关于对修订《市物业管理条例实施细则》的代表建议收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

一、关于业主大会会议中业主表决比例

根据《物权法》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。关于相关事项需业主同意的“人数”和“面积”比例要求，上位法律法规已有明确规定，我市相关规范性文件或示范文本规定的内容应当遵循上述规定。

二、关于规范业主大会会议程序

2011年10月，原市住房保障和房屋管局与市民政局联合印发的《关于印发〈加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干意见〉的通知》，详细规定了集体讨论形式业主大会会议应当经过会议公告、核实业主身份、现场投票、开票宣布表决结果、会议记录和决定公告等程序，书面征求意见形式的业主大会会议应当经过会议公告、确定会议工作人员、表决票送达、表决票回收和统计、会议记录和决定公告等程序。业主委员会应当做好开会前的准备工作，根据《业主大会议事规则》的约定，针对住宅小区管理的现状和问题草拟议案，制定征询意见表或表决票。在业主大会会议召开前15日，由业主委员会（或筹备组、换届改选小组等）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，并书面通知所在地的房管机构、居（村）民委员会派代表参加，听取意见、建议。

今年4月，市房管局与市城市精细化工作推进领导小组办公室联合印发了《关于开展本市住宅小区业主委员会规范化运作评价工作的指导意见》，制定了《业主委员会工作管理制度（示范文本）》和《上海市业主委员会规范化运作评价标准》，在全市范围内推行业主委员会规范化运作评价机制，指导督促业主委员会建立完善和切实执行日常会议制度等8项业主委员会工作管理制度，并要求各街镇加强对当年度评价结果为“运作欠规范”的业主委员会的培训、指导和监督。

三、关于未表决业主投票权数计算规则

住建部《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。我局制定的《业主大会议事规则》示范文本中，对于已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的情形，提供“视为同意”、“视为不同意”、“视为废票”和“视为同意已表决的多数票意见”等多种方案供业主自行约定时选择，各住宅小区可以根据实际情况，依法在本小区的《业主大会议事规则》予以约定。

感谢您对我们房管工作的关心理解和支持！

                          上海市房屋管理局