“关于多举措提升住宅小区物业管理的建议”的提案收悉，现将办理情况函告如下：

近年来，本市围绕加强住宅小区综合治理，持续推进美丽家园建设，在提升住宅小区物业管理方面取得积极进展。

一、完善物业管理行业监管

国家行政审批监管制度改革取消物业服务企业资质和物业服务人员资格后，市房管局不断转变物业行业监管思路，按照“事前告知承诺、事中评估分类、事后联动奖惩”的基本原则，创新监管方式，重塑监管流程，不断完善行业事中事后监管。

一是完善监管制度。先后印发《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》等一系列文件，建成有本市特色的物业服务企业多维度综合评价体系，从信用情况、公众满意度、综合服务能力、报修投诉处置情况、物业服务履约质量、社区社会责任履行等多维度，对物业服务企业进行综合评价，评价结果为业主选聘物业服务企业提供参考。

二是加强行政检查。印发《关于加强本市住宅物业管理监督检查工作的通知》，依托上海物业APP移动终端，对全市住宅小区开展日常巡查和专项检查。2021年，全市各级房管部门累计检查住宅小区近24万次，开具各类问题整改单5000余张，对201家物业服务企业和92名项目经理予以失信记分。

三是优化服务标准。印发《上海市住宅物业服务规范》，进一步规范本市住宅物业服务活动。指导市物业管理行业协会起草《住宅物业管理服务规范》（DB31/T 360—2020，替代原 DB31/T 360—2006）、《非居住物业管理服务规范》（DB31/T 1210—2020），经市场监督管理局审查通过后作为地方性标准予以发布。建设单位、业主大会可以根据小区的实际情况，按需与物业服务企业约定相应服务内容与标准。

四是提升服务水平。一方面，发挥品牌引领效应。《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021-2023）》（以下简称新一轮三年行动计划）明确，到2023年底，将培育60家较大规模的品牌物业服务企业，进一步提升整体服务品质和行业管理集中度。目前已有6家物业服务企业跻身上海服务品牌企业。另一方面，开展典型选树活动。通过持续开展技能比武、立功竞赛、行业党建品牌和“最美物业人”评选活动，充分弘扬劳模精神和工匠精神，营造行业职工爱岗敬业、钻研技术的浓厚氛围，提升行业整体服务能力水平。

下一步，我们将修订完善《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》和《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，不断优化“优胜劣汰、失信失业”的市场环境；进一步加强品牌企业培育，不断提升行业管理集中度。

二、解决老旧小区突出问题

（一）推进老旧小区基础设施改造

2018年以来，本市持续发力解决住房民生领域“急难愁盼”问题，提升小区居住环境品质和运行安全水平。

一是开展旧住房更新改造，消除房屋安全隐患。累计实施旧住房更新改造4600万平方米。完成一般损坏旧住房隐患处置1365万平方米，累计排查存在外墙隐患及附属构件隐患的房屋20.7万幢，消除6805处住宅外立面及附属设施安全隐患。

二是推进电梯加装改造，排查电梯安全隐患。既有多层住宅加装电梯完工2094台。完成老旧住宅电梯安全评估1.3万台，修理改造更新隐患电梯4500台，为4万余台台电梯加装远程安全监测模块。

三是实施供排水设施改造，理顺供水管理体制。完成二次供水设施改造3100余万平方米，基本完成全市2000年前建成小区改造任务并推动供水企业管水到表。累计完成4241个住宅小区雨污混接改造，改造住宅小区积水点727个，基本消除住宅小区积水问题。

四是开展消防设施改造，建设智慧安防系统。完成260个老旧小区消防设施设备改造和32365幢高层住宅的消防安全隐患排查，为3361个既有住宅小区新建了电动自行车安全充电设施，1010个既有电动自行车集中充电场所加装消防设施。推进小区智慧安防系统建设，修理改造更新1万余个小区的安防监控系统。

