“关于实施上海市保障性租赁住房的建议”的提案收悉，现将办理情况函告如下：

一、本市保障性租赁住房工作开展情况

加快发展保障性租赁住房，解决大城市新市民、青年人阶段性住房困难，是党中央、国务院作出的重大决策部署。去年6月国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，全市上下深入学习贯彻和谋划推进加快发展保障性租赁住房各项工作。上海市委、市政府高度重视，李强书记、龚正市长多次召集专题会议、进行现场调研、出席项目集中开工活动，本市保障性租赁住房工作在高起点上迅速掀起高潮。

（一）凝聚思想共识，形成加快发展保障性租赁住房的政治自觉。

上海作为人口净流入的超大城市，来沪常住人口的住房困难问题较为突出。从第七次人口普查数据看，约有近千万常住人口有租赁需求。通过对党中央国务院部署精神的学习和一系列专题研究，全市上下深刻认识到，解决好新市民、青年人的安居问题，是一项极其重要的工作，关系到城市活力和未来发展，也彰显城市温度和包容，是党和政府义不容辞的职责；要把加快发展保障性租赁住房作为政治责任和行动自觉，尽最大努力让来沪新市民、青年人享有品质生活、感受城市温度、拥有归属认同，以安居宜居提升城市竞争力和软实力。

（二）加强制度设计，完善本市保障性租赁住房的政策体系。

按照国家部署要求，将原有面向新市民、青年人供应的公租房、单位租赁房和各类享受政策支持的租赁住房全面纳入保障性租赁住房管理，并明确了本市保障性租赁住房的建设方式、户型标准、准入条件、租赁期限、租赁价格、支持政策等一系列基础制度。经市政府常务会议、市委常委会先后审议，市政府办公厅于去年11月正式印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。在此基础上，市住建委、市房管局、市发改委、市规资局、市经信委等相关部门先后制定出台8项配套政策细则，使全市保障性租赁住房从项目认定、土地供应、建设管理、改建纳管、园区配套、税费优惠到租金定价、供应管理、租赁服务都有相应政策配套，初步形成了覆盖全生命周期的“1+8”政策体系。

（三）充分挖掘潜力，明确本市保障性租赁住房的发展目标。

在深入研判租赁需求基础上，通过深挖潜力、自我加压，上海市委、市政府明确，“十四五”期间，全市计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”期末，全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右，全面健全完善从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度，使新市民、青年人的住房困难得到较大程度缓解。按照“前两年多做快做”的要求，2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标任务总量的一半以上，这个数量在全国各大城市中位居最前列，充分体现了上海把党中央、国务院的决策部署落到实处的决心，真正做到把加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重中之重。上述目标任务已通过《保障性租赁住房工作目标责任书》的方式分解下达各区政府。

（四）广泛动员部署，全面启动保障性租赁住房各项具体工作。

按照保障性租赁住房政策和目标任务要求，各区、各部门迅速行动，按照“开局就是决战、起步就是冲刺”的精神，全力以赴推动保障性租赁住房各项具体工作全面展开，努力跑出保障性租赁住房发展加速度。一是编制一张规划蓝图，市住建委、市房管局会同市规划资源局初步完成全市保障性住房专项规划编制工作，到“十四五”期末累计建设筹措60万套（间）保障性租赁住房的计划结合空间规划编制工作全面落地落图。二是制定一套设计标准，在全市开展保障性租赁住房设计大赛，向全社会征集优秀设计思路；在此基础上抓紧编制保障性租赁住房新建、改建设计的地方标准，计划今年三季度正式发布。三是建设一个服务平台，依托市政府政务服务“随申办”APP，开发“我要租房”服务专题应用场景，汇集本市保障性租赁住房、市场化租赁住房等各类租赁房源，面向社会提供在线看房选房、申请预约、合同网签备案、提取住房公积金支付租金等一站式服务，计划今年三季度建成试运行。四是落实一揽子支持政策，市发改委、市税务局及时对接落实首批享受民用水电气价格政策和住房租赁税收优惠政策的保障性租赁住房项目，市房管局及时落实保障性租赁住房基础设施配套费减免政策，市发改委会同证监局等部门启动了以保障性租赁住房为资产池的基础设施不动产REITs发行申报工作。五是推动一批重点项目，各区政府组织区房管、规划资源等部门对照目标任务分解情况，抓紧推进本区保障性租赁住房项目落地实施；在全市上下共同努力下，本市保障性租赁住房项目建设筹措全面提速。截至2022年上半年，2021-2022年24万套（间）保障性租赁住房建设筹措任务，已完成逾19万套（间）；与历史存量累计，我市保障性租赁住房已累计建设筹措32.9万套（间）、供应18.3万套（间），分别达到“十四五”期末规划量的55%和45%。

二、本市保障性租赁住房的制度特点

本市聚焦新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点，精准设计本市保障性租赁住房基础制度，并将公租房、单位租赁房、享受政策支持的各类租赁住房中符合条件的房源，统一纳入保障性租赁住房管理。具体制度特点：

一是准入广覆盖。申请对象不限户籍、不设收入线。基本准入条件，是在本市合法就业且住房困难。合法就业以劳动合同等为依据，住房困难按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

二是租期更稳定。租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年、3年期的租赁合同；合同到期后，入住对象仍符合准入条件的，可继续租住。除公租房外，其他保障性租赁住房不设最长租赁年限；保障对象在本市购房或离开本市等不再符合准入条件的，房源退出，周转使用。

