办理结果：解决采纳

  “关于加强小区业委会工作指导和监督的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，根据市委、市政府加强基层治理的工作要求，本市持续推动将物业治理融入社区治理体系，不断强化对业委会建设的指导监督，规范业委会日常运作。业委会建设相关规定不断调整完善，积极构建由法律、行政法规、地方性法规、规范性文件、示范文本等构成的层级分明、功能互补的业委会建设制度体系。

  一、关于党建引领业委会建设

  2018年修正《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）时，在市人大的大力支持下，将“党建引领”原则写入了地方性法规，明确“本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新”。同时，本市持续扩大居民区党组织对业委会的组织覆盖与工作覆盖，推进业委会党支部和党的工作小组的建立，推动符合条件的居委会成员依法兼任业委会委员。

  二、关于业委会监管主体及其职责

  《规定》明确，街镇负责业委会组建、换届改选、培训和日常运作的指导监督，办理业委会相关备案手续；居委会依法协助街镇开展相关工作，加强对业委会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作；区房管部门指导街镇对业主大会、业委会的工作实施监督管理。其中，《规定》第5条、第6条、第20条、第22条、第25条、第26条、第28条、第29条、第32条、第33条、第36条等多个条款，分别就街镇、街镇房管机构、居村委对业委会的具体指导监督等职责作了较为明确的规定。

  三、关于业委会委员人选把关要求

  《规定》规定了业委会委员的任职资格条件，同时明确由筹备组、换届改选小组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生业委会候选人，审查提出候选人名单后报送街镇。《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》（沪委组〔2018〕发字62号）明确，居民区党组织应当向筹备组、换届改选小组推荐符合条件的居民区“两委”委员、党员骨干、团青骨干、楼组长、群众活动团队负责人作为业委会委员候选人，建立街镇党（工）委对业委会委员候选人审核把关机制。

  四、关于业委会组建换届的条件和流程

  一是明确组建换届条件。《规定》明确，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满2年的，可以组建业委会；业委会任期届满5个月前可以启动换届改选。街镇在接到建设单位或业委会、业主书面报告后60日内组建筹备组或换届改选小组，90日内召开业主大会选举产生第一届业委会或新一届业委会。

  二是规范组建换届程序。《本市业主大会成立、业主委员会组建和换届改选的相关示范文本》（沪精推办联〔2019〕15号）提供了组建业主大会筹备组或换届改选小组、候选人产生办法和选举方式的公示公告等业委会组建换届全流程各环节的一整套示范文本。

  五、关于规范业委会日常运作

  一是健全专项维修资金、公共收益和工作经费使用管理制度。对专项维修资金、公共收益的使用实行工程审价制度和使用程序审核制度；要求业委会和物业服务企业每季度公布公共收益收支情况，每半年公布专项维修资金收支情况；对专项维修资金、公共收益收支情况以及业委会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计；明确业委会委员挪用、侵占公共收益的，将依法承担罚款、刑事责任等后果。

  二是规范物业服务企业选聘流程。《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》（沪房规范〔2021〕4号）和《本市建设单位、业主大会选聘物业服务企业的相关示范文本》（沪房物业〔2021〕97号）明确，业委会应当在合同期限届满前90日内，拟定选聘方案并组织召开业主大会作出续聘或另聘物业服务企业的决定；业主大会决定公开招标或者邀请招标等另聘物业服务企业的，应当通过市物业管理监管与服务信息平台选聘物业服务企业。

  三是推行业委会规范化运作评价制度。《关于开展本市住宅小区业主委员会规范化运作评价工作的指导意见》（沪精推办〔2020〕5号）明确了业委会应当建立日常会议、定期接待、信息公开、印章管理、资料管理、业务学习、书面承诺、矛盾协调等八项制度；由各街镇每年对业委会日常工作制度建立执行情况、资金使用管理情况、物业选聘情况等事项进行评价，对“运行优良”的业委会给予一定奖励或表彰，对“运作欠规范”的业委会加强培训、指导和监督。

  四是完善业主自我管理示范文本。修订《管理规约》《专项维修资金管理规约》和《业主大会议事规则》等示范文本，为业主大会制定本小区宠物管理、停车管理、装修管理、生活垃圾分类、物业选聘、维修资金管理等专项规约提供范本，引导业主大会结合本小区实际情况约定线上投票等表决形式、送达方式、参与表决的情形，引导业委会规范日常运作，定期向居民区党组织、居委会报告工作并接受指导监督。

  六、发挥专业第三方机构作用

  《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021-2023）》明确，鼓励支持业委会聘请执行秘书，协助处理日常运作和自我管理事务;发挥专业社会组织作用，鼓励通过政府购买服务等方式，引导律师事务所、审价审计机构等专业社会组织协助开展业委会组建及换届改选、日常运作、物业矛盾纠纷调处、物业服务合同咨询、维修资金和公共收益使用管理等工作。

  下一步，市房管局将按照加强基层治理的相关工作要求，会同相关部门深入调研，加强制度建设，抓紧研究出台规范居委会代为履行业委会职责的指导文件，探索建立有关业委会建设难点的法规或者规章制度。积极与“社区云”对接，推动将物业管理相关法规政策等信息纳入“社区云”，便于基层工作人员学习和查询相关规定。结合基层治理骨干专项教育培训规划，配合市委组织部，以业委会规范化建设等内容为重点，对业委会负责人开展专题培训，推动业委会履职能力提升。持续推行业委会规范化运作评价，指导街镇按照客观、公正、透明、指导的原则，在对业委会进行规范化评价相关政策培训的基础上，对运作满半年的业委会全覆盖启动评价工作，规范业委会履职行为；对评价结果为“运作欠规范”的业委会，由街镇指派专人指导帮助其开展各项工作，房管部门积极对街镇给予业务指导。同时，对各区、街镇物业管理行政工作人员加强2023年新版《业主大会议事规则》等物业管理相关政策培训，提高基层工作人员指导帮助业委会规范运作的能力和水平。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局