关于新蓝领、宿舍型租赁住房的建议的提案收悉，现将办理情况函告如下：

为更好贯彻落实党的十九大、十九届五中全会、中央经济工作会议及习近平总书记考察上海重要讲话等关于“坚持房住不炒、加快完善住房租赁政策体系、规范发展住房租赁市场”有关精神，本市正坚持租购并举，不断加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，持续高质量推进本市租赁住房，特别是宿舍型房源的建设、筹措和供应工作，着力解决大城市的住房突出问题。

结合你们提出的宝贵建议，市房管局会同相关职能部门提出以下内容，主要有：

一、总体工作考虑

“十三五”期间，本市通过完善租赁住房政策体系、加大租赁住房建设供应、整顿规范市场制度等多措并举，加快构建租购并举的住房制度，取得了一定积极成效。结合住房发展“十四五”有关工作谋划，本市正加快完善长租房政策，规范发展租赁住房市场，通过注重住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度；到2025年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位），建立从一套房、一间房到一张床的多层次租赁住房供应体系，形成一种稳定、长期的生活方式。为这类人群增加宿舍床位，既是上海作为特大型城市体现城市温度的重要内容，也是打造韧性城市的必然举措。

二、相关工作举措

（一）鼓励单位整租公租房或建设单位租赁房

2020年以来，本市着力加大对环卫、公交、家政、快递等为城市运行提供基础服务的一线务工人员的保障力度。市房管局出台《关于进一步加大公共服务类重点行业企业一线职工公租房保障力度试点工作的通知》（沪房保障〔2020〕67号），对环卫、公交、家政等公共服务类重点行业企业，鼓励单位整体租赁公租房，并给予三方面政策支持：

一是审核入住纳入“绿色通道”。相关单位职工申请公租房准入资格时，居住证、社保年限暂未达到规定要求的，可在单位书面承诺后，先入住公租房，再在规定期限内补齐。

二是加强公租房拆套合租和宿舍型房源筹集。在人均使用面积和居住人数符合国家和本市相关规范的前提下，持续开展公租房拆套合租工作，引导单位租赁房增配宿舍型房源，切实增加“一间房”、“一张床”的租赁供给。

三是租金定价进一步优化。租金定价在遵循公租房“略低于市场租金”原则基础上，可统筹考虑入住职工租金承受能力等因素进一步适当从优，并鼓励承租单位通过补贴部分租金等方式进一步减轻入住职工租金负担。

截至2020年底，本市共筹措公租房拆套合租和宿舍型房源试点项目约2000套、6000张床位，并陆续面向公共服务行业企业供应，取得了较良好的社会反响。

（二）鼓励改建和新建宿舍型租赁住房

一是改建宿舍型租赁住房。本市于2018年出台了《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见》（沪建房管联〔2018〕782号），明确可按照“职住平衡、供需适配，守住底线、规范运营”的总体原则，在符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求，对于部分区域出现非居住存量房屋闲置过大、职住不平衡的，可在保证房屋结构安全、消防安全、治安管理安全和配套满足的前提下，由区政府指定部门牵头，引导企业按要求实施非居住存量房屋改建和转化租赁住房相关工作，并规范有序开展运营。其中，文件已对宿舍型租赁住房的相关改建和转化制定了明确通道，提出了明确要求。

截至2020年底，本市已筹措18万套各类转化租赁住房，主要聚焦职住平衡产城融合、配套齐全服务完善、交通出行便捷可达等关键要素，以满足不同类型、不同人群安居需求；目前已有13万套上市供应，其中已包含安歆、魔方等企业，按照文件要求完成合规纳管后的部分宿舍型租赁房源。

二是新建宿舍型租赁住房。本市于2020年出台了《上海市租赁住房规划建设导则》（沪建房管联〔2020〕483号），聚焦不同层次、不同人群住有所居需求，创新提出“住宅类”和“宿舍类”两大新建租赁住房建设体系，倡导“小房型、大空间、悦生活”的集约化理念，鼓励设置包括公共客厅、公共厨房、公共晒台等共享公区，并完善社区食堂、社区学校、便利店、洗衣房、快递柜等综合配套服务设施。

《导则》明确，新建租赁住房可参照国家宿舍规范建设“宿舍类”租赁住房，每居室最多可居住8人，相应结构、消防、人防、技防等规范全部按公建要求执行，建成后直接纳入本市租赁住房管理体系；还可参照本市公租房宿舍标准，适当减配机动车停车位。同时，在保证安全卫生、居住质量和便于管理的前提下，“宿舍类”租赁住房，户内不通燃气、不设厨房（可设置不封闭的简厨厨房）；面向用工单位进行整体包租，不得单独面向个人散租。

