“关于落实各区出台《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》实施细则的建议”的提案收悉。现将办理情况函告如下：

一、本市保障性租赁住房配套政策制定出台情况

加快发展保障性租赁住房，解决大城市新市民、青年人阶段性住房困难，是党中央、国务院作出的重大决策部署。去年6月国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，我市迅速行动，把建章立制作为发展保障性租赁住房的基础性工作抓紧实施，初步构建起“1+7”保障性租赁住房政策体系。

“1”是去年11月经市政府常务会议、市委常委会先后审议通过，由市政府办公厅印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12号）。

“7”是今年1至3月，由市政府各相关部门分别制定出台7项配套政策。项目建设筹措方面，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台了《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕2号）、《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》（沪建房管联〔2022〕45号），市规划资源局出台了《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》（沪规划资源用〔2022〕20号），市经济信息化委出台了《产业园区产业类项目配套建设保障性租赁住房建设指引（试行）》（沪经信产〔2022〕40号）；支持政策落地方面，市发展改革委出台了《关于本市非居住用地建设保障性租赁住房水电气、有线电视执行居民价格的通知》（沪发改价管〔2022〕1号），市房屋管理局出台了《关于保障性租赁住房免缴城市基础设施配套费的通知》（沪房规范〔2022〕2号）；供应管理方面，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台了《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕3号）。

上述“1+7”政策出台后，全市保障性租赁住房从项目认定、土地供应、建设管理、改建纳管、园区配套、税费优惠到租金定价、供应管理、租赁服务，初步形成了覆盖全生命周期的政策体系。

为帮助基层迅速掌握各项政策，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局编印了政策汇编发给各区、各单位，并摘录梳理了“支持政策清单”和“管控要求清单”两份清单，以利于各区和租赁企业抓住重点、对照执行；同时，组织召开了多场政策宣贯培训会，对相关政策进行专题解读和培训，各区房屋管理等部门和保障性租赁住房建设企业累计近千人参加了线下、线上集中培训。

二、企事业单位利用自有土地房屋建设保障性租赁住房的主要政策

（一）关于自有土地转型新建

根据《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕2号）、《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》（沪规划资源用〔2022〕20号）规定，对企事业单位依法取得土地使用权的自有闲置土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、公共服务和市政交通等配套设施可承载、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房；具体由区人民政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织区房屋管理、发展改革、规划资源等相关部门结合区域总体规划、保障性租赁住房发展计划、项目地块的现状条件等统筹研究、联合认定。此类项目可变更土地用途为四类住宅组团用地（Rr4），签订土地出让补充合同，按照规划重新约定各类规划参数、土地使用期限、开竣工时间、物业持有、违约处置等全生命管理要求，不补缴土地价款。原划拨的土地可继续保留划拨方式。

控详规划参数方面，地块开发强度应符合地区强度分区，原则上容积率不大于2.5，轨道交通站点600米范围内地区以及靠近城区、产业园区或者交通便利等区域的集体经营性建设用地，根据评估情况可适当提高容积率，建筑高度应符合地区高度分区，具体指标应根据地区发展的总体需求、交通条件、生态环境、空间景观、安全底线，经规划研究后合理确定；并应当根据新增人口，增加相应公共服务和市政、交通基础设施，满足服务配套和城市安全要求。

建设规划管理方面，对朝向、日照、退界、公共空间、配套设施等管理要求在住宅建筑设计规范基础上予以适当调整优化；鼓励围合式布局，以南北朝向为主，允许布置部分东西朝向住房，同时应保证50%以上套型至少有一个居室的冬至日满窗日照有效时间不少于连续1小时；新建租赁住房高层与高层建筑间距不得小于《上海市城市规划管理技术规定》中所明确的高层居住建筑最小间距，低层、多层租赁住房间距仍应按照《技术规定》有关居住建筑的间距要求执行，租赁住房的建筑退界不得小于《技术规定》明确的居住建筑最小退界距离且应当同时满足建筑间距的要求。

用地全生命周期管理方面，保障性租赁住房土地和房屋不得整体或分割转让，用地受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得变更；因特殊情形确需转让和变更的，需经出让人同意，且保障性租赁住房规划用途和实际使用性质不变。权利人以保障性租赁住房土地和房屋设定抵押的，应在抵押合同中约定，抵押权实现时，抵押权人与抵押人协议以抵押物折价的，或者第三人通过拍卖、变卖取得抵押物的，抵押权人、第三人应符合租赁住房运营管理要求并经政府相关管理部门同意。

（二）关于非居住存量房屋改建

根据《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》（沪建房管联〔2022〕45号）规定，非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，由区政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织房管、建管、规资、消防、公安、环保、供水、供电等部门及单位共同组成联合会审小组，经联合会审后予以预认定；改建工程实施纳入建筑装饰装修工程规范管理；改建完成经联合验收后，出具正式的项目认定书。

