关于加快建立健全上海市直管公房管理办法的建议的提案，经研究，现将办理情况答复如下：

贵委反映，目前本市直管公房管理有一定的法规制度政策安排，但是，随着本市经济社会发展和住房保障制度改革变化，本市直管公房管理领域存在转租乱象层出不穷、转让行为难以监管、租金拖欠现象普遍、授权经营管理权限不足、民生改善措施有限、改建成果认定困难等问题，亟待通过完善法规政策和相关管理制度予以解决。对此，贵委提出了有针对性的对策建议，内容丰富翔实、观点明确、重点突出，具有很好的大局观、前瞻性，对于我们进一步加强和改进直管公房管理工作具有十分重要的现实价值。2018年以来，根据市委市政府领导指示精神，我局组织开展了直管公房情况调研，在完善政策制度和管理机制方面开展了研究，2018年9月14日，应勇市长听取了情况汇报，并对下一步工作提出了要求。目前相关政策文件已起草，我局正在按规定程序报请审批发文。

一、关于明确直管公房转租管理办法

2010年修订实施的《上海市房屋租赁条例》明确，公有住房承租人转租房屋不需征得出租人同意，但需在签订转租合同前书面告知出租人。也规定了承租人转租公有住房，未告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。实践中，由于缺乏刚性制度安排，承租人转租房屋未履行告知义务的，出租人有权解除租赁关系的惩戒性措施无法实施，出租人（房管集团）对承租人转租行为无法进行有效管理与制约。2011年出台的《上海市居住房屋租赁管理办法》要求本市出租的居住房屋应当符合消防、治安、减少对相邻住户影响等方面的要求，并明确了最小出租单位、最低人均承租面积和居住人数限制的规定，但并未针对直管公房出租中房屋安全管理提出更为具体的要求。另，经了解，转租对象大多为外来务工人员，由于承租人未执行转租合同备案制度，人口管理、消防管理、治安管理、房屋管理未形成有效合力。

目前，我们正在研究制定加强本市公有住房转租管理的相关文件，拟从以下几个方面予以规范：严格公有住房的转租条件，符合国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定，突出治安、消防安全要求；落实转租告知意见征询程序，规定承租人在签订转租合同前，应当填写《公有住房转租告知承诺书》，将公有住房转租情况书面告知出租人，出租人应当开展合规性调查，将拟转租情况告知公用租赁部位相邻使用人；建立综合管理服务工作机制，明确市、区、街镇等相关部门管理职责，建立健全各方力量参与的联动工作机制，明确转租合同实行网签备案，并与申领上海市居住证、办理人户分离人员居住登记管理联动。

二、关于明确直管公房禁止交易制度

直管公房差价交换是本市住房制度改革的产物，随着住房制度改革深化，本市住房供应模式从计划经济时代的福利分配阶段向房改售房阶段过渡。按照房改政策，成套的公有住房承租人可以通过购买取得房屋产权；承租人去世后，其生前具有本市户籍的配偶或直系亲属可以继续承租（含未成年直系亲属）。因此，非成套公有住房的承租权具有一定的财产属性，除非承租人出现法律规定禁止的行为，出租人不得擅自收回承租权；承租人对其承租的住房可转租、并获取收益。为改善非成套公有住房居民家庭的居住条件，进一步放开和搞活房地产二、三级市场，兼顾房改政策延续性和公平性，保障承租人权利，市政府于1999年出台了《上海市公有住房差价交换试行办法》，允许公有住房承租权按照一定的程序与规定进行转让和交换（即差价换房）。

当前，承租人转让承租权主要用于置换商品住房、家庭分割财产、支付养老和重大疾病等费用。受让人购入承租权主要是为了改善居住条件、取得学区资格、动迁后就近安置，非成套直管公房进行差价交换以后约有92%的未发生再次交易。2017年本市实施“留改拆并举”的城市更新政策以来，差价换房的交易量呈下降趋势。

鉴于执行住房制度改革政策的延续性和保障承租人合法权益的需要，差价交换政策目前尚不能完全停止执行。但针对直管公房差价交换中存在的乱象，拟修订《上海市公有住房差价交换试行办法》（沪府发[1999]4号），遵循自住优先、自愿、公平和有偿的原则，并考虑非成套直管公房承租人合法权益及防范政策风险，拟从以下几个方面予以规范：严格差价换房主体的准入条件，抑制投资和投机，明确法人、其他组织不得通过差价换房取得公有住房承租权。明确列入旧住房成套改造和征收范围内的公有住房，不得实行差价交换。完善区房屋行政管理部门、区房管集团和区交易中心征询、查询、审核职责，把好差价换房程序关。鼓励出租人通过有偿退租方式收回承租权，鼓励市、区人民政府指定的企业按照有偿退租或者差价换房的方式取得花园住宅、优秀历史建筑及具有保留保护价值的老建筑公房承租权。

