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业主和实际居住人不一致，物业费用谁来付

一、法律条文

《民法典》第四百六十五条第二款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

二、案情

该案件系原告某物业公司起诉被告张三物业服务合同纠纷。在开庭审理过程中，原告出具了由其与张三签订的物业服务合同，而被告未到庭抗辩。为准确掌握案件情况，法官拨通了被告张三的电话，张三向法官诉起苦，原来该房屋虽系张三和其前夫李四的婚房，但二人离婚后已协议将房屋给了孩子，近几年一直是李四带着孩子居住在此，而欠缴的物业费正是离婚后李四居住该房屋期间发生的，张三实在想不通为什么还要找自己要物业费。

三、法院审理

若是简单的就案判案，并不能彻底解决业主和物业公司的矛盾，很可能还会引起张三和李四的次生纠纷，为了妥善解决该案件，法官多次联系张三，耐心向张三释法明理，告知其根据《民法典》相关规定，物业服务合同属于依法成立的合同，受法律保护，同时合同义务应由合同当事人承担。因为该物业服务合同是由张三与物业方签订，所以物业公司找张三要物业费并没有错。张三表示愿意通知李四到法院解决拖欠的物业费。李四到法院后，法院通知物业公司到场，经过双方协商后，李四表示愿意分期偿还前期拖欠的物业费。该纠纷产生的原因是业主“变了”，但合同没变，在法官的建议下，物业公司与李四当场变更物业服务合同的手续，将合同乙方由张三变更成李四，物业公司也提交了撤诉申请书，该案件顺利调解成功。

审理法院认为：物业公司提供服务，业主接受服务后应当缴纳服务费用，但实际生活中，存在业主和实际居住人不一致的情形，本案的争议焦点是谁来承担物业费。

根据《民法典》第四百六十五条第二款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”根据合同相对性原则，合同的权利义务只对合同当事人产生法律约束力，非合同当事人的第三人不能承担合同责任。本案中张三与物业签订服务合同，出于个人原因未接受物业提供的服务，并不能作为拒不支付物业服务费用的理由。本案纠纷产生的原因是业主“变了”，但合同没变。及时对物业服务合同进行变更，才能最大限度保护原被告双方的合法权益。因此，法院认为业主张三应当支付欠缴的物业服务费用，物业公司也应与实际居住人李四及时变更物业服务合同的手续，将合同乙方由张三变更成李四。