“关于推进老旧商品房小区有序更新的思考与的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

旧住房更新改造是重要的民生工程，本市始终践行人民城市重要理念，按照党中央、国务院关于城镇老旧小区改造的一系列决策部署，把旧住房更新改造摆在城市更新体系中的突出位置，在切实解决住房安全隐患、确保房屋安全前提下，不断提升改造标准、丰富实施内容，推进各类改造工程。

一、关于“政府应高度关注商品房小区更新”

目前，本市各类居住类房屋已超过7亿平方米，建成于2000年以前的居住类房屋约2.2亿平方米。其中，由于产权性质和历史原因，其修缮改造都由政府主导，市区财力资金承担或补贴的老旧住房约有1.39亿平方米，主要包括：售后公房约为1亿平方米；居住类直管公房约1400万平方米；居住类系统公房及其他公房约2500万平方米。从上世纪80年代开始，本市就积极推进此类旧住房的改造，取得了良好成效，“十三五”期间，本市共实施各类旧住房更新改造5300余万平方米，受益居民超过90万户。

诚如您所说，在这些政府主导修缮改造的老旧小区之外，还有大量2000年前后建设的早期商品房小区，历经20余年已显老态，居住环境不如人意，并在一定程度上影响了市容景观。据初步统计，本市2000年底前建成的早期商品房面积超过8000万平方米，其中仅有极少部分通过居民出资或其他渠道进行过维修更新，大部分都没有开展过系统性的修缮或更新。

考虑到上述情况，2021年市政府出台《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》(沪府办规〔2021〕2号，以下简称“若干意见”)，明确本市旧住房更新改造对象主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区，有条件的区可以适当将2000年底后建成的小区纳入改造范围，但年限不得超过2005年底后。《若干意见》出台后，首次将2000年底前建成的早期商品房纳入本市旧住房更新改造范围，同时，由市、区两级财政安排专项资金，支持此类旧住房更新改造项目。目前，经评估符合条件的老旧商品房小区，已经可以纳入本市年度旧住房更新改造计划推进实施，享受市级补助专项资金。

二、关于“在更新改造中加强党建引领，培育社区共治”

社区是城市管理最基本的单元，量大面广的商品房小区更新，由于房屋属于房地产企业开发建设且由业主自有，所以除了需要政府部门的政策引导和业务指导，更需要发挥基层组织和社区居民的主体作用，践行全过程人民民主重要理念。对于您提到的目前本市社区自治能力不平衡的情况，市民政局主要开展了以下几方面工作。

（一）搭建社区民主协商平台。按照《关于加强本市城乡社区协商的实施意见》（沪委办发〔2016〕28号），推进小区更新等社区公共事务，应通过党建引领下的居民区联席会议等多种社区协商形式，开展民主协商，由居民委员会根据需要，积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，促成共识达成。2021年12月市民政局制定了《关于做好加强基层治理体系和治理能力现代化建设相关工作的通知》（沪民基发〔2021〕7 号），进一步完善物业治理工作机制，推动居委会下设环境和物业专委会，鼓励有专业背景或经验，并热心为群众服务的居民积极参与社区治理，提高社区公共事务决策的程序化、民主化、科学化水平。

（二）推动参与式社区规划。为贯彻落实“人民城市”重要理念，市民政局融合专业力量和社区自治共治力量，推动建立居民全过程参与的工作机制，激发居民群众共同建设美好家园的热情。围绕“共识如何达成”问题，对于政府部门在社区实施的项目，鼓励相关部门在决策前，委托居村民委员会征求居民意见建议；对于早期商品房更新改造这种社区自治共治机制自下而上发动的项目，应由居民委员会通过深入走访、全岗通接待、问卷调查、社区云“居社互动”以及各类议题征询会等方式，收集整理社区需求，开展社区分析排序，找出社区最大公约数。围绕“项目如何确立”问题，对于涉及业主权益的事项，指导业委会召开业主代表会议；对于需要协调资源、化解矛盾的，可召开居民区联席会议、听证会、协调会等，有必要时可以约请街镇及相关职能部门代表参加；会议情况和会议结果，要及时通过线上、线下渠道公示。待条件成熟后，可以召开业主大会或居民会议，讨论通过社区更新项目。围绕“资金如何筹措”问题，采取权属方为主、多渠道筹措的方式。鼓励运用“自治金”加强对社区小微更新项目的支持力度，撬动更多居民关心社区发展，进一步夯实治理基础；指导业委会规范合理使用维修资金，支持社区建设；鼓励社区基金会发挥爱心资源链接平台作用，吸引社会力量参与；可以依托区域化大党建平台，整合社区各类资源。围绕“成果如何维护”问题，在项目评议上，由居村民委员会组织居民召开评议会，也可邀请第三方专业机构开展测评和满意度调查；在后续运管上，鼓励居民建立和达成社区公共空间的维护机制和责任共担机制，组建志愿者队伍开展睦邻服务和自治活动。

三、关于“出台指导意见，指导基层组织和业主委员会开展工作，针对不同年代、不同类型、不同维修基金筹集渠道的社区，需要分类施策”

2022年5月，市房管局和市财政局联合印发《关于“十四五”期间进一步加强旧住房更新改造市级项目及补助资金管理的通知》（沪房更新〔2022〕37号），明确在旧住房更新改造过程中兼顾硬件改造和社区治理，对于纳入市级财政补助范围的早期商品房小区更新项目，要建立健全党建引领住宅小区共治、自治机制，完善老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，提升物业管理服务水平，促进改造后的老旧小区运行维护管理进入良性循环。此外，近期市民政局正在进一步吸纳各区行之有效的经验做法，研究起草《上海市参与式社区规划导则》，对社区共识达成、社区矛盾化解、资金多渠道筹措、社区公共空间维护等关键环节进行细化拆解，从助力基层实操落地的角度，提供更加有力的过程指导。

在老旧商品房小区更新分类施策方面，按照建成年代划分，一是对于2000年底以前建成的，小区环境、配套设施、房屋安全等各方面条件较差，经评估可以纳入市级补贴范围的商品房更新项目，可按照本市旧住房更新改造项目管理的相关规定实施，市房管局也将指导各区住房保障和房屋管理局按照《若干意见》等文件要求，根据本辖区老旧小区实际情况，开展存量旧住房摸底调查，对经评估符合条件的老旧商品房小区，纳入年度旧住房更新改造计划推进。二是对于未能纳入市级补贴范围的，或2000年底以后建成的老旧商品房小区，相关部门将进一步引导居民协商，通过业主大会或居民会议等方式，明确资金筹措和长效管理等方面问题，待条件成熟后，讨论通过社区更新项目进行实施。

衷心感谢您对本市房管工作的关心理解和支持！

上海市房屋管理局