办理结果：解决采纳

  “关于进一步加强无产证小区管理的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，市相关部门会同各区，针对农村宅基地等管理问题，积极研究对策措施，加强制度供给，推进无产证小区有序管理。

  一、关于政策制度方面

  2020年，市农业农村委、市规划资源局、市住房和城乡建设委联合印发《关于进一步加强本市农村宅基地管理工作的通知》。2022年1月，经市政府同意，市住建委、市房管局、市农委和市公安局联合制定《关于印发<关于加强本市农村宅基地房屋租赁管理的指导意见>的通知》（沪建房管联〔2022〕47号，以下简称《指导意见》）。针对本市农村宅基地房屋租赁存在的问题，综合考虑本市宅基地建房的历史现状，从合规性、安全性、规范性等方面，进一步明确了宅基地房屋出租的要求：

  一是取得合法凭证，列举了合法凭证的类型，同时规定如不能出具合法凭证，经所在乡镇（街道）认定后方可出租；二是守住安全底线，要求符合消防、治安、防灾、卫生等标准，并具备必要的生活条件，强调危险房屋不得出租，违反消防等安全管理规定的房屋不得出租；三是细化群租标准，以自然间或经乡镇（街道）确认可单独出租的房间为最小出租单位，要求具备直接采光和自然通风条件，人均居住面积和居住人数限制与城镇房屋出租执行统一标准；四是订立书面合同，要求使用本市租赁合同示范文本订立合同，并按规定办理住房租赁登记备案。

  同年，宅基地房屋管理相关工作要求写入《上海市住房租赁条例》，明确农民宅基地房屋出租用于居住的，鼓励农村集体经济组织自行或者通过与住房租赁企业合作等方式，引导村民统一出租，实行统一管理，为农村宅基地房屋出租提供了法制保障。

  2024年1月，市公安局联合市住建、房管、消防等部门共同制定发布《上海市集中出租房屋安全管理规定》，明确集中出租房屋包括集中出租的农民自建房的经营主体（含产权人、二房东）应当履行安全管理主体责任。

  二、关于租赁管理机制方面

  《指导意见》明确按照“市级指导、区级主导、乡镇主责、村级主体”的要求，构建四级管理体系。市级层面，市房管局会同相关部门建立协同联动工作机制，指导、协调全市宅基地房屋租赁管理工作；区级层面，参照市级工作机制，加强领导、明确统一要求，组织推进本区宅基地房屋租赁管理工作；乡镇层面，承担属地管理责任，完善管理制度，夯实管理基础；村级层面，党建引领，发挥村级组织自治管理主体作用，做好宅基地房屋租赁日常工作。同时，明确房屋管理、农业农村、规划资源、住房城乡建设管理、公安、消防救援、税务、城管执法、市场监管、民政等部门职责分工，形成工作合力。

  三、关于租赁行为、消防整治方面

  从落实社会责任的角度，《指导意见》明确租赁双方当事人的责任和义务。一是对出租人，从签订治安责任保证书、查验登记承租人信息、加强房屋安全检查和维护、配合管理部门工作等方面，提出了具体的规范要求。其中，针对人员集聚的管理问题，明确一户宅基地内出租房间或居住人数达到一定规模，还应符合治安、消防等专门的管理要求。二是对承租人，从如实报备身份信息、自觉遵守村规民约、主动接受管理部门监管、安全合规使用房屋等方面，提出了具体的规范要求。

  2022年，市政府办公厅印发《上海市自建房安全专项整治工作方案》，明确了各相关部门的监管责任，消防部门负责指导用作人员密集场所的自建房消防安全排查整治。同年，印发《关于上海市生产经营租住村（居）民自建房重大火灾风险综合治理行动方案》，在全市行动的基础上，同步开展经营性农村自建房重大火灾风险综合治理专项行动。2023年，上海市消防救援总队已将经营性农村自建房整治纳入全市消防安全重大风险隐患专项排查整治2023行动，聚焦六大类突出火灾隐患、人员密集重大涉险风险，推动各级属地政府、相关部门和基层村居全面排查整治经营性农村自建房火灾隐患。对拒不整改或久拖不改的，消防部门通过下发责令整改通知书、行政处罚、责令三停、临时查封、清退搬离、迁离违规租住人员等方式督促相关主体整改落实。针对农民自建房出租人、承租人以及自住人等群体，充分利用村规民约告示、农村广播大喇叭、宣传标语栏、电子滚动屏等形式，开展消防知识宣讲、火灾案例警示，发放宣传手册、张贴宣传海报，普及消防安全常识，传播平安文化。

  四、下一步工作打算

  您的建议对解决无产证小区管理问题具有积极意义。下一步，市各部门将各司其职，做好无产证小区相关管理工作。

  公安部门进一步深化“百万警进千万家”活动，聚焦飞线充电、车辆乱停等突出矛盾，在“三所联动”基础上，深化探索“三所+”协同解纷模式，联合法院、检察院和教育、民政、住建、房管、卫健等部门，因地制宜创新实践，积极推动多方协同排查化解；认真履行消防监督检查职能，以飞线充电、占用消防救援通道等为重点，对公安机关叠加监管的住宅物业服务企业，开展日常消防监督检查。

  消防部门将在本市现有法规制度和各区实践的基础上，指导各区加强隐患排查和整改工作，符合重大隐患的，一律提请政府挂牌督办。加快推进市级地标《租赁居住类农村自建房消防安全规范》编制出台进程，健全租赁居住类农村自建房消防安全防控体系；依托上海市安全生产和消防安全治本攻坚三年行动，全力推动电动自行车综合治理，严管经营性自建房消防安全；同时进一步夯实城乡火灾防控基础，鼓励“兼职模式”的“义务消防队”承担小区火灾扑救处置工作，持续发挥并不断提升基层组织、物业服务企业和市民群众的自防自救能力。结合“十四五”规划，加强基层基础建设，推动为经营性自建房等场所加装早期火灾报警和灭火装置。

  农业农村委将继续切实发挥村民自治在农村宅基地管理中的主体作用。因地制宜，充分尊重村民意愿，以农村基层党建为引领，以村级民主管理为基础，协同管理部门做好宅基地房屋租赁的日常工作。

  规资部门将配合相关部门，按照《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）明确的“缺什么补什么，谁审批谁负责”的原则推进无证小区登记发证工作，助力加强无证小区的管理和服务。

  房管部门将积极配合相关部门推进无产证小区引入专业服务工作，对有意向引入物业服务企业提供专业服务的无产证小区推荐服务好、信誉高的企业名单供参考。对部分无维修资金的无产证小区，指导街镇引导有需求的居民自筹资金专项用于老旧设施的检测、维修。

  衷心感谢您对本市无产证小区管理有关工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局