三是租金可负担。面向社会供应的项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，年涨幅最高不超过5%且不超过同期同地段市场租赁住房租金涨幅；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的租赁住房项目，租金可进一步降低。住建（房管）部门建立市场租金监测机制，加强对项目初次定价和调价的统筹指导，稳定租赁价格。

四是户型小而美。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；根据新市民、青年人需求特点，精心设计户型，高标准配置公共空间和配套设施，打造“小户型、全功能、悦生活”的保障性租赁住房。

五是公共服务全。保障性租赁住房承租人及居住使用人可以按规定在租赁房屋所在地办理居住登记、《上海市居住证》（非本市户籍）及社区公共户落户（本市户籍），并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务；保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。通过属地责任的落实，政府各项管理服务对保障性租赁住房承租人实现全面覆盖。

三、相关意见建议的考虑

你们在深入调研基础上提出从规划引领、完成有效供应、做好政策落地等方面发展保障性租赁住房，这些意见和建议，具有较强的针对性，对进一步优化完善本市保障性住房政策措施、推进保障性租赁住房发展具有很好的参考价值，其中有些意见建议我们已在制度设计和工作推进中进行了落实。具体如下：

（一）关于规划引领

本市《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》中已明确，要加强保障性租赁住房空间规划，重点在新城等人口导入区域、产业园区及周边、轨道交通站点附近布局，强化供需适配，促进产城融合，职住平衡。目前，本市保障性租赁住房专项规划已基本完成编制工作。按照建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度安排，专项规划强调近远期结合，远期展望至2035年，针对多元供应方式，确保底线供应和弹性预留；近期强化各区“十四五”时期保障性租赁住房的建设项目空间布局引导和土地使用安排，尤其在市郊五个新城建设中，适度提高保障性租赁住房在新增住房供应中的占比，努力把新城打造成为职住平衡、安居宜居的民生福祉之城。总体上，结合规划编制，将60万套（间）保障性租赁住房建设筹措任务全部落地上图，做到锁定总量、优化空间、滚动实施、动态调整。

（二）关于完成有效供给和政策落地

“十四五”期间，全市计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”期末，全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右。为完成上述规划目标，全市上下正在凝心聚力推进保障性租赁住房项目建设全面提速。

在目标任务分解落实方面，把“十四五”和2022年保障性租赁住房建设筹措目标任务、供应目标任务以《保障性租赁住房工作目标责任书》的方式全面分解下达至各区人民政府，各区也结合规划情况相应将目标任务分解下达到街道、镇和区相关单位，将压力层层传导、责任层层压实。具体房源建设筹措渠道，由各区政府在国家明确的居住用地新建配建、存量产业用地转型、产业园区配套建设、非居住存量房屋改建、利用农村集体经营性建设用地建设五种建设路径中根据本区实际作出安排。

在加快建设速度方面，我市将保障性租赁住房项目全面纳入市重大工程推进建设，实行挂图作战，条线结合做好推进工作。各区履行项目建设推进的主体责任，积极构建“绿色通道”，精简、加快项目审批流程。

在非居改建政策和标准方面，市住建委、市房管局修订出台了《本市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的实施意见》。《意见》明确，此类项目由区政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织区相关部门联合会审后予以预认定；改建工程实施纳入建筑装饰装修工程规范管理；改建完成经联合验收后，出具正式的项目认定书。《意见》对改建项目认定和工程管理坚持结构、消防、治安“三个安全”，土地性质、房屋性质、建筑容量“三个不变”，以及房屋权属清晰合法等原则，并将安全要求纳入施工图审查环节，依托审图机构专业力量从设计源头确保项目改建安全。此外，《保障性住房设计标准（保障性租赁住房改建分册）》也已基本完成制定和征求意见；该《设计标准》涵盖建筑设计、室内装修设计、室内环境、结构设计、建筑设备和消防设施设计等内容，将在进一步完善后正式发布。

在既有租赁住房项目认定纳管方面，市、区国有企业通过各种方式获得租赁住房用地投资新建的全自持租赁住房，经认定统一纳入保障性租赁住房管理。其他符合条件的租赁住房，以政府引导、自愿申请为原则，经认定纳入保障性租赁住房管理。2022年上半年，各区办理保障性租赁住房项目认定146个、14.4万套（间），基本完成市、区国企投资的既有Rr4租赁住房项目认定纳管工作。

在租赁价格管控方面，按照“租户可负担、企业可持续”的原则，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》规定，面向社会供应的保障性租赁住房，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，每年调价涨幅不得超过5%且不得超过市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金涨幅，着重通过控制涨幅稳定出租单位和承租人双方预期。制定出台《关于做好本市保障性租赁住房项目市场租金评估工作的通知》和《上海市租赁住房租金评估指引（试行）》，指导房地产估价机构规范开展市场租金评估，为保障性租赁住房初始定价提供依据；健全全市各类租赁住房租金数据调查统计机制，科学监测市场租金变动情况，为保障性租赁住房调价提供依据。

在租赁使用行为管理方面，我市明确规定，保障性租赁住房（含公共租赁住房）不得转租转借。近期，市人大正在抓紧制定地方性法规《上海市住房租赁条例》，设专章对保障性租赁住房租赁活动进行规范，加大对违规行为的处罚力度；同时，在公共租赁住房项目全面推广使用人脸识别、指纹识别、身份证识别等可作唯一性识别的智能门禁，通过“制度+技术”，严格防范和处理转租转借等违规行为。

此外，其他有关意见建议，我们正进一步结合工作实际，会同市相关部门抓紧研究细化落实。

衷心感谢你们对本市保障性租赁住房工作的关心支持，也欢迎你们继续监督指导。

上海市房屋管理局