“关于进一步加强老旧小区物业管理的建议”的提案收悉，经会同相关部门研究，现将办理情况答复如下：

近年来，本市围绕加强住宅小区综合治理，持续推进“美丽家园”建设，在提升住宅小区物业管理方面取得积极进展。

一、关于基层政府协调统筹

一是推动完善住宅小区综合治理体制。自2015年以来，本市制定《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》《关于进一步落实本市住宅小区综合治理中各相关主体工作职责的若干意见》等文件，滚动实施三年行动计划，推动将物业管理融入社区治理体系，提升住宅小区综合治理水平。2018年，本市结合修订《上海市住宅物业管理规定》，将住宅小区综合管理的部分成功经验上升为地方性法规，在厘清房管、街镇、居（村）委会工作职责的基础上，明确发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等相关部门按照各自职责协同实施住宅物业管理规定。相关部门积极履职，加强横向协同和纵向联动，共同推进本市住宅小区综合治理工作，初步构建了与超大城市精细化治理和社区治理体系、治理能力现代化相适应的综合治理体制。

二是推动完善物业服务价格形成机制。国家发改委放开物业服务收费价格后，市发改委2015年印发的《上海市定价目录》删除了物业服务收费的相关内容。《上海市住宅物业管理规定》也明确规定，本市物业服务收费实行市场调节价。为了加大对物业服务收费的指导，市房管局印发《关于开展住宅物业服务价格评估工作的通知》《关于推动形成按质论价、质价相符、优质优价物业服务市场价格机制的指导意见》等文件，引导相关主体在物业服务企业选聘、旧住房更新改造、物业管理区域合并等重要窗口期开展物业服务价格评估；指导市物业协会联合市房地产估价师协会编制住宅物业服务价格评估管理办法和评估规范，持续开展物业费价格评估专业人员培训工作，壮大专业评估机构队伍，截至2021年底共有488人参训，21个价格评估机构提供物业服务价格评估专业服务；指导市物业协会更新发布2000个住宅小区物业费价格信息，供协商定价时参考，截至2021年底，本市共有2218个小区成功调价。

三是优化物业服务标准体系。市房管局印发《上海市住宅物业服务规范》，进一步规范本市住宅物业服务活动，提高物业服务行业的服务水平，不断提升业主住户的满意度。市房管局还指导市物业管理行业协会起草了《住宅物业管理服务规范》（DB31/T 360—2020，替代原DB31/T 360—2006）、《非居住物业管理服务规范》（DB31/T 1210—2020），经市场监督管理局审查通过后，作为地方性标准予以发布。建设单位、业主大会可以根据小区的实际情况，按需与物业服务企业约定相应服务内容与标准。

四是健全业主自我管理规制。根据《上海市住宅物业管理规定》及其实施意见，市房管局印发《关于开展本市住宅小区业主委员会规范化运作评价工作的指导意见》，完善业主委员会组建换届和日常运作的规则体系；修改完善《管理规约》等示范文本，为业主委员会拟订本小区业主自我管理制度提供参考。同时，在各级组织、民政、房管部门的共同努力下，持续推进在符合条件的业主委员会中成立党支部和党的工作小组，扩大党的组织覆盖和工作覆盖；持续推动居民委员会成员兼任业主委员会成员，鼓励居民委员会根据需要下设环境和物业管理委员会；推进业主委员会按时换届改选，开展业主委员会规范化运作评价工作。在引导业主履行物业费交纳义务方面，《中华人民共和国民法典》《上海市住宅物业管理规定》的相关规定和《管理规约》等示范文本的相关条款均明确，业主应当按照约定交纳物业费。对于业主少交、欠交物业费的，物业服务企业可以依法提起诉讼。业主拒不执行法院生效法律文书的，由法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》《上海市社会信用条例》等相关规定，将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。

五是加大小区执法整治力度。在物业管理相关违法行为的查处方面，2020年4月市城管执法局、市房管局联合印发《关于加强本市住宅物业管理与城管执法联动工作的通知》，并于2020年10月正式启用管执联动系统。截至2021年底，物业服务企业通过管执联动系统累计向城管执法部门报送6类高频多发违法违规行为信息1537件。2021年，本市依法拆除小区违法搭建建（构）筑物9850处，依法查处损坏房屋承重结构案件1403起、擅自改变物业使用性质案件746起、物业服务企业未及时制止劝阻报告类案件294起。在物业服务收费不公开不透明的查处方面，本市房管部门与市场监管部门联合推进“加大物业服务信息公开力度，让群众明明白白消费”工作。2021年，市、区房管部门和街镇对住宅小区开展检查行动3万余次，对未按规定公开收费信息的物业服务企业和项目经理，按照行业信用管理相关规定予以失信记分处理；市场监管部门共处罚物业服务企业4家。

