次，综合养护单价约0.25元/月·平方米；小区排水设施基本运维要求为每季度开展一次排水设施巡查，排水管道、检查井、雨水口等排水设施养护频次不少于一年一次，综合养护单价约0.084元/月·平方米。关于管道允许积泥深度，《技术导则（试行）》明确，特小型管道允许积泥深度小于管内径净高度的1/4,小型、中型、大型管道允许积泥深度小于管内径净高度的1/5。《技术导则（试行）》为指导性技术文件，各住宅小区室外雨污水设施运行维护管理的具体标准由建设单位、业主大会与物业服务企业在物业服务合同中予以约定。

  2023年12月，市水务局、市房屋管理局联合印发《关于进一步加强本市住宅小区排水管网专业化疏通养护工作的通知》，鼓励通过政府购买服务方式，积极引入专业排水设施运营管理单位对老旧住宅小区排水管网实施专业化疏通养护，加强住宅小区内部排水设施常态长效管理。

  2018年至2023年期间，市水务局联合市房屋管理局先后开展两轮集中整治，取得了积极的成效。但由于住宅小区内排水设施产权复杂、日常运维管理不到位等原因，整治不彻底、整治后回潮反复等问题依然存在。为解决上述问题，2024年以来本市启动新一轮雨污混接普查和整治工作，并将建立健全住宅小区内部排水设施常态长效运维机制作为重点工作之一。围绕小区内部雨污混接（排）协同监管、排水设施专业运维等工作，目前已完成雨污混接（排）事项网格化管理标准、排水设施专业运维基本要求等文件编制。

  下阶段，市水务局将会同市房屋管理局不断建立健全住宅小区排水设施长效运维管理机制，进一步研究细化各项操作规范和处置流程，坚决防止雨污混接回潮反弹，切实提升居民群众的安全感、幸福感。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！