（二）缓解小区停车难题

一是启动停车难综合治理“民心工程”。计划到2022年底，创建100个停车综合治理项目，开工建设10000个公共泊位。截止目前，已累计创建79个停车治理先行项目，开工建设11300余个公共泊位。其中，老旧小区先行项目有68个，为老旧小区服务的公共泊位7300余个。

二是完善住宅物业管理区域停车管理规制。2021年，市房管局印发《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，对停车位的使用、分配、转让、出租、违规停车的处理等事项做出明确规定，规范住宅小区停车秩序；出台住宅小区停车管理制度示范文本，引导业主大会根据实际情况自行约定本小区的停车管理规则，合理利用小区有限的停车位资源，纾解停车难问题。

三是创新停车设施建设支持政策。市规划资源局印发《关于进一步完善本事附属设施建设规划管理工作的意见》,明确老旧住宅小区增设停车设施设备无需办理规划审批手续。小区内扩建停车位需要调整绿化的，应遵守《上海市居住区绿化调整实施办法》的相关规定，鼓励用增加立体绿化的形式折补地面绿化的减少。

（三）推进新能源汽车充电桩建设

一是建立小区充电设施建设协同推进机制。为进一步强化顶层设计，推动本市充换电设施建设，满足市民日益增长的充电需求，2022年初市政府办公厅印发《关于本市进一步推动充换电基础设施建设的实施意见》，明确落实街镇、居民委员会等基层管理机构责任，调动小区相关主体积极性，着力推进充电设施建设。

二是分类施策多措并举增加设施供应。老旧小区以“一桩多车”共享为原则，符合条件的小区应将共享充电设施建设列入小区综合改造范围，利用新增公共车位开展共享充电桩建设。发展改革、建设交通、规划资源、房屋管理、电力等相关部门将共同推动本市小区充电设施建设，努力满足小区充电需求。

（四）加强小区执法整治力度

一是完善综合执法管理体制。从2015年开始，本市逐渐由城管执法部门对物业管理相关违法行为集中行使行政处罚权。目前，住宅物业管理区域内房屋管理相关违法行为全部由城管执法部门以及街镇进行执法。

二是建立管理与执法联动机制。为进一步落实物业服务企业发现、劝阻、报告违法违规行为职责，加强物业管理与城管执法的管执联动，2020年4月市城管执法局、市房管局联合印发《关于加强本市住宅物业管理与城管执法联动工作的通知》，并于2020年10月正式启用管执联动系统，实现物业服务企业通过系统平台向城管执法部门报送违法搭建（构）筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质等6类高频多发违法违规行为信息。

三是综合执法效能初步显现。至2021年底，物业服务企业通过管执联动系统累计上报相关违法行为信息1537件。2021年，全市城管执法系统依法拆除小区违法搭建建（构）筑物9850处，共38.6万平方米；依法查处损坏房屋承重结构案件1403起；查处擅自改变物业使用性质案件746起；查处物业服务企业未及时制止劝阻报告类案件294起。

下一步，根据新一轮三年行动计划的目标任务安排，将进一步提升住宅小区运行安全度、居住环境宜居度、美丽内涵显示度。完成3000万平方米各类旧住房更新改造，实现直管公房维修养护全覆盖。建成1000个“美丽家园”特色小区和100个“美丽家园”示范小区，突出示范引领。完成既有多层住宅加装电梯6000台,完善加梯后长效管理机制。推进创建100个停车治理先行项目，开工建设10000个公共泊位，缓解住宅小区停车难。完成3.4亿平方米高层住宅消防设施隐患排查，全面推进隐患设施改造更新。滚动实施使用满15年住宅电梯安全评估，推进隐患电梯修理、改造、更新。为1500个既有住宅小区新增电动自行车充电设施，有条件的地区实现全覆盖增设。建立高坠隐患治理长效管理机制，市民群众反映突出的高坠隐患整治基本完成。深化群租、损坏房屋承重结构、破坏房屋外立面等违法违规行为治理，投诉及时处置率达到100%。推广一键约车设施建设，方便居民出行。

