办理结果：解决采纳

  “关于进一步加强对业委会日常运作指导的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  近年来，市房管局根据市委、市政府加强基层治理的工作要求，围绕强化维修资金监管、加强业委会建设等方面，开展了一系列工作。

  一、强化维修资金监管

  （一）加强维修资金归集

  1994年随着住房制度改革，按照《上海市公有住宅售后管理暂行办法》的规定，本市开始归集公有住房售后维修资金；1996年起，开始引导归集商品住宅维修资金。2015年至2020年，根据市委、市政府的统一部署，针对维修资金制度实施前竣工交付的商品住宅以及缺乏维修资金的公有住房售后小区，采取业主自行筹集和市、区财政补贴相结合的方式，补建、补足了3321个住宅小区维修资金，基本实现本市住宅维修资金“应建尽建、应归尽归”。2018年修正的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）明确，“新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳维修资金。物业出售人应当在办理房屋所有权首次登记前，交纳其应交的维修资金，并垫付尚未销售物业部分的应由物业买受人交纳的维修资金”，确保首次归集足额到位。

  （二）健全维修资金日常管理

  根据《规定》《上海市商品住宅维修资金管理办法》《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》《关于住宅小区维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费年度审计工作有关问题的通知》等相关规定，前期物业管理期间，本市维修资金统一由区房管部门代为管理；业主大会成立后，区房管部门代管的相关资金全部转入业主大会账户，由业主自行管理。业委会、物业服务企业应当每半年公布一次维修资金收支情况、每季度公布一次公共收益收支情况，业主大会、业委会应当委托审计机构对维修资金、公共收益收支情况以及业委会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计，对维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。

  （三）推动维修资金再次筹集

  一是个人交款。本市规定业主大会应当制定维修资金的日常补充及再次筹集规则。印发《上海市住宅物业管理区域专项维修资金再次筹集工作流程（试行）》，指导业主依法依约开展续筹。当小区维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主大会未在规定时间内作出决定的，业委会应当根据《规定》有关条款启动法定筹集维修资金程序，业主应当一次性将维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。业主经催告后仍不交纳的，经业主大会决定，业委会可以依法向人民法院起诉。二是公共收益补充。《规定》明确公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充维修资金的，补充比例应当高于50%。截至2023年底，本市公共收益累计补充维修资金57.48亿元。三是存量房交易提示。在不动产登记簿查询、房屋销售合同网签、转移登记申请等三个环节，通过温馨提示存量房交易当事人的方式，告知补足维修资金的法定义务及交纳渠道。

  下一步，市房管局将抓紧制定印发进一步加强维修资金管理的规范性文件，进一步细化规范资金交纳、账户管理、使用程序、账目公布等维修资金全流程管理。同时，还将对《上海市商品住宅维修资金管理办法》相关条文的修改完善进行调研，形成规章文本草案和调研论证报告。

  二、加强对业委会的指导监督

  （一）明确业委会监管主体

  《规定》明确，街镇负责业委会组建、换届改选和日常运作的指导和监督，负责对业委会委员进行培训，并办理业委会相关备案手续；居委会依法协助街镇开展相关工作，加强对业委会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作；区房管部门指导街镇对业主大会、业委会的工作实施监督管理。

  （二）加强业委会人选的挖掘和把关

  市委组织部印发《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》（沪委组〔2018〕发字62号），明确居民区党组织应当向筹备组、换届改选小组推荐符合条件的居民区“两委”委员、党员骨干、团青骨干、楼组长、群众活动团队负责人作为业委会委员候选人，建立由街镇党（工）委统筹，居民区党组织、街镇房管机构、信访、市场监管、公安等部门共同参与的业委会委员候选人审核把关机制。

  2023年，全市已在4167个业委会建立了党的工作小组，462个业委会建立了党支部，1933个小区实现居委会成员兼任业委会成员。

  （三）推行对业委会规范化运作评价制度

  市城市管理精细化工作推进领导小组办公室、市房管局联合印发《关于开展本市住宅小区业主委员会规范化运作评价工作的指导意见》（沪精推办〔2020〕5号，以下简称《指导意见》），细化明确了业委会日常会议、定期接待、信息公开、印章管理、资料管理、业务学习、书面承诺、矛盾协调等八项制度；并规定由各街镇每年组建评价小组对业委会日常工作制度建立执行情况、资金使用管理情况、物业选聘情况等事项进行评价，对“运行优良”的业委会给予一定奖励或表彰，对“运作欠规范”的业委会加强培训、指导和监督。

  为保证全市面上业委会规范化运作评价的操作手势相对统一，《指导意见》所附的《上海市业主委员会规范化运作评价标准》以客观评价为主，实践中，各街镇可以根据需要增加业主满意度作为评价的附加指标。评价小组一般由街镇职能部门代表、居委会代表、非本辖区优秀业委会委员代表、律师等人员组成，街镇也可以邀请业主代表参加评价小组，对业委会的日常运作开展评价。

  （四）明确业委会委员退出机制

  《规定》明确，业委会应当向业主大会报告年度物业管理的实施情况和业委会履职情况，建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业委会日常工作的意见建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督，同时规定了罢免业委会委员资格的情形和程序。业主认为本小区业委会委员存在未充分听取业主意见、不维护全体业主公共利益、谋取私利等情形的，可以在业委会定期接待时当面沟通、通过其他合法方式提出意见或者投诉。业委会委员拒不召集业主委员会会议、一年内累计缺席业委会会议总次数一半以上或者违反书面承诺的，可以经20%以上业主提议召开业主大会临时会议，依法罢免业委会委员资格。

  （五）发挥专业第三方机构作用

  在房管、民政、财政等部门和各区、各街镇共同推动下，2017年底本市基本形成专业社会组织参与街镇住宅小区公共事务的社区治理模式，各街镇以培育民办非企业单位为主，引入律师事务所、会计师事务所等其他专业机构为辅，发挥专业社会服务组织在社区治理中的作用。比如，虹口区凉城新村街道培育了上海虹口区新家园建设与合作事务所，普陀区司法局同意成立了上海市同心致远社区治理指导服务中心。《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021-2023）》明确，鼓励支持业委会聘请执行秘书，协助处理日常运作和自我管理事务;发挥专业社会组织作用，鼓励通过政府购买服务等方式，引导律师事务所、审价审计机构等专业社会组织协助开展业委会组建及换届改选、日常运作、物业矛盾纠纷调处、物业服务合同咨询、维修资金和公共收益使用管理等工作。2023年，全市有250个小区推行居委会成员兼任业委会执行秘书。

  下一步，市房管局将结合基层治理骨干专项教育培训规划，配合市委组织部，以业委会规范化建设等内容为重点，对业委会负责人开展专题培训，推动业委会履职能力提升。持续推行业委会规范化运作评价，指导街道按照客观、公正、透明、指导的原则，在对业委会进行规范化评价相关政策培训的基础上，对运作满半年的业委会全覆盖开展评估工作，规范业委会履职行为；对评价结果为“运作欠规范”的业委会，由街镇指派专人指导帮助其开展各项工作，房管部门积极对街镇给予业务指导。同时，对各区、街镇物业管理行政工作人员加强2023年新版《业主大会议事规则》等物业管理相关政策培训，提高基层工作人员指导帮助业委会规范运作的能力和水平。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局