物业管理和居民生活息息相关，上海城镇房屋有14亿平方米，其中城镇居住房屋7亿平方米，涉及1.3万个物业小区，七、八百万户居民。

在今天的“2021上海民生访谈中”，上海市房屋管理局局长王桢表示，房管部门正在制订新时代“美丽家园”建设三年行动计划，修订《专项维修资金管理规约》示范文本，依托二手房交易转让环节，补足维修资金，推进小区健康度画像。对于安全、服务质量等问题，实时研判、督促整改。

小区健康度画像，让传统的物业管理行业主动向数字化转型。

王桢表示，上海要推进小区健康度画像，利用物业服务热线平台、物业管理信息系统等多年来积累的海量数据，客观、真实、动态、全面地描绘住宅小区的运行情况。

小区画像指标包括小区安全、服务质量、业主自治、社区共治等几个大类、300多项指标。这样就能找得准小区问题，比如某个小区安全方面分数特别低，就会向相关街镇、居委会、业委会、物业企业发出安全预警，请各方及时整改安全隐患。

把各项指标较差、问题多发的小区，纳入重点监管范围，市局、区局、街镇开展专项检查，增加日常监督检查频次，督促做好整改。

另外，深度运用神经元及物联感知等智能化设备，建设符合智慧管理需要的多个应用场景。综合推进“一区、一街道、一企业、一平台”的多层级试点。

维修资金续筹难？修订《专项维修资金管理规约》

许多居民关心小区的3个“钱袋子”：维修资金、公共收益、物业费到底该怎么管？

住宅专项维修资金是小区的“养老钱”，公共收益是“零用钱”，物业费则是“生活费”。这3个“钱袋子”的管理，目前也面临着瓶颈。随着房屋设备老化，开支越来越多，维修资金续筹难问题日益凸显。物业费取消政府指导价后，全市大部分小区存在质价不相符的情况，陷入困局。

王桢表示，房管部门正在制订新时代“美丽家园”建设三年行动计划，破解难题。针对维修资金续筹难的问题，要完善小区维修资金管理制度，修订《专项维修资金管理规约》示范文本，引导业主依法依规依约进行续筹。

依托二手房交易转让环节，在房屋产权信息查询时一并提供该房屋维修资金结余情况，告知补足方式和途径，给交易双方提示，在办理房屋产权转让手续前补足维修资金。

公共收益要进一步规范管理。制定管理制度，加强前期物业服务期间的公共收益管理。开展公共收益入账情况专项检查，每半年梳理统计没有入账的小区清单，督促整改，对违规物业服务企业予以记分处理。

引导有条件的街镇通过政府购买服务形式，聘请专业社会服务组织提供公共收益记账管理等服务。

物业费调价什么能省，什么不能省？

王桢表示，房管部门将继续在全市推进物业服务费价格调整试点，并抓紧完善长效机制，要让物业服务价格形成更加透明。

在物业服务费评估时，根据业主需要，保安、保洁、保绿、保修的服务标准都可以调整；比如保洁的频次，只要业主同意，可以选择成本较低的服务标准。

但一些有法律法规明确的职责和费用，也要明确列出，评估中不能省掉。比如小区消防控制室24小时专人值班，小区生活垃圾分类投放管理费用，消防设施、电梯、避雷针、高压配电设施的年检，都是法定强制的第三方检测，事关小区运行安全，这些都不能省。

王桢表示，还要修订物业服务合同示范文本，引导合同双方根据小区实际情况，约定明确合同期内物业服务价格调整方式。保障物业服务正常运行，共同推进形成按质论价、质价相符的物业服务市场价格机制。

 通过物业服务管理的提升，让全市居民在自己生活的美丽家园内感到更安全、更便捷、更宜居。