三、规范业主委员会组建运作

近年来，本市持续发力，抓住制度建设这个关键，推动将物业治理融入社区治理体系，推进党对业主委员会的组织覆盖和工作覆盖，优化居民委员会对业主大会建设和业主委员会日常运作的指导监督。

一是完善党建引领业主委员会建设和居民委员会指导监督制度。2017年颁布实施的《上海市居民委员会工作条例》明确，居民委员会应当加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。2018年11月，市委组织部印发《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》，明确居民区党组织在把好业主委员会候选人推荐关、审核关和选举组织关等方面发挥党建引领作用的具体要求。2021年8月，市委印发《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的实施意见》，明确要进一步健全党建引领住宅物业治理制度，加强居村党组织的领导，优化居村委会指导监督、业主委员会和物业服务企业规范运作的协同机制。

二是健全业主大会建设、业主委员会运作规制。根据上述法规和政策文件的新精神、新要求，市房管局配合市人大修改《上海市住宅物业管理规定》，印发《关于进一步贯彻实施上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》《关于开展本市住宅小区业主委员会规范化运作评价工作的指导意见》，完善业主委员会组建换届和日常运作的规则体系；修改完善《管理规约》等示范文本，为业主委员会拟定和完善小区业主自我管理制度提供参考。同时，本市持续推进在符合条件的业主委员会中成立党支部和党的工作小组，扩大党的组织覆盖和工作覆盖；持续推动居民委员会成员兼任业主委员会成员，鼓励居民委员会根据需要下设环境和物业管理委员会；推进业主委员会按时换届改选，开展业主委员会规范化运作评价工作。

三是强化公共收益管理使用监管。您提到的在电梯投放广告等利用小区共有部位、共有设施设备获取的收入，在扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益属于公共收益，应当归全体业主或者共同拥有该共有部位、共有设施设备的业主所有。为进一步规范公共收益的使用管理，《上海市住宅物业管理规定》及《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》的相关规定明确，业主委员会和受委托的物业服务企业应当每季度公布一次公共收益的收支情况，接受业主的监督；公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核，公共收益的收支情况实行年度财务审计和换届财务审计；对尚未组建业主大会的小区，本市引入第三方专业机构进行公共收益代理记账，由区房管部门代为管理公共收益资金，保障公共收益管理透明规范。

四、加强政策法规宣传培训

坚持物业管理政策法规的宣贯，采用分层分级、形式多样的方式开展政策法规宣传培训工作，帮助区、街镇行业监管人员提高依法监管水平，指导物业服务企业提升守法经营、依法履约意识，引导市民群众遵守物业管理法规政策，提升自我管理能力。

一是通过线上线下相结合的方式，持续对各区房管部门、街镇房管机构相关人员开展物业管理相关政策文件年度培训，2021年共有2000余人参训。

二是依托市物业管理行业协会“物学网”举办公益讲座，通过网络直播方式面向物业行业从业人员解读物业管理相关最新政策法规，2021年共举办2次公益讲座，共有1.4万余人次参与。

三是指导各区房管部门加强对为街镇提供物业管理相关政策咨询、矛盾化解等服务的第三方社会服务组织开展政策法规培训，2021年全市共培训专业社会服务组织134家、425人次。

四是利用官方网站、微信公众号、海报等形式，及时宣传发布新制定的物业管理相关政策文件，面向市民群众进行政策解读，同时，指导基层充分发挥居民委员会、居民志愿者作用，开展普法宣传活动。

后续，我们还将进一步做好物业管理相关政策法规的宣贯工作，促进物业服务企业及从业人员依法履约、守信经营，引导业主依法守约行使权利、履行义务。

衷心感谢您对本市房管工作的关心理解和支持！

上海市房屋管理局