办理结果：解决采纳

  “关于进一步盘活国有存量资产，扩大住房供给的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  国企存量资源是上海城市发展的宝贵资源，推动资源盘活利用，不仅是优化国企存量资产配置、推进国企可持续发展的重要方式，也是内涵式拓展区域发展空间、提升城市功能品质、推动既有资源高质量利用的重要手段。

  当前，市国资委正联合市规划资源局、市房屋管理局积极推进国资国企实施城市更新和低效闲置资源盘活，大力支持本市保障性租赁住房建设，彰显市属国企在国民经济和社会发展中的“压舱石”“稳定器”作用。有关情况主要如下：

  一、相关政策体系

  （一）国资管理方面

  市国资委、市规划资源局、市住房城乡建设管理委、市税务局、市房屋管理局联合印发《上海国资国企支持参与本市城市更新的实施意见》，着力打通不动产产权归集路径，降低归集成本。明确“规划为先、国企引领、政企协同、社会参与、有序推进”等工作原则，支持通过自主更新、联合更新、委托更新、规范租赁、加强激励等多种方式，打造一批示范项目。

  同时，支持中央在沪企业，市、区国有企业和机关、事业单位在符合规划的前提下，通过多种方式参与保障性租赁住房建设供应。推动主业从事住房建设的市、区国有企业，发挥集中新建租赁住房的主力军作用和存量资源盘活供应的生力军作用；对市、区国有企业参与的上述专项工作任务，统筹兼顾对业绩指标的影响，由市、区国资监管部门按照管理权限，纳入国有企业考核评价范围。

  （二）规划资源方面

  市国资委、市规划资源局联合印发《市属国企存量土地资源盘活利用三年行动方案（2023年—2025年）》，构建“更新一批、收储一批、减量一批、保留一批”（以下简称“四个一批”）统筹实施机制，积极推动市属国企存量土地资源摸底调查和入库工作，助力推进国有资产盘活、土地资源利用提质增效。

  同时，积极鼓励存量土地新建保障性租赁住房。《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》明确，加强土地供应计划管理，单列保障性租赁住房用地计划，明确保障性租赁住房用地计划占住宅用地总规模不得低于国家相关要求，确保保障性租赁住房用地供应规模。对企事业单位依法取得土地使用权的自有闲置土地，允许用于建设保障性租赁住房，可变更土地用途、签订土地出让补充合同，按照规划重新约定全生命管理要求，不补缴土地价款；原划拨的土地可继续保留划拨方式。

  （三）房屋管理方面

  推动市政府印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，对保障性租赁住房的基础制度进行明确；组织市相关部门同步制定租赁管理、项目认定、规划供地、非居改建、园区配套、供应管理、租赁服务等各项配套政策细则，基本构建形成了覆盖保障性租赁住房规划、建设、管理、服务全生命周期的“1+11”政策体系。

  同时，积极支持存量房屋改建保障性租赁住房。《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》明确，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房（以下简称“非居改建”）。用作保障性租赁住房期间，守牢“结构安全、消防安全、治安安全”三条安全底线，坚持“土地性质不变、房屋性质不变、建筑容量不变”三个不变原则；可不补缴土地价款。

  二、有关工作成效

  （一）总体进展

  “十四五”期间，本市共计划累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右。截至3月底，全市已累计建设筹措各类保障性租赁住房49.1万套（间）、供应30.4万套（间），分别完成“十四五”规划目标任务的82%和76%。其中，新建保障性租赁住房项目231个、总建筑面积近2000万平方米、26万余套；存量房屋改建筹措保障性租赁住房约7万余套。

  （二）项目选址

  保障性租赁住房坚持产城融合、职住平衡；注重在轨交站点周边、新城、各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域规划选址。

  （三）资产盘活

  一是厘清存量资产底账。本市市属国企梳理存量土地资源纳入国土空间规划“一张图”；推动区、企签署21组战略框架协议，夯实国资国企存量土地资源盘活方案编制和研判基础。

  二是促进投融资良性循环。积极支持符合条件的保障性租赁住房项目发行不动产投资信托基金（REITs）。新建项目中，国有企业投资占比近八成、社会资本占比约二成；目前，4个新建项目（2个为华润集团投资建设项目、2个为市城投集团投资建设项目）已成功发行公募REITs，打通“投、融、建、管、退”资管全链路。

  三、进一步工作举措

  近年来，本市正持续推动国资国企加大存量资产盘活力度。由于存量土地历史情况及房屋租赁关系较为复杂，国资、规资、房管等行业部门形成合力，从完善机制、优化政策、强化服务等方面出发，将更好发挥存量资产同扩大本市住房供给相结合，有效增加本市保障性租赁住房筹措供应。

  一是完善工作机制。2023年以来，市国资委、市规划资源局、各区政共同组建“四个一批”工作专班，积极推进存量土地盘活区企签约工作。结合产业用地综合绩效评估工作中国企D类绩效产业用地和“四个一批”工作机制，推动市属国企率先启动分类处置工作，加快推动低效用地盘活利用、减量退出，形成示范带动作用。同时，聚焦重点区域和地块，深入推进已签约的区、企进一步锁定工作成果，推动重点项目落地。

  二是优化政策路径。聚焦非居改建中存量物业租约关系复杂、租期较短、租金相对较高等影响改建保障性租赁住房积极性的问题，市国资委、市房屋管理局共同就国企房源降低租金、延长租期、一手直租等方面开展政策深化研究，明确将保障性租赁住房项目列入“可定向招租”清单、支持企业通过集体决策程序突破单次租赁期限瓶颈等；同步研究国企支持保障性租赁住房项目建设绩效列入国资考核相关激励等举措。

  三是做好统筹支持。进一步发挥好地产集团城市更新区域统筹主体作用，全面统筹区域城市更新工作，支持相关区政府做好各项协调工作。在保障性租赁住房运营管理方面，切实发挥地产集团、城投集团等市属国企的运营经验，与各市、区国企加强合作，支持保障性租赁住房项目高质量运营，满足租户在生活各方面的需求。

  四是打造示范项目。上海国盛集团通过对存量不动产地理位置、楼宇品质及配套设施等方面的全面梳理，将位于长宁区镇宁路已有20余年历史的九尊大厦改建为人才公寓，并对大楼原有设备设施进行升级改造，使之符合当前的居住配套需求。目前国盛集团根据市委市政府的要求，已将改造后的九尊大厦保障性租赁住房项目移交市委组织部统一管理，为本市“十四五人才安居工程”作出贡献。

  五是规范市场秩序。本市市场化租赁住房主要分为居民散租、住房租赁企业集中式租赁住房项目两类房源。2023年《上海市住房租赁条例》正式实施后，《上海市住房租赁公共服务平台管理规定》《上海市集中出租房屋安全管理规定》《关于进一步做好本市住房租赁和房地产经纪行业从业人员实名从业的工作通知》等配套政策也陆续出台。对于居民个人住房出租，坚持规范和发展并重，主要通过房地产经纪机构居间代理、“手拉手”交易、委托专业机构代理经租等方式对外出租。对于专业化、机构化运营的租赁住房规模逐步提高，通过建设住房租赁公共服务平台、加强经营主体监管、加大住房租赁合同网签备案力度以及结合扫黑除恶依法整治乱象等，持续规范住房租赁市场秩序。

  衷心感谢您对本市国资管理及住房保障工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局