办理结果：解决采纳

  “关于在难以组建业委会的小区组建物业管理委员会的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  《中华人民共和国民法典》明确，业主大会、业委会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。国务院《物业管理条例》明确，业主应当在区、县房管部门或者街镇的指导下成立业主大会、选举产生业委会。但法律和行政法规均未规定具体负责业委会组建换届工作的主体，以及因客观原因未能选举产生业委会时业主议事决策的相关机制。各省市结合实际情况，在地方立法中建立了不同的工作制度。其中，北京、广州、杭州等城市明确，由物业管理委员会负责业委会组建换届工作，并在选举产生业委会前组织业主议事决策；本市和深圳等城市明确，由筹备组、换届改选小组负责业委会组建换届工作，在选举产生业委会前由居委会组织业主议事决策或者代为履行业委会职责。

  一、关于物业管理委员会制度

  以北京市为例，2020年5月1日实施的《北京市物业管理条例》创设了物业管理委员会制度，2021年3月北京市住建委印发《北京市物业管理委员会组建办法》，对物业管理委员会的组建流程、承担职责等规定进行细化。根据上述规定，北京市对不具备成立业主大会条件、具备成立业主大会条件但是确有困难未成立或业主大会成立后未能选举产生业委会的，由街镇负责组建物业管理委员会，由物业管理委员会组织业主大会共同决定物业管理事项，并组织执行业主大会的决定，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业委会。物业管理委员会由居（村）委会、业主、物业使用人代表等7人以上单数组成，业主代表人数不少于1/2，其中，业主代表不得有《北京市物业管理条例》禁止的违法搭建、损坏房屋承重结构等情形；物业管理委员会主任由居（村）委会代表担任，委员任期一般不超过3年，到期后可以重新组建。

  广州市和杭州市的相关规定中，也明确物业管理委员会主任或者副主任由居委会成员担任，业主代表应当符合地方性法规中关于业委会委员条件的规定。

  二、本市业委会建设的相关情况

  （一）本市业委会组建的基本情况

  在各相关部门、各区、各街镇的共同努力下，本市业委会组建率一直保持较高水平。截至2023年底，本市共有住宅物业管理区域1.3万余个，其中，已组建业委会的住宅物业管理区域1万余个，占符合业主大会成立条件住宅物业管理区域总数90%以上。

  （二）关于组建换届条件和流程

  一是明确组建换届条件。《规定》明确，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满2年的，可以组建业委会；业委会任期届满5个月前可以启动换届改选。街镇在接到建设单位、业委会或业主书面报告后60日内组建筹备组或换届改选小组，90日内召开业主大会选举产生第一届业委会或新一届业委会。

  二是严格人选把关要求。《规定》明确了业委会委员的任职资格条件，规定由筹备组、换届改选小组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生业委会候选人，审查提出候选人名单后报送街镇。《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》（沪委组〔2018〕发字62号）明确，居民区党组织应当推荐符合条件的居民区“两委”委员、党员骨干、团青骨干、楼组长、群众活动团队负责人作为业委会委员候选人，建立街镇党（工）委对业委会委员候选人审核把关机制。

  三是规范组建换届程序。《本市业主大会成立、业主委员会组建和换届改选的相关示范文本》（沪精推办联〔2019〕15号）提供了组建业主大会筹备组或换届改选小组、候选人产生办法和选举方式的公示公告等业委会组建换届全流程各环节的一整套示范文本。

  （三）关于居委会代为履行业委会职责

  一是居委会代为履行职责的法定情形。《上海市居民委员会工作条例》规定，因客观原因未能选举产生业委会的，居委会应当在街镇的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业委会的相关职责。

  二是居委会代为履行职责的约定情形。《关于印发〈临时管理规约〉等三个示范文本的通知》（沪精细化办〔2021〕18号）通过示范条款引导业主大会约定，因客观原因未能选举产生业委会或业委会无法正常运作、运作欠规范且经责令整改逾期未整改的，同意授权居委会暂行代为履行业委会的相关职责。

  三、关于对物业服务企业的监督制度

  本市积极构建政府部门、业主、行业协会等多方参与，涵盖物业服务企业信用情况、社会公众满意度、综合经营能力、信息报送和诉求处置情况、物业服务履约质量、社区社会责任履行等6个维度的评价体系。同时，全面落实项目经理、物业服务企业、街镇、区房管部门、市房管部门五级督查检查制度，每年不定期组织开展小区安全运行管理、维修资金及公共收益使用管理等专项检查。近年来，市、区房管部门和街镇每年平均检查小区20余万次。2023年，各区房管部门累计对182家物业服务企业和77名项目经理予以失信记分处理。

  四、关于业委会成立前的专项维修资金、公共收益使用管理

  前期物业管理期间，相关小区的维修资金和公共收益统一由区房管部门代为管理。同时，引入第三方专业机构进行公共收益代理记账，实施前期物业管理期间公共收益会计核算办法。建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前不得动用维修资金，住宅共用部位、共用设施设备的维修责任由建设单位承担；建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间需要动用维修资金的，居（村）委会组织业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施维修方案，维修费用经审价后在维修资金中列支。

  目前，本市业委会组建比例较高，且在推动业委会组建换届、居委会代为履行业委会职责、小区维修资金和公共收益使用管理、物业行业监督管理等各方面均已有相关制度安排。下一步，市房管局将会同相关部门深入调研本市业主委员会组建、换届和北京、杭州、广州等兄弟城市物业管理委员会运作等实践情况和经验做法，抓紧研究出台规范居委会组织业主议事和代为履行业委会职责的指导文件，进一步完善相关工作机制，推进党建引领基层治理相关工作。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局