“关于提高老旧小区物业管理费用补贴标准的建议”收悉。经研究，现将办理情况答复如下：

一、关于老旧住宅小区考核达标奖励政策

为提升老旧小区物业服务规范化水平，保障老旧小区安全运行，《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》和2015年至今实施的三轮美丽家园建设（住宅小区综合治理）行动计划均明确，针对售后公房等老旧小区物业服务实行考核达标奖励。《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》要求各区县继续对收不抵支的“售后房”小区物业服务实行考核达标奖励。《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》要求各区、街镇结合本地区实际，将物业服务考核达标奖励范围覆盖至售后房、直管公房、系统公房和早期商品房等老旧小区，建立分级奖励和奖励标准动态调整机制。为确保奖励措施发挥实效，《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021-2023）》要求各区、各街镇加强对考核达标奖励资金的监管，确保资金重点向一线物业员工倾斜。根据上述文件，各区均结合实际制定了物业服务考核达标奖励政策，明确考核奖励覆盖面和奖励标准，利用区财政自有资金开展考核奖励。

二、关于推动老旧小区物业服务质价相符

近年来，本市持续推进住宅小区特别是老旧小区的物业费调价工作，探索完善“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场价格机制。2012年至2014年分步先行调整了售后公房物业服务费价格，推动老旧小区物业费逐步向市场化过渡。2015年全市住宅物业服务收费实施市场调节价后，印发了《关于建立住宅物业服务收费市场化价格机制有关问题的意见》，明确了物业服务市场定价的总体原则和市场化衔接机制。通过市物业管理行业协会网站发布了2000余个小区物业服务价格监测信息，指导市房地产估价师协会、市物业管理行业协会研究制定了物业服务价格评估管理办法和技术规范，培育了22家备案评估机构和321名专业评估人员，面向社会开展物业服务价格评估服务。修订发布了《住宅物业管理服务规范》地方标准，为业主和物业服务企业协商物业服务内容和标准提供参考。积极指导各区、各街镇推动相关小区业主与物业服务企业协商调整物业服务费。2015至2021年底，共有2218个小区成功调整了物业服务费价格，约占全市小区总数的17%。

2021年8月，市城市管理精细化工作推进领导小组办公室印发《关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制的指导意见》（沪精细化办〔2021〕14号），通过明确工作机制、聚焦工作重点、推进价格评估、完善服务合同、优化达标考核、做好业务培训、强化考评监督、加强宣传引导等工作举措，聚焦老旧小区加快推进物业服务价格质价相符，加速推动完善物业服务市场价格机制。

一是明确工作机制。各街镇落实属地责任，完善党政双牵头机制，统筹协调辖区内物业服务价格调整、监督物业服务合同履行等相关工作。居民区党组织发挥领导核心作用，加强党建引领，畅通沟通渠道，促进居委会、业委会、物业服务企业协商调价。各区房管局切实做好专业支撑指导。

二是明确工作重点。各区房管局、各街镇抓住物业服务企业期满选聘、旧住房更新改造、物业管理区域合并等重要窗口期，聚焦严重背离市场价格、无法满足基本物业服务要求的老旧小区，指导推进物业服务价格调整工作。

三是推进价格评估。各区房管局、各街镇积极推行物业服务价格评估，鼓励有条件的街镇设立专项资金，为辖区内老旧小区物业服务价格评估提供支持，探索开展老旧小区批量化评估工作。

四是完善服务合同。各街镇充分利用物业服务价格评估结果和市物业管理行业协会发布的物业服务价格参考信息，引导小区参照《住宅物业管理服务规范》地方标准制定合同服务标准，根据物业服务合同示范文本约定合同期内物业服务费调整方式，考虑人工成本逐年增加因素，推进物业服务价格逐年梯度常态调整。

五是优化达标考核。各区、各街镇进一步优化物业服务达标考核制度，鼓励街镇将老旧小区是否建立物业服务质价相符机制作为达标考核奖励的入围条件。对重新选聘物业服务企业、实施旧住房更新改造、物业管理区域整合后未及时建立物业服务价格调整机制的老旧小区，不纳入达标考核奖励范围或降低奖励标准。

六是做好业务培训。各街镇健全居民区党组织负责人、居委会主任、业委会成员培训制度，全覆盖开展物业服务质价相符工作相关培训。市物业管理行业协会持续开展物业服务价格评估人员专业培训，做大做强评估人员队伍，对物业服务企业负责人及项目经理全面开展物业服务规范执行、物业服务合同履约、物业服务质价相符机制等相关培训。

七是强化考评监督。将建立物业服务质价相符机制工作纳入各区“美丽家园”建设考评范围。市城市管理精细化工作推进领导小组办公室对各区工作落实情况加强督促检查，定期通报动态。各区加强对街镇推动物业服务价格调整、严格物业企业服务合同履行工作的考核监督。

八是加强宣传引导。发挥主流媒体、网络媒体作用，加大相关法规、政策宣传力度，推介自治共治的典型案例，推广“按质论价、质价相符、优质优价”的物业消费理念，引导物业服务企业、业主积极协商确定物业服务标准和服务价格，营造良好的社会舆论氛围。

三、关于物业服务企业监督管理

一是加强物业服务监督检查。全面落实市、区、街镇三级督查检查制度，依据《上海市住宅物业服务规范》等要求，各级房管部门对小区物业服务情况进行日常检查和专项检查。对督查检查中发现的问题，督促企业及时整改并根据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》和《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》予以记分处理。督查检查情况与物业服务企业选聘挂钩。

二是加大收费信息公开力度。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费计费方式包括包干制和酬金制，其中采用酬金制计费方式的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。上海绝大多数小区物业服务采取包干制计费方式。近年来，上海始终坚持物业服务收费公开透明的原则，要求物业服务企业在住宅小区醒目位置主动公示合同约定的物业服务内容和收费标准。2018年出台《上海市既有住宅小区门卫室和管理处规范化建设指导意见》，进一步明确要求在服务窗口醒目位置设置上海市住宅小区物业服务监督公示牌，公示收费内容、收费标准、物业服务合同、公共收益、维修资金账目等。2021年，根据住建部要求，上海在全市范围内开展了“加大物业服务信息公开力度，让群众明明白白消费”的活动。

下一步，市房管部门将继续会同市财政部门，指导区房管部门、财政部门及各街镇进一步完善老旧小区物业服务考核达标奖励政策，推进形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制。同时加强物业服务监督检查，加大物业服务收费信息公开力度，督促物业服务企业提升服务质量和水平。

衷心感谢您对本市物业管理工作的关心理解和支持！

上海市房屋管理局