“关于加快城中村改造，优化完善配套政策的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  城中村改造是重大民生工程、发展工程和治理工程,是推动高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理的重要举措，事关城市长远发展和百姓福祉。历届市委、市政府都高度重视城中村改造工作，全市上下积极推进。自2014年启动城中村改造工作以来，不断完善改造政策，不断优化改造机制，不断强化工作合力，取得了显著的成效，促进了居住环境、区域功能、产业经济和风貌保护高质量发展。对于您提出的建议，对我市在当前环境下加快推进城中村改造具有积极意义。

  一、 完善相关政策体系，给予不同区域差异化支持政策

  2024年本市制定了《关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》（沪府办[2024]39号）和《上海市城中村改造三年行动计划（2024-2026年）》（沪更新办[2024]7号），重点在拓展改造方式及整体改造项目实施途径、加大资金支持、优化补偿安置等方面进行优化完善。同时，制定了项目认定、房屋土地征收、农村集体经济组织权益保障、整治提升、委托改造等10个工作指引，形成相对完善的“1+1+10”的政策体系。在后续工作中，将根据全市城中村改造推进会要求，对各区加强政策指导，强化服务支撑。

  （一）关于集体土地房屋征收相关政策。为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，完善建设项目涉及土地房屋征收的工作流程，近年来我市陆续出台了系列统一规范的政策细则文件，主要有《上海市征收集体土地房屋补偿规定》（沪府规[2021]13号）、《上海市征收集体土地房屋争议协调办法》（沪规划资源规[2021]7号）、《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序》（沪规划资源规[2022]7号），涵盖征地房屋补偿实施、评估管理和技术规范、争议协调处理各环节。另外，为缩短动迁腾地周期，在《城中村改造项目房屋土地征收工作指引》中明确，城中村改造项目原则上应当采用征收方式开展动迁。采用协议动迁方式的，在项目实施方案准予备案后六个月内未完成改造范围内全部动迁工作的，应当及时转入征收程序，以确保项目按期完成改造。

  （二）关于优化中小户型比例政策。结合房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，2024年8月，市住建委、市房管局、市规资局联合印发《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》。该《通知》进一步提升中小套型面积标准，因地制宜分类实施比例要求。同时，推动区域整体统筹，相关区可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房。优化政策实施以来，全市面上执行整体效果较好。为顺利推进城中村改造，在符合条件的前提下将予以支持。

  您提出的“结合项目特性适度松绑预售资金管理”、“针对因绿色建筑、超低能耗等新标准而带来的建设成本增量继续给予专项补贴”等建议，我们将进行积极研究。

  二、优化行政审批流程

  （一）关于优化规划资源行政审批流程。为全面深化“放管服”改革，以“上海2035”总体规划为战略引领和刚性管控，以规划资源服务“一门进、一门出、一门清”为目标，市规划资源局印发了《上海市工程建设项目规划资源审批制度改革工作方案》（沪规划资源建[2022]17号），在“再造审批流程”方面，提出推进“多审合一、多证合一”，在“调整审批时序”方面，提出对符合要求的公共服务项目的基础建设和应急工程，有特殊工期要求的科创中心建设、社会民生、生态文明建设和城市基础设施项目等可采取告知承诺方式申请办理有关规划资源行政许可。后续，市规划资源局将根据您的建议，结合营商环境推进工作，进一步加大政策宣传及行政审批改革力度，积极推进城中村改造相关工作。

  （二）关于涉及水系平衡、林地搬迁等的项目行政审批流程。针对您提出的“结合城中村改造开发计划，在已有总体平衡方案的情况下，建议设置一定宽限期，在宽限期内允许先行办理划拨手续并实施建设，后期再实施平衡方案”，我们会同市水务局、市绿容局进行了初步研究。涉及水系平衡的项目，在确有困难先实施平衡的情况下，可进行一事一议，根据实际情况进行协商。涉及林地搬迁的项目，在平衡方案明确的情况下，可针对具体情况，采取承诺制。下一步我们将继续会同各部门，研究优化城中村改造项目行政审批制度。

  三、加大项目建设融资支持力度

  本市通过多渠道筹措资金，积极推动城中村改造提速扩容，既加大市、区两级财政资金投入力度，又用足用好国家融资支持政策，包括“新老划断”政策、专项债、专项借款、中央预算内城市更新专项资金等。

  （一）关于专项借款。一是允许将借款主体拓宽到有参与城中村改造意愿的市属国企。《委托改造工作指引》中明确，实施主体可以是区属国企和市属国企作为联合主体。二是专项借款的借款主体和实施主体可以分离，区政府指定区属国企作为专项借款的借款主体，可以将专项借款提供给参与本区城中村改造项目的市属国企、央企或优质民企使用。三是专项借款偿还期限目前为5年，各区提出为适应城中村改造周期长的特点，需要8至10年，我们已经向上级主管部门提出呼吁和建议。

  （二）关于统筹市、区国企资源，研究国企参与城中村改造的激励措施。市国资委提出将积极配合市金融监管局，支持有实力、有意愿的市属国企作为融资主体参与城中村改造项目；拟建立国企联动开发机制，对于区位条件较弱的郊区项目，支持市属功能性国企与区属国企组建联合体，通过“肥瘦搭配”模式打包开发，利用市属国企信用优势降低融资成本，平衡项目收益。下一步，市国资委将结合您的建议，按照统一部署，梳理市属国企存量资源，优先匹配城中村改造涉及的基建、物业运营等需求，推动资源高效配置。市级层面将研究土地增值收益分配方案，对国企主导的城中村项目，研究允许将部分土地出让金返还用于平衡改造成本，或转化为国有资本金注入，增强国企可持续投资能力。

  （三）关于税收优惠政策

  目前，国家及上海市已出台多项相关税收优惠政策，大力支持城中村改造工作，主要在增值税、个人所得税、企业所得税、财产行为税等四方面（具体政策详见附件）。

  衷心感谢您对本市城中村改造工作的关心理解和支持！

  附件：税收优惠政策细则

  税收优惠政策细则

  一、增值税方面

  一是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

  二是《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

  二、个人所得税方面

  《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

  三、企业所得税方面

  《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定，符合政策性搬迁规定情形的，企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（从搬迁开始包括搬迁当年度，不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算；不符合政策性搬迁规定情形的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理，即取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

  四、财产行为税方面

  一是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

  二是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定：1.房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

  三是《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定：1.对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。2.对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。4.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

  四是《上海市财政局 国家税务总局上海市税务局关于本市契税适用税率标准等事项的通知》（沪财发〔2021〕4号）规定，凡土地、房屋被本市区级以上人民政府批准征收、征用、拆迁后，重新承受土地、房屋权属的，对其成交价格中不超过按照有关法律、法规规定标准核定的补偿部分，给予免税照顾；超过的部分，按规定征收契税。