办理结果：解决采纳

  “关于对老旧公房加装电梯加强系统性保障的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  既有多层住宅加装电梯（以下简称“加装电梯”）是践行人民城市重要理念，更好满足市民群众对美好生活向往的民心工程。近年来，本市在推进加装电梯过程中，不断改进和完善相关政策，推动加装电梯的建管并举和全过程管理。先后研究制定了《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》（沪精细化办联〔2021〕10号）和《关于落实既有多层住宅加装电梯使用管理责任的指导意见》（沪精细化办〔2024〕1号）,建立加装电梯后续管理长效机制。2022年修订的《上海市电梯安全管理办法》，从地方政府规章层面为规范加装电梯后续使用管理提供了法规依据。

  一、关于明确加装电梯后续管理相关主体及其责任

  （一）责任主体。加装电梯所有权人是指共同出资加装并按约定按份共有电梯设备和因加装电梯新增的围护结构、附属设施设备（以下简称新增设施设备）所有权的业主或者公有住房承租人。加装电梯所有权人是加装的电梯设备和新增设施设备的管理责任人。加装电梯所有权人可以委托加装电梯使用管理单位，代为履行管理责任。

  （二）电梯使用管理单位。一是新安装的电梯尚未移交的，项目建设单位为电梯使用管理单位。二是已经移交的电梯，加装电梯所有权人为2人及以上的，应当委托物业服务企业或者其他专业管理单位管理电梯，受托方为电梯使用管理单位；加装电梯所有权单一且未委托管理的，所有人或者实际管理人为电梯使用管理单位；加装电梯的所有权人未委托管理电梯，且没有自行管理能力的，属地街镇应当协调确定使用管理单位。三是各区房管集团明确一家下属国有物业服务企业或者专业管理单位作为承接加装电梯使用管理工作的托底保障单位。

  （三）电梯使用管理单位职责。一是法定职责。按照国家和本市电梯使用管理相关法律、法规和安全技术规范的规定，履行电梯安全管理义务，对电梯使用安全负责，委托专业维保单位承担电梯维护保养工作（具备电梯制造、安装、改造、修理许可的，也可以自行承担电梯维护保养工作），并加强对新增设施设备的日常巡查，发现隐患及时告知加装电梯所有人。二是约定职责。按照与加装电梯所有权人的约定，做好电梯轿厢内的日常保洁，电梯厅窗户、照明、地砖以及连廊等部位的日常保洁和维护保养，能耗费代付等工作。

  二、关于推动物业服务企业全程参与

  加装电梯由共同出资加装的业主或者公有住房承租人按照约定的比例按份共有，并共同享有和承担相关权利义务。加装的电梯设备及新设施设备独立于加装电梯的房屋，不属于建筑物区分所有权中的共有部分。

  但相关指导意见中强调，物业服务企业要积极发挥自身专业优势，全程参与加装电梯工作。一是在意见征询环节，要积极配合开展相关政策法规宣传，协助做好资料收集、方案制订、意见征询等工作，并根据小区地形地貌、道路、绿化、停车位配置、管线位置等实际情况，对加装电梯品牌、型号、建筑设计方案等提供建议，推动业主就加装电梯相关事宜达成共识。二是在施工建设环节，积极配合提供房屋原始竣工图纸和建筑材料、建筑垃圾堆放场地，要做好道路交通和机动车停放引导工作，配合施工单位做好现场管理，维护施工现场秩序。三是在后续使用环节，在公平合理、协商一致的基础上，主动承接加装电梯所有权人的委托，提供加装电梯使用管理服务。加装电梯所有权人已登记为电梯使用管理单位的，物业服务企业要安排专门人员负责电梯紧急报警装置监控室端接警的托底保障工作，并配合加装电梯所有权人做好相关排险维修工作。

  三、关于强化对管理经费筹集的引导

  相关指导意见明确，加装电梯日常管理、能耗、维护保养、改造、修理、检验、检测、安全评估以及委托他人管理服务或者购买相关保险等所需的费用，由加装电梯所有权人承担和筹集。加装电梯所有权人可以约定竣工后将剩余的建设资金转存入加装电梯管理经费账户；可以按照加梯出资比例承担电梯管理经费，也可以约定其他分摊规则和比例。街镇可以协助组织加装电梯所有权人筹集落实资金。

  四、关于试点专业资金托管模式

  为破解加装电梯管理经费管理难问题，2022年市房管局会同黄浦区房管局、市房地产交易资金管理有限公司开展了专业资金监管机构托管加装电梯管理经费的试点工作。2023年初，实现了黄浦区各街道全覆盖试点，参与试点工作的相关楼栋加装电梯所有权人对专业资金托管模式反响较好，中央电视台“正点财经”栏目、上观新闻、上海黄浦等媒体和平台对试点情况进行了宣传报道。

  在试点工作基础上，通过指导意见相关条文的设置，引导加装电梯所有权人在按事先约定的比例和金额筹集管理经费的基础上，按照自愿原则，委托专业资金监管机构开设并管理加装电梯管理经费账户，并明确约定服务事项、信息公开等事项，由专业资金监管机构按门号（梯）立账对资金实施管理，确保管理经费使用安全、公开透明。

  五、关于夯实加装电梯安全保障

  （一）推广电梯远程检测装置。本市大力推广电梯加装远程检测装置，发挥物联网技术在电梯救援等方面的功能作用。自2023年5月1日起，本市新安装的电梯必须配备符合相关标准的远程检测装置（杂物电梯除外）。

  （二）健全电梯应急指挥调度。本市已建成电梯应急指挥中心，建立了集通信、指挥、调度于一体的高度智能化的电梯应急指挥调度机制，实现电梯突发事件实时监测、及时响应、快速处置。

  下一步，市房管局将加强对加装电梯后续管理典型案例的总结宣传，通过媒体宣传、编制案例集等方式，推广一批行之有效的优秀经验做法和示范案例。抓紧修改完善加装电梯后续管理方案示范文本，细化完善后续使用管理模式、管理经费筹集方式、分摊和使用规则等内容，提供菜单式的选择参考。同时，会同市市场监管局探索研究由市电梯行业协会统计发布上一年度本市电梯维保平均价格的可行性，供协商定价时参考。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局