“关于探索社区物业管理模式改革，提高物业资金使用效益的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  2003年，国家发展改革委、建设部印发《关于印发物业服务收费管理办法的通知》，明确业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。本市地方性法规《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）明确，“物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商”。

  包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  为此，国家和本市有关物业费的政策制度均明确物业费由业主交纳，物业费的使用范围应当与物业服务合同内容保持一致。针对您反映的小区物业费、维修资金和公共收益不够公开透明问题，我局已重点开展以下工作：

  一、细化酬金制计费方式的实施要求

  近年来，本市通过修订《规定》有关酬金制条款、住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制计费方式的规范性文件、《物业服务合同（示范文本）》等一系列政策，明确了物业服务企业应为实行酬金制项目单独开立银行账户、编制年度物业服务资金预算、每年聘请审计机构对物业服务资金预算执行和收支情况进行审计等制度，引导业主大会与物业服务企业协商约定实施酬金制计费方式，强化“明明白白消费”理念，加大物业费信息公开力度。日常管理工作中，各区、街镇房管部门对实行酬金制计费方式小区开展业务指导和日常监管，督促物业服务企业做好年度物业服务资金预算编制、决算公告、收支情况审计等工作；督促物业服务企业按照相关规定，在小区物业管理处公示物业服务合同、各类服务项目和相关收费标准等，业主也可通过“上海物业”微信公众号查询相关信息。

  二、加强维修资金的使用监管

  《上海市住宅物业管理规定》明确：“专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。”主要规则明确如下：一是工程审价，更新、改造和维修工程费用超过5万元或者业主大会决定应当审价的，应当经审价后列支工程费用。二是财务审计，业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对维修资金的收支情况开展年度审计和换届审计。三是使用程序审核，业主大会开户银行划出维修资金时，开户银行应当对必备书面要件进行审核。

  三、规范公共收益的入账公示

  我局2020年制定《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》，首次将前期物业管理期间长期存放于物业服务企业账户上的公共收益归入区房管局指定的公共收益账户，且按季度入账公示，并为前期物业管理小区提供代理记账服务，截至今年3月底，前期物业服务期间公共收益累计已入账8.2亿元，成效显著。同时，我们对业主大会成立后的小区公共收益也有明确的收益公示和入账的时间及程序要求。

  业主在利用共用部位、共有设施开展经营活动的过程中，会产生设施设备的能耗、活动运营税费、物业企业人工成本等管理成本，公共收入扣除管理成本后即为公共收益，物业服务企业应当按规按时将公共收益入账。根据业主大会决议，公共收益可以用来补充维修资金，也可以用于补充物业费的不足、代理记账及审计费用等物业管理方面的其他合法支出。其中，业主大会决定主要用于补充维修资金的，补充比例应当高于50%。截至2025年3月底，本市住宅小区公共收益累计入账145.75亿元。

  同时，我们将公共收益入账、使用、公布作为刚性要求，纳入物业服务企业信用管理，将公共收益公示入账检查作为物业项目经理每日自查、物业服务企业双周检查、街镇房管机构每月排查、区房管部门每月抽查和市局专项督查的重点内容，对未按规定公布账目、及时入账的小区物业服务企业实施信用记分处理。

  下一步，各级房管部门将指导业主大会进一步完善本小区《专项维修资金管理规约》（示范文本），规范维修资金的筹集、补充、使用、审价、审计、增值等，引导业主依法依规用好维修资金。对业主大会成立后的住宅小区，通过鼓励引入代理记账、推进年度审计等措施，保障公共收益规范、及时入账，帮助老百姓管好“钱袋子”。

  衷心感谢您对本市物业管理有关工作的关心理解和支持！