“关于优化居住证办理及降低租赁房成本吸引留住人才的建议”收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

上海是外来人口持续导入的超大城市，新市民、青年人阶段性住房困难问题较为突出。市委、市政府对此高度重视，目前正通过大力发展保障性租赁住房，努力缓解他们的居住困难，尽最大努力让他们享有品质生活、感受城市温度、拥有归属认同，以安居宜居提升城市竞争力和软实力。

一、本市保障性租赁住房工作开展情况

本市于2009年、2010年建立单位租赁房和公共租赁住房制度，以合法就业和住房困难作为基本准入条件，不设收入线、不限本市户籍，在全国率先将新市民、青年人纳入保障范围。2021年国家出台保障性租赁住房政策后，市委、市政府高度重视、积极落实，举全市之力加快推进，并将公租房、单位租赁房、享受政策支持的各类租赁住房中符合条件的房源，统一纳入保障性租赁住房管理。跑出了保障性租赁住房发展加速度。

一是明确发展目标。“十四五”期间，全市计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”期末，全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）以上。二是加强制度设计。出台本市加快发展保障性租赁住房实施意见和10余项配套政策细则，形成了从项目认定、土地供应、建设管理、改建纳管、园区配套、税费优惠到租金定价、供应管理、租赁服务形成了覆盖全生命周期的政策体系。三是编制规划蓝图。将“十四五”期末累计建设筹措60万套（间）保障性租赁住房的计划结合空间规划编制工作全面落地落图。在空间规划编制过程中，坚持供需匹配、职住平衡理念，重点在市郊五个新城等人口导入区域、产业园区及周边、轨道交通站点附近选址。四是制定设计标准。以“小户型、全功能、悦生活”为理念，积极探索优化保障性租赁住房设计，完成保障性租赁住房新建、改建设计地方标准编制工作。五是建设服务平台。建设住房租赁公共服务平台，并依托市政府政务服务“随申办”APP，开发“我要租房”应用场景，汇集本市保障性、市场化等各类租赁房源，面向社会提供在线看房选房、申请预约、合同网签备案、提取住房公积金支付租金等一站式服务。通过跨部门数据共享，保障性租赁住房申请对象可以实现当天线上申请、当天完成审核并签约入住。

二、本市保障性租赁住房制度特点

本市保障性租赁住房主要包括五个方面的特点。一是准入广覆盖。保障性租赁住房申请对象不限户籍、不设收入线。基本准入条件是在本市合法就业且住房困难。合法就业以劳动合同等为依据，住房困难按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定，区域范围的计算标准结合通勤距离因素对市区、郊区分类确定。二是租期更稳定。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年、3年期的租赁合同；合同到期后，入住对象经复审仍符合准入条件的，可继续租住。除公共租赁住房继续实行“6+2”保障总年限外，其他保障性租赁住房不设最长租赁年限；但保障对象在本市购房、离开本市或因退休等不再符合准入条件的，房源退出，周转使用。三是租金可负担。面向社会供应的保障性租赁住房项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，每年调价涨幅不得超过5%且不得超过市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金涨幅；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的项目，租金可进一步降低。保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。四是户型小而美。新实施的保障性租赁住房项目，70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房总建筑面积的比例不低于70%；根据新市民、青年人需求特点，精心设计户型，高标准配置公共空间和配套设施，打造“小户型、全功能、悦生活”的保障性租赁住房。五是公共服务全。保障性租赁住房承租人及居住使用人可以按规定在租赁房屋所在地办理居住登记、《上海市居住证》（非本市户籍）及社区公共户落户（本市户籍），并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务；保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。

三、相关意见建议的考虑

您在深入调研基础上提出的相关意见建议，对进一步优化完善本市保障性租赁住房政策措施、加快解决新市民和青年人阶段性住房困难问题具有很好的参考意义，其中有些意见建议我们已在制度设计和工作推进中进行了落实。

（一）关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房

本市保障性租赁住房的建设筹措中，支持和鼓励非居住存量房屋改建为保障性租赁租赁住房是重要渠道之一。为此，市住建委、市房管局于2022年印发《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》（沪建房管联〔2022〕45号），并同步制定了《上海市保障性住房设计标准（保障性租赁住房改建分册）》（DG/TJ 08-2291C），引导在轨交站点、高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等交通便捷、生产生活便利、租住需求集中的区域，在满足“结构安全、消防安全、治安安全”等相关要求的前提下，利用低效闲置的商业办公、宾（旅）馆、厂房等非居住存量房屋，有序改建为不同类型、不同户型的保障性租赁住房，多渠道增加房源供给。同时，为充分利用好这类低效闲置资源，允许在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、不补交土地价款，同时执行民用水电气价格，并同步享受金融和税收优惠支持政策。

（二）关于税收支持

为进一步支持住房租赁市场发展，目前，国家和本市出台了相关税收优惠政策，主要包括：

增值税方面。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号公告）规定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号）规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

个人所得税方面。2019年1月1日起全面实施综合与分类相结合的个人所得税制，《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定：居民个人的综合所得，以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额，为应纳税所得额。专项附加扣除，包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出，具体范围、标准和实施步骤由国务院确定，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）第十七条规定，纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，可以按照每月1500元的标准定额扣除（直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市）。

财产行为税方面。根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号公告）规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。根据《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。根据《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号公告）和《关于印发〈上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施〉的通知》（沪府办规〔2022〕5号）相关规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，对个人出租住房，按照50%税额幅度减征房产税。

（三）关于租金减免

本市已出台了相关政策，承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，可按照本市有关政策免除合理期限内的租金。

感谢您对本市保障性租赁住房工作的关心支持，也欢迎您继续监督指导。

上海市房屋管理局