彭岚代表：

您提出的“关于提高首期住宅专项维修资金交纳标准的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

目前本市商品住宅首期专项维修资金交纳标准是以新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元为基数乘以一定系数（配备电梯的7%，不配备电梯的5%），该基数自2000年确定至今已经使用了二十余年。近年来，随着建筑材料、劳动力成本等不断变化，新建住宅建筑成本有所增加。随着住宅使用时间日益增长，房屋公共设施设备的维修和更新需求日渐涌现，部分小区住宅专项维修资金不足问题日益凸显。近年来，针对专项维修资金续筹难问题，我局做了多元化探索。

一是完善法定筹集程序。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。为贯彻落实法规规定，市城市管理精细化工作推进领导小组办公室于2021年10月印发《上海市住宅物业管理区域专项维修资金再次筹集工作流程（试行）》，细化完善维修资金法定续筹流程，督促街镇帮助指导业委会开展续筹工作。此外，我局在推进住宅小区综合治理、深化“美丽家园”建设过程中，将各区推动续筹专项维修资金作为落实优化完善业主自我管理有关的工作考核内容，督促区房管部门指导街镇，组织引导业主依法开展续筹。

二是推进公共收益有效补充。《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十。为推动法规规定有效落实，我局于2020年12月印发了《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范〔2020〕14号），进一步明确细化了公共收益的入账要求，规定物业服务企业或者自行管理机构应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益交存至业主大会公共收益子账户，并按管理规约约定转入住宅专项维修资金、业委会工作经费等子账户；同时，要求各区房管部门结合住宅物业“五查制度”，加强日常监督检查，督促物业服务企业依法依规公开账目，及时足额纳入监管账户。

三是落实二手房交易环节补足专项维修资金。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，“业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证”。我局已会同市自然资源确权登记局通过在不动产登记簿查询、网签合同签订、转移登记申请等三个环节温馨提示交易当事人的方式，告知交易当事人补足专项维修资金的法定义务及补足交纳渠道；同时，开发了存量房地产买卖交易环节补足专项维修资金的应用程序，完善了专项维修资金线上、线下交款通道，相关系统已于2021年7月22日正式上线。

下一步，我局将把提高首期专项维修资金交纳标准纳入修订《上海市商品住宅维修资金管理办法》的重点研究范围，会同市住建委、市发改委等相关单位在对现行交纳标准评估的基础上，学习借鉴兄弟省市管理经验，探索建立首期住宅专项维修资金动态调整机制。

衷心感谢您对本市住宅专项维修资金管理工作的关心理解和支持！                  

上海市房屋管理局