对改建项目认定和工程管理，重点落实“安全”和“环保”两条底线。安全方面，坚持结构、消防、治安“三个安全”，土地性质、房屋性质、建筑容量“三个不变”，以及房屋权属清晰合法等原则，并将安全要求纳入施工图审查环节，依托审图机构专业力量从设计源头确保项目改建安全。环保方面，对标住房城乡建设部文件要求，明确项目选址应远离各类污染源，土地性质为三类工业用地或三类物流仓储用地的重污染项目，不得改建为保障性租赁住房。

在改建标准方面，《实施意见》与本市正在制定的《保障性住房设计标准（保障性租赁住房改建分册）》进行了衔接；设计标准出台后，将适用该标准，为各区、各企业统一认知、规范改建、快速审批提供更加清晰、系统的遵循依据；在该标准正式发布前，改建按照现行住宅、宿舍设计标准实施，其中宿舍类项目的消防标准按照旅馆消防标准执行。

此外，针对《实施意见》发文之前不少既有项目实施单位已自行完成改建的实际情况，《实施意见》明确了政策衔接方案，即相关项目可在申请保障性租赁住房项目认定时，同步提交由具备资质的第三方出具的房屋安全检测鉴定报告、消防评估报告等证明材料，经区政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织各有关部门联合会审通过后出具项目认定书。

对非居住存量房屋改建的保障性租赁住房，市房屋管理部门汇总各区项目认定信息统一对接财政、税务、发展改革等部门落实住房租赁税收优惠政策和民用水电气价格政策。

三、推动保障性租赁住房政策落实、项目落地的主要措施

为推动保障性租赁住房各项政策全面落实、项目全面落地，我市主要采取了以下三方面工作举措。

（一）制定目标任务，建立考核机制。

根据市委、市政府确定的发展目标，“十四五”期间，全市计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”期末，全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右，全面健全完善从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度，使新市民、青年人的住房困难得到较大程度缓解。这个数量在全国各大城市中位居最前列，充分体现了上海把党中央、国务院的决策部署落到实处的决心，真正做到把加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重中之重。

今年1月，市政府（市保障性租赁住房工作领导小组）把到“十四五”末累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）、供应40万套（间）和2022年建设筹措保障性租赁住房17.3万套（间）、供应6万套（间）四项目标任务，以《保障性租赁住房工作目标责任书》的方式分解下达各区人民政府，相关工作完成情况由市委组织部（市绩效考核办）纳入市委、市政府对各区区委、区政府党政领导班子年度绩效考核范围。各区也相应将目标任务分解下达到街道、镇和区相关单位，使压力层层传导、责任层层压实。

（二）做实空间规划，项目落地落图。

市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局联合开展本市保障性租赁住房专项规划编制工作，“十四五”新增47万套（间）保障性租赁住房计划项目结合空间规划编制工作全面落地落图。在空间规划编制过程中，坚持供需匹配、职住平衡的基本理念，重点在人口导入区域、产业园区及周边、轨道交通站点附近选址，加快控规覆盖，加强存量房屋土地资源转化利用。特别是按照市委、市政府部署要求，在市郊五个新城建设中以稳定就业、稳定居住为导向，结合产业发展、人口导入、人才成长不同阶段居住需求，适度提高保障性租赁住房在新增住房供应中的占比，新城轨道交通站点600米范围内70%以上新增住宅用地用于保障性租赁住房建设，把最好的资源给人民，努力把新城打造成为职住平衡、安居宜居的民生福祉之城。

（三）优化设计标准，加快项目建设。

保障性租赁住房项目统一列入市重大工程予以推进，实行挂图作战。各区构建“绿色通道”，精简、加快项目审批流程。针对建设单位关心关注的设计标准问题，在实践中探索优化。今年3月，启动全市保障性租赁住房设计大赛，以“小户型、全功能、悦生活”为导向，向全社会征集优秀设计思路，吸纳到新实施项目的规划设计中去。同时，抓紧编制地方标准《保障性住房设计标准》（保障性租赁住房新建分册）和《保障性住房设计标准》（保障性租赁住房改建分册），目前已完成征求意见稿，在广泛征求意见基础上计划二季度内发布。

我市保障性租赁住房实行多主体供给、多渠道保障，欢迎社会各界积极参与保障性租赁住房建设。您们的意见和建议，对于我们把保障性租赁住房工作抓细抓实起到了积极的帮助作用，一些建议已在采纳实施中，欢迎您们继续监督和指正。再次向您们表示感谢！

上海市房屋管理局