（三）开展集体建设用地有关试点

在规划资源部门的牵头推动下，本市近几年已开展了多项集体土地建设租赁住房的试点项目，取得了一定成果，积累了一些宝贵经验，主要有两种类型：

一是集体经营性建设用地入市试点项目。自2015年以来,结合集体经营性建设用地入市试点工作，本市在松江区开展了5幅地块入市建设宿舍型租赁住房的试点。试点过程中，市、区两级成立领导小组，松江区按照“同地、同价、同权、同责”原则，强化制度供给，对入市规则和配套的基准地价、调节金征收、收益分配、民主管理、抵押贷款等开展政策研究，形成“1+5”政策体系。其中对于租赁住房项目，市区领导高度重视，区属国企作摘牌后审慎稳妥推进试点工作，取得了良好的社会效益和稳定的经济回报。

二是利用集体土地建设租赁住房。自2011年以来，闵行、宝山、奉贤、青浦、松江等区陆续开展集体建设用地建设租赁房试点，探索优先利用农村闲置建设用地和亟需转型的村镇企业用地，不改变集体土地所有权性质、不改变建设用地权利人，尝试多种集体建设用地使用路径。

截至目前，包括松江区集体经营性建设用地入市试点在内，本市集体建设用地租赁房试点累计14幅地块，面积约22公顷，可提供租赁住房约7700套。

三、下一步工作计划

“十四五”期间，本市将进一步增加多主体、多渠道租赁住房供应，充分发挥各类市场的主体作用。初步考虑，将重点从持续完善本市租赁住房制度、加快形成租赁住房有效供应、优化租赁住房空间布局和产品结构、完善落实相关支持配套政策等方面，加快构建参与主体多元、运营服务规范、租赁关系稳定的租赁住房体系，加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度，到2025年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位）；建立从一套房、一间房到一张床的多层次租赁住房供应体系，形成一种稳定、长期的生活方式，满足多层次居住需求。

（一）加大宿舍型房源的筹措力度

本市将进一步加大公租房拆套合租和宿舍型房源筹集供应力度；到2021年末，本市预计还将再形成租赁住房供应约5.3万套（间，含公共租赁房）、4万张床位（含公租房1万张床位）。同时，“十三五”期间本市已出让152幅单地块集中选址租赁住房用地，建筑面积约1000万平方米，其中国有企业约占80%。“十四五”期间，将结合项目选址、市场需求、周边配套、交通出行等因素，引导新建一部分宿舍型租赁住房。

此外，本市还积极引导产业园区建设宿舍型租赁住房。一是中心城区范围，主要通过公租房拆套合租，和市场化的宿舍型房源，为环卫、公交、家政、快递人员等提供宿舍床位。二是郊区范围，主要结合城中村改造、农民集中安置等建设，鼓励有条件的企事业单位、产业园区利用产业类工业用地，按照规定的比例（最高可设置总建筑面积的15%），统一规划、集中设置，配套建设一批单位租赁房、职工宿舍等租赁住房。通过完善园区、厂区内的配套生活和文化设施，满足企业职工住有所居需求，实现产城融合、宜居宜业。

（二）深化研究集体建设用地参与路径

市规划资源部门将针对当前集体建设用地试点中发现的相关问题，如入市摘牌主体类型相对单一、资金周转压力较大等做进一步深入研究。一是继续扩大集体经营性建设用地入市试点建设租赁住房的工作，二是支持企业与集体经济组织以作价入股形式建设租赁房项目的路径，结合周边产业园区的相关职住平衡需求，探索出一条可行可控、多方共赢、有效增加宿舍型房源供给的道路。

（三）加快修订完善有关政策文件

随着近年来非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的不断推进，行业、市场环境也同步不断变化；为此，市房屋管理局正牵头开展《存量改建租赁房政策实施研究》课题研究，为后续进一步修订非居住存量房屋改建和转化租赁住房有关政策进行研究储备；其中，宿舍型租赁住房的建设和运营单位较为关心的“人均最低居住面积”和“每间人数上限”等指标，已列为重点研究内容。从政策渠道上来看，本市支持、鼓励将闲置的厂房、商场、写字楼及酒店等建筑改建成宿舍型租赁住房，市有关部门将继续指导、帮助有关企业，进一步在宿舍型房源的安全、合规等方面做好衔接，为满足市场需求提供安全优质的宿舍房源。

同时，市房管局也将继续跟踪对接国家、部委等有关政策研究制定进程，及时贯彻落实国家有关精神，传达反映各方诉求。据了解，住建部、国家发改委、证监会、人民银行、银保监会等部门正在共同研究，长租房领域主要涉及国家事权的金融、财税等有关支持政策。

 上海市房屋管理局