“关于加强本市住宅小区建设与管理制度性衔接的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，市委市政府高度重视加强物业治理，提升基层治理效能相关工作。市房管局作为重要的民生部门，会同市交通委等相关单位聚焦群众关心关切的问题，探索行之有效的实施路径。

  一、探索维修资金多元续筹方式

  目前本市住宅首期专项维修资金交纳标准已有二十余年未作调整。随着住宅使用时间日益增长，房屋公共设施设备的维修和更新需求日渐涌现，部分小区住宅专项维修资金不足问题日益凸显。为此，我局针对专项维修资金续筹做了多元化探索。

  一是完善法定筹集程序。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。2021年10月印发的《上海市住宅物业管理区域专项维修资金再次筹集工作流程（试行）》，进一步细化完善了维修资金法定续筹流程。此外，我局在推进住宅小区综合治理、深化“美丽家园”建设过程中，持续推动各区开展续筹专项维修资金工作，督促区房管部门指导街镇组织业主依法开展续筹。

  二是推进公共收益有效补充。《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十。同时，要求各区房管部门结合物业行业的“五查制度”，加强日常监督检查，督促物业服务企业依法依规公开账目，及时足额纳入业主大会账户。

  三是落实二手房交易环节补足专项维修资金。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，“业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证”。我局已会同市自然资源确权登记局通过在不动产登记簿查询、网签合同签订、转移登记申请等三个环节温馨提示交易当事人的方式，告知交易当事人补足专项维修资金的法定义务及补足交纳渠道。

  下一步，我局拟研究建立新建商品住宅首期专项维修资金归集标准动态调整机制，提高首期维修资金归集标准。同时，指导业主大会结合业主意愿，在管理规约中约定由物业服务企业在收取物业费时代收等方式日常补充维修资金，或结合小区设施设备更新改造需求开展维修资金专项筹集工作，持续完善维修资金管理制度，发挥好维修资金在维护房屋及设施使用安全方面的支撑作用。

  二、不断优化停车位配比标准

  本市非常重视对住宅项目停车配比标准的跟踪评估、调整优化和贯彻落实。在标准制定方面，通过2006年、2014年、2021年等工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》的修订，迎合社会发展需求，逐步提升住宅项目停车配建标准，并根据不同区域、不同户型制定差异化、精细化配建标准，目前停车配比已提高为至少1户1车位。在标准执行方面，2011年，多部门联合发文明确由本市交通主管部门负责建设工程配建机动车停车场（库）行政审批管理的机制，在设计方案审查和竣工验收中均严格要求执行相关配建标准，源头上保证了新建住宅项目停车位的足额建设。

  下一步，市交通委将定期对近年来新建住宅项目的停车位使用情况进行跟踪评估，根据评估情况适时优化停车配建标准，适度满足合理的停车需求。

  衷心感谢你们对本市小区综合治理有关工作的关心理解和支持！