关于《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》的解读材料 ( 2021年06月22日 )

《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》(沪府发〔2016〕94号)是《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)的重要配套文件之一。沪府发〔2016〕94号印发后,市人大常委会先后于2018年11月和2020年12月对《上海市住宅物业管理规定》进行了修正。我们结合《民法典》的新规定、《规定》修改情况和本市物业管理的实际管理需求,对沪府发〔2016〕94号进行修改,在听取各相关主体意见建议的基础上,经反复修改,形成了《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见(送审稿)》(以下简称《若干意见》),并于2021年1月12日以委局名义报请市政府转发。因相关机制已较为成熟,经龚正市长、汤志平副市长同意,市政府办公厅于2021年1月29日函复委局,明确由委局联合印发《若干意见》,印发时可以冠以“经市政府同意”。

《若干意见》的主要内容如下:

一、完善物业管理区域核定和调整规则

物业管理区域核定的基础是建设项目的规划。《若干意见》强调前期规划对后续物业管理区域划分的影响。一是进一步重视规划对物业管理区域核定的决定作用,明确区房管部门应当在土地出让和建设工程设计方案审查的相关行政协助环节,对建设项目的物业管理区域划分提出具体意见;二是进一步规范建设单位向区房管部门提出划分物业管理区域申请时应当提交的资料;三是强调建设单位履行物业管理区域核定结果的明示义务,并明确时间节点和方式。

《规定》对物业管理区域的调整作了原则性规定,但因缺少具体操作细则,各区实践中缺乏统一的指导和规范。《若干意见》细化了物业管理区域调整的具体程序,明确了物业管理区域合并和分立的条件、程序和需要提交材料。

二、规范业委会的组建换届和日常运作

根据市委市政府“创新社会治理 加强基层建设”和加强党对业委会工作领导的工作要求,《若干意见》对《规定》中关于业委会组建换届和日常运作的相关规定进一步细化完善。一是明确筹备组和换届改选小组中各方代表的人数要求;二是细化确定业委会候选人比例的考虑因素,明确业委会候选人产生的方式、人选把关机制和相关信息公示公告的内容;三是要求业委会建立健全日常工作制度,由街镇每年对辖区内的业委会开展规范化运作的评价。

三、严格物业服务项目经理的管理要求

国务院于2016年取消了物业管理师、物业管理人员的职业资格许可和认定事项,本市也相应取消了以职业资格为基础的项目经理注册制度。因执业准入门槛的取消,近年来,少数物业服务企业对项目经理的任命和管理有所放松,甚至出现了“小经理”挂靠“大企业”等现象,直接影响了部分物业管理项目物业服务质量。为了加强对项目经理的管理,《若干意见》明确,项目经理应当具备相应的物业管理相关专业技术和管理能力,并与物业服务企业签订劳动合同或者劳务合同。

四、加强对物业服务价格调整的指导

《规定》创新性引入了物业服务价格评估制度和物业服务费用收支情况审计制度,《若干意见》在总结相关制度自2019年3月1日以来实践经验的基础上,从操作层面进行了细化。一是鼓励建设单位、业主大会在选聘物业服务企业之前,委托第三方评估机构进行物业服务价格评估;二是明确实行物业服务包干制收费方式的,物业服务企业在调整物业服务收费标准前,选择对物业服务费收支情况进行审计的,审计的时间区间为前12个月。

五、完善公共收益使用管理规定

在《规定》明确利用物业共用部分的前置程序及公共收益用途的基础上,《若干意见》进一步完善了利用物业共用部分的表决程序,并加强对前期物业服务期间公共收益的管理。一是明确业主大会成立之前,物业服务企业应当按照《前期物业服务合同》的约定利用物业共用部分,主要是利用业主共有道路或者场地停放车辆。二是明确利用部分共有部分的外墙、屋顶从事相关活动的,除经共同拥有该物业的业主同意外,还应当经业主大会或者经业主大会授权的业委会同意;三是明确业主大会成立之前,公共收益由区房管部门代为管理。

六、细化临时物业服务制度

针对住宅小区物业服务的“抛盘”、“断档”等问题,《规定》作了临时物业服务的应急制度设计。《若干意见》进一步细化了相关制度,使之更具有操作性。一是明确区房管部门选取物业服务企业建立临时物业服务企业预选库的原则;二是明确选取临时物业服务企业后,业委会或者居(村)委会应当代表业主大会或全体业主与选定的物业服务企业及街镇签订三方《临时物业服务协议》;三是明确街镇应当在三方《临时物业服务协议》后3日内,将临时物业企业选定结果在物业管理区域内显著位置公告,保障业主的知情权。

七、健全物业服务合同网签备案制度

《规定》仅原则性规定物业服务企业应当在签订物业服务合同30日内,向房管机构办理物业服务合同备案。为及时、准确、全面掌握物业管理项目信息,便于相关行政管理部门开展事中、事后监管,《若干意见》对物业服务合同备案的规定进行了细化。一是物业服务企业通过物业管理监管与服务信息平台与建设单位、业主大会签订《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《临时物业服务协议》或者相关补充协议的,同步办理备案手续;二是《前期物业服务合同》\《物业服务合同》或者《临时物业服务协议》生效后,项目经理应当在3个工作日内向项目所在地房管机构进行项目经理信息核实,落实项目经理管理责任。

八、做实物业管理项目承接查验制度

承接查验的有效实施,有利于督促建设单位做好住宅小区共用部位及配套设备设施建设工作,督促物业服务企业按照合同约定做好相关维修养护工作,明确建设单位、业主和物业服务企业的权、责、利。为进一步发挥承接查验的积极作用,《若干意见》着力做实本市物业管理项目承接查验制度。一是明确前期物业服务项目交付使用前应当进行承接查验的房屋具体部位和设施设备种类;二是要求业主大会选聘物业服务企业的,应当参照前期物业服务项目的相关规定开展承接查验,明确存在问题及解决方案;三是强调承接查验开展前,建设单位或者业委会应当向物业服务企业提供承接查验所需的相关资料,保障承接查验的顺利开展。

九、细化产权车位租赁价格调整程序

《若干意见》细化了业主大会成立后,建设单位所有的机动车停车位调整租赁价格收费标准的协商和备案程序。一是明确业主大会成立后,建设单位产权车位需要调整租赁价格收费标准的,建设单位应当将调价方案书面告知业委会;二是明确调价方案应当包括停车位类型、数量、拟调整收费的时间及拟调整后的收费标准及其它与租赁价格调整相关的内容;三是业委会按照公平、合理的原则与建设单位协商一致后,业委会应当及时组织召开业主大会会议对是否同意调价方案作出决定;四是明确建设单位应待调价方案经业主大会会议表决通过后,再向区房管部门申请备案,同时,规定了申请备案时应当提交的相关文件。

十、明确专项维修资金再次筹集程序

住宅小区专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露,续筹难的矛盾日益凸显。《规定》从地方立法层面明确了专项维修资金再次筹集的两种情形,一种是按照专项维修资金管理规约或者业主大会的决定再次筹集,一种是在专项维修资金管理没有约定且业主大会未及时作出再次筹集决定时,按照法定的时间和金额再次筹集。《若干意见》进一步明确了业主未按《规定》相关规定交纳专项维修资金时,业委会应当采取的措施,并要求街镇做好对业委会的相关指导督促工作。同时,明确业主转移或者抵押房地产时,若专项维修资金余额少于当年度同一房屋建筑类型商品住宅首期筹集金额的,应当先予以补足。


    相关稿件
  1. 关于印发《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》的通知