三、关于明确公房租金动态调整机制

在计划经济体制下，公房经营管理实行低租金、福利制，不以盈利为目的，除房租外不再收取其他管理费用。至今，本市公有住房仍延续和执行2000年制定的租金标准，租金水平较低，仍具有计划经济时代色彩的住房保障属性。

市发改委已将完善本市公有非居住用房租金管理政策纳入2019年重点工作范围。按照初步研究方案，拟在调整本市公有非居住用房租金标准的基础上，进一步完善本市公有非居住用房转租管理政策和减免政策，为提升公有非居住用房维修管理水平、体现公有非居住用房应有的市场价值创造有利条件。具体方案和拟采取的措施，将在进一步研究完善并经市政府同意后发布实施。待本市公有非居住用房租金调整政策出台后，市发改委将积极会同相关部门，适时启动研究完善本市公有居住用房租金管理政策，并在政策设计时充分考虑低保、低收入家庭的承受能力。

四、关于建立公房联合执法机制

按照《上海市城市管理行政执法条例》、《上海市城市管理行政执法条例实施办法》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律法规赋予的职责和权限，城管执法部门负责依法对住宅小区内违法搭建、损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌等违法行为实施行政处罚。2018年度，全市共依法拆除小区违法建筑36763处、268.87万平方米，注记房屋2013套；依法查处损坏房屋承重结构781起，整改恢复12176处；依法查处破坏房屋外貌（破墙开店）610起，整改恢复6658处，有效净化了小区环境秩序。

下一步，全市城管执法部门将认真贯彻市委、市政府关于加强城市管理精细化的决策部署，紧密结合“美丽家园”建设，，以更加精确化的施策、精准化执法、精细化管控，加大包括直管公房在内的住宅小区环境秩序执法力度，创建市级“环境秩序整治示范小区”、区级“环境秩序整治优秀小区”，构建常态长效执法管控工作机制，引领带动全市小区环境治理工作；同时，深化城管执法社区工作室建设，创建首批50个最佳城管社区工作室，树立城管为民服务品牌，进一步提升市民群众“获得感”和“满意度”。另，我局已建立直管公房管理信息系统，下一步，将进一步推进信息化建设，与城管、公安部门逐步实现信息共享，强化动态监督，提升管理效能。

公安机关还将通过强化日常监管，加大监督检查力度，开展联合执法和开展全面宣传告知，加强对出租房屋和长租公寓的管理。

五、关于明确公房恢复性修建办法

在规划支持方面，根据市委市政府工作要求，按照创造高品质生活、深化城市更新的目标，市规土局积极稳步推进旧住房拆除重建等项目的规划调整工作。2018年印发了《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》，明确规划管控口径，考虑到拆落地改造地块情况复杂，涉及回搬居民的诉求往往较难统一，在明确改造标准、改造方案和调整需求的基础上，针对涉及规划调整的项目，一是简化规划审批程序，按简易程序办理，目前静安、长宁等区的相关项目已完成规划审批；二是支持相关规划指标，在符合规划导向和原则，并满足日照、安全的前提下，对开发强度、建筑高度等指标予以支持。

在推进修缮改造方面，一是继续按照“确保结构安全、完善基本功能、传承历史风貌、提升居住环境”的要求，遵循“居民自愿、政府主导、因地制宜、分类改造”的原则，按照《上海市各类里弄房屋修缮改造技术导则》明确的50余项实施内容推进各类直管公房修缮改造。二是对厨卫设施合用的直管公房，继续协调规划部门，有序推进拆除重建和成套改造。三是结合保留保护，开展历史风貌保护街坊的内部整体改造和重建改造试点，并进一步做好推进过程中的相关协调工作。四是开展通过转让长期使用权、经营权的方式对直管公房进行活化利用等相关政策研究和试点。五是研究通过“抽户改造”的方式，对部分过度使用的保留保护直管公房，腾退一些居民、留下部分原住民，保护历史风貌、保留生活形态的同时，改善居住条件、完善配套设施，并为注入新的业态和活力创造条件。

六、关于明确公房改建后续管理办法

根据本市直管公房出售的相关政策，本市可售公有住房为：建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房，建国前竣工的独用成套公寓住房及新式里弄。《关于加快推进本市各类里弄房屋修缮改造工作的通知》要求，各区要结合住宅小区综合治理，进一步提升后续管理，形成共建共治长效机制。

经改造后成套的公房，公房承租人应当按照独用成套公房的租金标准支付租金。改造后成套独用的公有住房，具备条件的，可按本市公有住房出售政策的规定出售。

 衷心感谢贵委对本市直管公房管理工作的关心和支持！

                          上海市房屋管理局

                           2019年5月25日