“关于加强对物业行业监督和管理的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  物业服务与人民群众日常生活息息相关，服务质量事关民心民情。近年来，市房屋管理局通过完善服务规范，强化监督检查，指导物业服务企业依法依规依约规范服务行为，不断提升群众的满意度和幸福感。

  一、规范物业企业服务行为

  一是明确物业服务标准。根据《上海市住宅物业管理规定》的有关规定，物业服务企业应当按照与业主签订的物业服务合同的约定，提供共用部位、共用设施设备的使用管理和维护、共有绿化的维护、共有区域的保洁、共有区域的秩序维护等服务。2021年，市房屋管理局牵头制定了《上海市住宅物业管理服务规范》（DB31/T 360-2020），规定了住宅物业服务过程中综合管理、秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化管理服务、共用部位和共用设施设备日常管理等的规范性要求，引导业主大会与物业服务企业参照地方标准协商确定物业服务标准，并通过物业服务合同予以约定。

  二是细化协助管理要求。《上海市住宅物业管理规定》已明确物业服务企业要配合居民委员会、村民委员会做好社区管理相关工作，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。《上海市生活垃圾管理条例》《上海市非机动车安全管理条例》等法规也进一步细化明确了物业服务企业履行生活垃圾分类投放管理责任、电动自行车违规停放充电发现报告等职责，协助相关政府部门加强住宅小区管理。在此基础上，市房屋管理局配合市住房城乡建设管理委编制印发了《上海市城市网格化综合管理标准（2022版）》，明确物业服务企业日常巡查中发现“损坏房屋承重结构”“机动车乱停放”“私拉电线安全隐患”等事件的，应当通过上海市物业管理监管与服务信息平台报送至网格化系统派单处置，2024年全年，物业服务企业累计报送损坏房屋承重结构等各类事件2154件。

  二、加强物业行业监督检查

  一是健全物业行业监督机制。根据《关于加强本市住宅物业管理监督检查工作的通知》的有关规定，本市建立了住宅小区项目经理每日自查、物业服务企业双周检查、街镇每月排查、区房管部门每月抽查、市局专项督查的“五查”制度，重点检查物业服务企业服务情况、制度执行情况、从业人员服务规范、各类应急预案及演练等方面内容。2024年全年，市、区房管部门和街镇累计检查住宅小区23万余次，开具各类问题整改单1万余张，均已督促物业服务企业完成相应整改工作。同时，加强热线诉求分析，完善工作督办机制，及时将诉求情况发至各区、各街镇，进一步落实属地对问题突出小区和物业服务企业的管理责任。

  二是完善物业行业信用体系。为进一步规范和健全失信行为认定、记录、归集、共享、公开等机制，同时鼓励信用信息主体通过主动改正失信行为、消除不良社会影响等方式修复失信信息，市房屋管理局于2023年修订印发了《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》和《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》。2024年全年，累计对存在违反法律法规规定被相关行政管理部门行政处罚、未按规定公示相关信息等失信行为的323家物业服务企业和149名项目经理予以失信记分处理，相关失信记分结果依规在市房屋行政管理部门网站主动公示1年。

  三、推进专项维修资金续筹

  目前，本市维修资金续筹方式主要有以下三种：一是个人交款，业主可按照小区日常补充约定、再次筹集程序自行交款。二是公共收益补充，《上海市住宅物业管理规定》明确公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充维修资金的，补充比例应当高于50%。三是存量房交易提示，在不动产登记簿查询、网签合同签订、转移登记申请等三个环节，通过温馨提示存量房交易当事人的方式，告知补足维修资金的法定义务及交纳渠道。本市部分小区已研究开展通过专项续筹和物业费交纳环节同步收取等方式续筹维修资金的试点工作。

  四、规范物业服务信息公开

  《上海市住宅物业管理规定》明确，业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项，定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。根据《上海市住宅物业服务规范》（沪房物业〔2018〕51号）的有关规定，物业服务企业应当在服务窗口醒目位置设置上海市住宅小区物业服务监督公示牌，公示物业服务合同复印件、专项维修资金和公共收益的收支账目等内容，配合业主委员会做好相关信息公开，保障业主对物业服务相关内容的知情权。另外，本市居民也可通过登陆“上海物业”微信公众号，查阅本小区物业服务合同、专项维修资金和公共收益的收支情况等信息。对于业主委员会或物业服务企业未按规定开展信息公开的，由属地街镇做好指导监督。

  下一步，结合您提出的意见建议，我局将重点从以下三个方面进一步加强物业行业监管。

  一是提升物业服务质量。结合近年来物业服务中存在的问题以及居民投诉热点，聚焦物业服务规范、信息公开以及物业服务企业违法违规行为等重点事项，组织开展2025年物业服务质量提升专项行动，通过组织培训、专项检查、联合惩戒等措施，规范物业服务企业服务行为。

  二是组织开展监督检查。按照物业行业“五查”制度的有关规定，持续组织市、区房管部门和属地街镇开展物业服务检查监督，对于物业服务企业未履行法定职责的，指导物业服务企业限期改正，逾期不改正的，按照物业行业信用管理的有关规定予以处理。

  三是研究新能源车安全管理制度。目前，本市尚无新能源汽车安全管理的相关法律法规规定，市房屋管理局将积极配合司法、交通、发改、经信、城管等相关部门，参照《上海市非机动车安全管理条例》等法规立法程序，研究新能源汽车安全管理立法的可行性，完善现有制度政策，加强源头管理，明确处置措施，形成管理闭环。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！