“关于出台公有住宅售后小区物业服务收费指导价的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  2015年前，上海市住宅物业服务收费实行政府指导价。根据国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）的相关要求，2015年市发改委印发《上海市定价目录》（沪发改价督〔2015〕1号），明确对保障性住房、商品住房等各类住宅物业服务收费实行市场调节价，不再实行政府指导价管理。你们反映的本市老旧小区物业费较低，难以满足广大居民对高品质物业管理的需求，容易陷入物业费、满意度双低的恶性循环的情况确实存在。为推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制，推动物业服务质价双提升，近年来我局主要开展了以下工作：

  一是开展物业服务价格评估。2019年本市建立物业服务价格评估制度以来，指导市房地产估价师协会和市物业管理行业协会培育了37家物业服务价格评估机构和153名专业评估人员，面向社会开展物业服务价格评估服务。引导建设单位、业主大会在选聘物业服务企业、调整物业费标准时委托第三方评估机构进行物业服务价格评估。

  二是编制物业服务标准。2020年，组织实施编制、市市场监管局发布地方性标准《住宅物业管理服务规范》，对物业服务标准进行分级，商品房、公有住宅售后、保障房等本市各类住宅均适用。其中最基本的服务标准与城市综合管理标准中住宅小区管理标准相衔接，保洁、保安、绿化养护等服务标准采用菜单式模块，供业主根据小区实际情况选择不同的等级内容。目前，该标准已作为《物业服务合同（示范文本）》附件，供建设单位、业主大会、物业服务企业制定选聘方案和签订合同时参考。

  三是发布物业服务市场价格监测信息。通过上海发布、“上海物业”微信公众号、市物业管理行业协会官网发布了全市各区及环线区域住宅物业服务平均价格信息。同时，委托市物业管理行业协会在其官网发布2500余个小区物业服务价格信息和合同约定的服务标准，为业主与物业服务企业协商定价提供参考。

  四是重点聚焦老旧小区调价。2021年，市城市管理精细化工作推进领导小组办公室印发《关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制的指导意见》（沪精细化办〔2021〕14号），要求抓住物业服务企业选聘、旧住房更新改造、物业管理区域合并等重要窗口期，重点指导推进建立物业服务质价相符工作。文件印发后至2024年，共有2100余个小区完成调价。

  五是推行《物业服务合同（示范文本）》。2023年，我局联合市市场监督管理局修订印发的《物业服务合同（示范文本）》，新增物业费标准调整的时间及幅度等内容，引导小区参照《住宅物业管理服务规范》制定合同服务标准，根据物业服务合同示范文本约定合同期内物业服务费调整方式，考虑人工成本逐年增加因素，推进物业服务价格逐年梯度常态调整。

  六是明确物业服务收费信息公示制度。将是否公示物业服务收费信息纳入物业服务企业诚信记分范围，对未按要求公示收费标准或未按收费标准收费的，对相关物业服务企业和项目经理予以记分。夯实小区经理、物业企业、街镇房管机构、区房管部门、市房管局五级督查检查制度，将收费公示作为日常检查项目。

  七是加强物业服务合同履行情况监管。印发实施《关于开展本市住宅物业服务履约质量评价工作的通知》（沪房物业〔2020〕89号），市、区房屋行政管理部门、各街镇、各业主大会均可委托市物业管理行业协会对物业服务企业开展物业服务合同履约质量评价。通过对照物业服务合同的约定，对所服务小区的综合管理、秩序维护、清洁卫生、绿化管理、共用设施设备日常管理、明示承诺等6类项目、110项内容予以评价。评价结果纳入物业服务企业综合评价体系，在物业项目招投标活动中赋予相应权重，为建设单位、业主大会选聘物业服务企业提供参考。

  物业费是指物业服务企业按照物业服务合同约定向业主收取的房屋及配套设施设备和相关场地养护管理等费用，由物业服务企业出具收费票据；维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，由业主交纳至业主大会账户或区房管部门代管账户。两笔资金性质不同、用途不同、来源不同。你们提出了将物业费的一部分作为补充维修资金等用途的建议，我们将指导业主大会结合业主意愿，在管理规约中约定由物业服务企业在收取物业费时代收维修资金的方式，进一步拓宽维修资金续筹渠道。

  下一步，我们将进一步推广实施物业服务价格评估，引导业主与物业服务企业协商调整物业费标准，逐步形成物业服务质价联动调整的良性循环。指导早期物业服务合同附件中物业标准不明确的老旧小区业主大会，重新签订物业服务合同，让老百姓“明明白白消费”。加大政策和成功案例的宣传力度，维护业主和物业服务企业的合法权益。

  衷心感谢您对本市物业管理有关工作的关心理解和支持！