“关于进一步做好上海保障性租赁住房建设的建议”收悉，现将办理情况函告如下：

上海是外来人口持续导入的超大城市，新市民、青年人阶段性住房困难问题较为突出。市委、市政府对此高度重视，目前正通过大力发展保障性租赁住房，着力缓解他们的居住困难，让他们享有品质生活、感受城市温度、拥有归属认同。

一、本市保障性租赁住房工作开展情况

本市于2009年、2010年建立单位租赁房和公共租赁住房制度，以合法就业和住房困难作为基本准入条件，不设收入线、不限本市户籍，在全国率先将新市民、青年人纳入保障范围。2021年国家出台保障性租赁住房政策后，市委、市政府高度重视、积极落实，举全市之力加快推进，跑出了保障性租赁住房发展加速度。

一是明确发展目标。在深入研判租赁需求基础上，通过深挖潜力、自我加压，市委、市政府明确，“十四五”期间，全市计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”期末，全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）以上，全面健全完善从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度，使新市民、青年人的住房困难得到较大程度缓解。

二是加强制度设计。本市把建章立制作为发展保障性租赁住房的基础性工作抓紧抓实，基本构建形成了覆盖保障性租赁住房规划、建设、管理、服务全生命周期的“1+11”政策体系。“1”是由市政府办公厅印发的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。“11”是由市政府各相关部门分别制定出台的项目认定、土地供应、建设管理、改建纳管、园区配套、税费优惠、租金定价、供应管理、租赁服务等各项配套政策细则。此外，2022年11月，市人大常委会审议通过地方性法规《上海市住房租赁条例》，特别设置保障性租赁住房专章，为保障性租赁住房规范管理提供了更为有力的法治支撑。

三是编制规划蓝图。完成全市保障性租赁住房专项规划编制并正式印发，将“十四五”期末累计建设筹措的60万套（间）保障性租赁住房的计划，结合空间规划全面落地落图。按照供需匹配、职住平衡理念，重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域进行布局。特别是在市郊五个新城建设中以稳定就业、稳定居住为导向，结合产业发展、人口导入、人才成长不同阶段居住需求，适度提高保障性租赁住房在新增住房供应中的占比，把最好的资源给人民，努力把新城打造成为职住平衡、安居宜居的民生福祉之城。

四是制定设计标准。以“小户型、全功能、悦生活”为理念，积极探索优化保障性租赁住房设计，开展全市保障性租赁住房设计大赛，向全社会征集优秀设计思路。在此基础上，出台了保障性租赁住房新建、改建设计地方标准。

五是建设服务平台。建设住房租赁公共服务平台，并依托市政府政务服务“随申办”APP，上线“我要租房”应用场景，汇集本市保障性、市场化等各类租赁房源，面向社会提供在线看房选房、申请预约、合同网签备案、提取住房公积金支付租金等一站式服务。通过跨部门数据共享，保障性租赁住房申请对象可以实现当天线上申请、当天完成审核并签约入住。

在各方努力下，截至2022年底，全市保障性租赁住房已累计建设筹措38.5万套（间），达“十四五”期末规划量的64%；累计供应22万套（间），达“十四五”期末规划量的55%。

二、本市保障性租赁住房的制度特点

本市保障性租赁住房主要包括五个方面的特点。

一是准入广覆盖。保障性租赁住房申请对象不限户籍、不设收入线。基本准入条件是在本市合法就业且住房困难。合法就业以劳动合同等为依据，住房困难按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定，区域范围的计算标准结合通勤距离因素对市区、郊区分类确定。

二是租期更稳定。保障性租赁住房租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年、3年期的租赁合同；合同到期后，入住对象经复审仍符合准入条件的，可继续租住。除公租房继续实行“6+2”保障总年限外，其他保障性租赁住房不设最长租赁年限，但保障对象在本市购房、离开本市或因退休等不再符合准入条件的，房源退出，周转使用。

三是租金可负担。面向社会供应的保障性租赁住房项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，每年调价涨幅不得超过5%且不得超过市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金涨幅；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的项目，租金可进一步降低。保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。

四是户型小而美。新实施的保障性租赁住房项目，70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房总建筑面积的比例不低于70%；根据新市民、青年人需求特点，精心设计户型，高标准配置公共空间和配套设施，打造“小户型、全功能、悦生活”的保障性租赁住房。

五是公共服务全。保障性租赁住房承租人及居住使用人可以按规定在租赁房屋所在地办理居住登记、《上海市居住证》（非本市户籍）及社区公共户落户（本市户籍），并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务；保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。

三、相关意见建议的考虑

贵委在深入调研基础上提出的有关拓宽保障范围、实现职住平衡、科学评估租金定价、丰富租赁运营模式、提升运营水准、优化住房质量等建议，具有很强的针对性，对进一步优化完善本市保障性住房政策措施、推进保障性租赁住房更好更快发展具有重要的指导意义，其中有些意见建议我们已在制度设计和工作推进中进行了落实。

（一）关于增强房源适配性方面

本市加强保障性租赁住房空间规划，明确了选址规划的几方面原则。一是坚持空间引导、职住平衡。依据人口变化、城镇空间功能布局、产业发展导向，在主城片区、新城、新市镇等未来就业人口集中地区，通过新增用地或盘活存量建设用地建设保障性租赁住房。在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽（含轨交站的周边）等交通便捷、就业岗位分布、生产生活便利、租赁住房需求集中的地区，优选布局建设。二是衔接相关规划，合理选址。将地块与上位规划（区总规、单元规划、控制性详细规划和郊野单元村庄规划）充分衔接，充分研判地块区位和周边配套设施情况，确保规划选址的合理性与可实施性。三是完善公共配套，确保空间品质。结合保障性租赁住房规划规模和类型，按照十五分钟社区生活圈建设要求，提供各类公共服务、公共空间等配套设施，切实保障租住生活水平。

（二）关于利用存量土地建设方面

按照国家相关规定，本市打通了多种房源建设筹措渠道。其中，企事业单位可以利用自有闲置土地转型为租赁住房用地新建保障性租赁住房。该种方式下，企事业单位自有闲置土地可变更土地用途，但不需补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。此外，企事业单位还可以在符合相关规定要求的前提下将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

（三）关于加强租赁行为监管方面

本市明确保障性租赁住房承租人、居住使用人不得转借、转租房屋或改变房屋用途；承租人、居住使用人有转借、转租或改变房屋用途行为的，出租单位应当立即解除租赁合同，并按照国家、本市相关规定和租赁合同约定追究其责任。

《上海市住房租赁条例》对此也规定了明确的法律责任。2023年，本市将以《上海市住房租赁条例》实施为契机，对保障性租赁住房过程中可能出现的违规行为的加强发现和查处，确保保障性租赁住房的使用合法、规范。

（四）关于租金管理方面

本市已制订了较为完备的保障性租赁住房租金相关规定。保障性租赁住房的租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案，并向社会公布；实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室对评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；出租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可以向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。市房屋管理部门将加强对保障性租赁住房初次定价和调价的监督检查，加强对估价机构租金评估质量的监督检查；发现问题的，责令整改纠正。

此外，其他有关意见建议，我们正进一步结合工作实际，会同市相关部门抓紧研究细化落实。

衷心感谢贵委对本市保障性租赁住房工作的关心理解和支持。

        上海市房屋管理局