六是支持老旧小区开展综合改造。2018年以来，在财政部门的大力支持下，本市持续发力提升小区居住环境品质和运行安全水平。开展旧住房更新改造，消除房屋安全隐患，累计实施旧住房更新改造4600万平方米，完成一般损坏旧住房隐患处置1365万平方米，累计排查存在外墙隐患及附属构件隐患的房屋20.7万幢，消除6805处住宅外立面及附属设施安全隐患。推进电梯加装改造，排查电梯安全隐患，既有多层住宅加装电梯完工2094台，完成老旧住宅电梯安全评估1.3万台，修理改造更新隐患电梯4500台，为4万余台台电梯加装远程安全监测模块。实施供排水设施改造，理顺供水管理体制，完成二次供水设施改造3100余万平方米，基本完成全市2000年前建成小区改造任务并推动供水企业管水到表，累计完成4241个住宅小区雨污混接改造，改造住宅小区积水点727个。开展消防设施改造，建设智慧安防系统，完成260个老旧小区消防设施设备改造和32365幢高层住宅的消防安全隐患排查，为3361个既有住宅小区新建电动自行车安全充电设施，1010个既有电动自行车集中充电场所加装消防设施，修理改造更新1万余个小区的安防监控系统。

二、关于加大物业管理行业监管力度

（一）创新微型小区物业管理制度

一是推行管理区域合并和项目集中管理。在物业管理区域调整方面，《上海市住宅物业管理规定》对物业管理区域调整进行了原则性规定。2021年，市房管局印发《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，细化了物业管理区域调整的相关规定，进一步明确了物业管理区域合并和分立的条件、程序和需要提交材料，为各区开展相关实践提供政策规范和文件依据。对不符合合并条件的微型小区，可以采取联合临近小区选聘同一家物业服务企业的方式，实现物业管理项目集中管理、资源共享。

二是建立物业服务托底保障机制。《上海市住宅物业管理规定》设立了临时物业服务制度，明确区房管部门应当建立临时物业服务企业预选库。微型小区如果发生物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业，导致物业服务真空的，可以按照《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，在预选库中选定物业服务企业提供临时物业服务，确保物业服务不断、不乱。

（二）构建事中事后行业监管体系

国家行政审批监管制度改革取消物业服务企业资质和物业服务人员资格后，市房管局不断转变物业行业监管思路，按照“事前告知承诺、事中评估分类、事后联动奖惩”的基本原则，创新监管方式，重塑监管流程，不断完善行业事中事后监管，先后印发《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》等一系列文件，形成有本市特色的物业服务企业多维度综合评价体系，从信用情况、公众满意度、综合服务能力、报修投诉处置情况、物业服务履约质量、社区社会责任履行等多维度，对物业服务企业进行综合评价，评价结果为业主选聘物业服务企业提供参考。同时，依托上海物业APP移动终端，对全市住宅小区开展日常巡查和专项检查。2021年，全市各级房管部门累计检查住宅小区近24万次，开具各类问题整改单5000余张，对201家物业服务企业和92名项目经理予以失信记分。

下一步，我们将修订完善《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》和《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，不断优化“优胜劣汰、失信失业”的市场环境。

三、关于着力培养物业行业技能人才

一是发挥行业协会作用持续开展一线人员岗位培训和技能竞赛。依托市物业管理行业协会“市级高技能人才培养基地”和“物学网”平台，开设项目经理训练营、物业管理员培训班等课程，并开展行业职业技能线上培训。2021年，共培训2.2万余人次。持续开展技能比武活动，选拔行业技术能手，充分弘扬劳模精神和工匠精神，营造行业职工爱岗敬业、钻研技术、创新超越的浓厚氛围，提升行业整体服务意识和水平。二是发挥专业院校作用提升物业管理人才培养层次。《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021-2023）》明确要求发挥专业院校作用，优化学科建设，培养物业管理专业高等职业技术人才。根据相关工作要求，上海市房地产学校、上海市城市建设工程学校(上海市园林学校)经市政府批复同意合并为新的高职院校上海建设管理职业技术学院，并拟开设物业管理专业。

四、关于开展政策法规宣传培训

市房管局坚持物业管理政策法规的宣贯，采用分层分级、形式多样的方式开展政策法规宣传培训工作，帮助区、街镇行业监管人员提高依法监管水平，指导物业服务企业提升守法经营、依法履约意识，引导市民群众遵守物业管理法规政策，提升自我管理能力。一是通过线上线下相结合的方式，持续对各区房管部门、街镇房管机构相关人员开展物业管理相关政策文件培训，2021年共有2000余人参训。二是依托市物业管理行业协会“物学网”举办公益讲座，通过网络直播方式面向物业行业从业人员解读物业管理相关最新政策法规，2021年共举办2次公益讲座，共有1.4万余人次参与。三是指导各区房管部门加强对为街镇、住宅小区提供物业管理相关政策咨询、矛盾化解等服务的第三方社会服务组织开展政策法规培训，2021年全市共培训专业社会服务组织134家、425人次。四是利用官方网站、微信公众号、海报等形式，及时宣传发布新制定的物业管理相关政策文件，面向市民群众进行政策解读，同时，指导基层充分发挥居民委员会、居民志愿者作用，开展物业费交纳、房屋出租、装饰装修、垃圾分类等方面的普法宣传活动。

后续，我们还将进一步做好物业管理相关政策法规的宣贯工作，促进物业服务企业及从业人员依法履约、守信经营，引导业主依法守约行使权利、履行义务。

衷心感谢您对本市房管工作的关心理解和支持！

上海市房屋管理局