关于《上海市共有产权保障住房销售差额资金管理办法》的解读 ( 2021年06月28日 )
一、 修订背景
为规范本市共有产权保障住房销售差额资金管理，完善销售差额资金监管机制，2019年12月1日颁布施行了《上海市共有产权保障住房销售差额资金管理办法（试行）》（沪房规范[2019]9号，以下简称《试行办法》），有效期至2021年6月30日。《试行办法》颁布以来，按月划转销售差额资金的新监管机制已基本落实，总体上实现了进一步保障专项资金安全的目标。结合销售差额资金管理实际操作过程中遇到的问题，为进一步优化营商环境，在征求有关部门意见的基础上，拟修订原《试行办法》，加强对销售差额资金的管理。
二、修订的主要内容
1、保留了原《试行办法》关于共有产权保障住房销售差额资金的定义和性质及适用范围的规定。
2、保留了原《试行办法》关于住宅建设中心和市住房保障中心的职能分工。
3、保留了原《试行办法》关于销售差额资金监管的两种模式，新增预留部分差额资金作为企业增值税费的管理模式。
本办法保留了原《试行办法》关于销售差额资金采用按比例监管或固定监管额监管两种模式，开发企业可在上述两种管理模式中自行选择。保留了在销售过程中，因销售基准价格调整的，按照调整后的销售基准价格重新确定监管比例或销售差额资金的管理方式。项目销售过程中，因购房家庭退房、退款等原因需退回销售差额资金的，待项目清算时一并计算。
在销售差额资金管理实务操作中，开发企业反映目前受监管的销售差额资金中有一部分属于企业须承担的税费，故本次办法修订在保留原《试行办法》管理模式的基础上，新增了根据增值税税率预留部分差额资金作为企业税费，以缓解企业资金压力。具体增值税税率按税务部门相关办法执行。
4、保留了原试行办法关于设立住房保障专户用于归集销售差额资金和清算后的销售差额资金纳入财政专户管理。
5、本办法实施前已签订资金监管协议的项目。
本办法施行前已签订资金监管协议的项目，尚未履行完毕的，市住房保障中心可以按照本办法规定，通过签订补充协议调整监管比例；监管比例调整前已划转至住房保障专户的销售差额资金所涉及的税费，可在项目剩余房源后续销售所形成的差额资金中核减，或待项目差额资金清算时一并结清。