办理结果：解决采纳

  “关于加快出台老旧公房物业费调价办法的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

  您针对本市老旧公房物业费长期未能调价、物业管理矛盾较突出、物业费收缴率低等问题，建议出台物业费调价指导意见，完善缴纳物业费执法措施，对推动完善本市住宅小区物业服务质价相符机制具有积极意义。

  一、明确本市住宅小区物业费相关政策

  根据国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）及上海《上海市定价目录》（沪发改价督〔2015〕1号）的相关要求，2015年以后，本市住宅小区物业费实行市场调节价，不再实行政府指导价管理。

  《上海市住宅物业管理规定》第四十八条明确：“物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。”《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6 号）进一步明确了物业服务收费定价原则和包干制计费方式调价程序：“住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照合理、公开、质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。……实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业在调整物业服务收费标准前，应当委托第三方评估机构进行物业服务价格评估，或者委托有资质的中介机构对前12 个月的物业服务费用收支情况进行审计。物业服务企业应当向业主委员会或者全体业主报告审计或者评估结果，并在物业管理区域内公告。”

  2021年，市城市管理精细化工作推进领导小组办公室印发《关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制的指导意见》（沪精细化办〔2021〕14号），通过加强党建引领、聚焦工作重点、加强行业监管、推进价格评估、完善服务合同、优化达标考核、做好业务培训、强化考评监督、加强宣传引导等九方面工作举措，持续完善物业服务市场价格机制。

  二、持续完善物业服务市场价格机制

  本市持续探索完善“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场价格机制，自2015年9月至今，全市共有约2000个小区成功调整物业费标准。

  一是发布物业服务市场价格监测信息。我局委托市物业管理行业协会在其官网发布全市各区及环线区域住宅物业服务平均价格信息，以及2500余个小区物业服务价格信息和合同约定的服务标准，为业主与物业服务企业协商定价提供参考。

  二是开展物业服务价格评估。2019年本市建立物业服务价格评估制度以来，指导市房地产估价师协会和市物业管理行业协会培育了28家物业服务价格评估机构和321名专业评估人员，面向社会开展物业服务价格评估服务。引导建设单位、业主大会在选聘物业服务企业、调整物业费标准时委托第三方评估机构进行物业服务价格评估。

  三是完善《物业服务合同（示范文本）》。2023年，我局联合市市场监督管理局修订印发的《物业服务合同（示范文本）》，新增物业费标准调整的时间及幅度等内容，引导小区参照《住宅物业管理服务规范》制定合同服务标准，根据物业服务合同示范文本约定合同期内物业服务费调整方式，考虑人工成本逐年增加因素，推进物业服务价格逐年梯度常态调整。

  三、妥善解决物业费纠纷

  关于您提出“法院裁决要兼顾好各方利益，避免造成收缴率降低的溢出效应”的建议。市高级人民法院表示积极吸纳建议，要求各级法院依法公正审理此类案件，实质性化解双方纠纷，实现案结事了，以利于业主积极缴纳物业费、物业公司积极履责的正循环的建立。在司法实践中，人民法院在处理此类案件时，为了妥善化解矛盾纠纷，在正式开庭前进行诉前调解，双方当事人自愿平等进行协商，形成互利共赢的解决方案，达成调解协议。若调解不成进入审判环节，人民法院依据双方的物业合同约定的内容，结合合同履行情况进行裁判。对于大多数件，若业主未对物业公司的服务内容提出实质性抗辩，人民法院经审查物业公司已基本履行合同义务，一般会支持物业公司主张收取物业服务费的诉讼请求。对于部分业主无正当理由拖欠物业费的情况，甚至会判决其按照合同约定支付相应的滞纳金。对于业主提出实质性抗辩，经审查物业公司确实未按合同约定履行全部义务或服务能级达不到物业服务合同约定标准等情形的，人民法院依据实际情况，按照物业公司提供物业服务的工作品质和水平依法判决其按比例收取物业费。

  下一步，我们将进一步推广实施物业服务价格评估，引导业主与物业服务企业协商调整物业费标准，逐步形成物业服务质价联动调整的良性循环。同时通过印发案例汇编、媒体报道等方式，加大政策和成功案例的宣传力度，维护业主和物业服务企业的合法权益。

  衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！

  上海市房屋管理局