办理结果：留作参考

  “关于在《物业服务合同》示范文本在我市推行过程中的建议”收悉。经研究，现将办理情况答复如下：

  一、关于《物业服务合同》示范文本的性质

  2023年7月1日，我局联合市市场监管局修改印发了《关于推行使用〈上海市前期物业服务合示范文本（2023版酬金制）〉等四个示范文本的通知》（以下简称示范合同），引导物业服务活动当事人通过合同明确各自的权利和义务，供制定选聘方案和签约时参照使用，系推荐性示范文本。

  四个示范文本使用说明中均明确，经合同双方当事人协商确定，可以对本示范文本的选择内容、填写空格部位的示范条款进行选择、修改。您在建议中提及的在示范合同中增加对合同流程的必要描述及视为合同无效的约定，可以由住宅小区业主大会自行决定增减相应的条款。

  二、关于业主大会配合应急处置并应承担必要费用的示范条款

  示范合同中甲方，即业主、业主大会的权利义务之一“配合乙方执行政府依法实施的突发公共卫生、公共安全等事件的应急处置措施和其他管理措施，并应承担由此增加的必要费用”的示范条款，主要是依据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合；以及第二百八十一条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。同时，《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》均明确，当存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，若责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意或者按照管理规约的规定，可以由物业服务企业代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。例如，物业服务企业对房屋外墙墙面高坠隐患等采取应急处置措施和其他管理措施产生的必要费用，由业主承担。

  三、关于物业服务合同须经业主大会审议通过的相关建议

  《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》明确，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。《上海市住宅物业管理规定》明确，选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟订选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  根据《物业管理条例》第十九条，如果未经业主大会流程，业主委员会擅自与物业服务企业签订了物业服务合同，对业主委员会作出的违反法律、法规的决定，物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局