关于进一步规范住宅小区物业管理的代表建议收悉,经我局会同市委组织部、市市场监管局、市民政局研究，现将办理情况答复如下：

一、关于突出社区党建引领，大力发展红色物业

上海自本世纪初开始探索社区物业党建联建。自十九大以来，市委高度重视党建引领住宅小区物业治理，先后出台了《以组织体系建设为重点推进新时代基层党建高质量发展的意见》《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干意见》，明确提出建立以党组织为核心，包括业委会、物业服务企业等各类组织共同参与的基层治理架构。今年，市委将物业管理行业党建纳入基层社区治理的重要内容，并在《关于进一步提升社区治理规范化精细化水平的若干意见》中予以明确。市建设交通工作党委印发了《关于进一步发挥党建引领作用 推动物业管理行业高质量发展的若干意见》，对物业管理行业党建工作提出了总体要求，明确了党建引领物业管理行业高质量发展的主要任务。将通过坚持需求导向、加强行业监管、打造工作品牌，引领物业行业高质量发展；通过提升物业服务企业党组织的组织力、加强从业人员队伍建设、拓展党建工作载体平台，引领物业企业加强自身建设。

在工作机制方面，一是依托现有居民区联席会议平台，推动在社区建立居委会、业委会、物业服务企业等组成的党建联席会议制度，社区民警、城管、社会组织以及广大党员业主和社区志愿者等多方参与，共商共治物业管理难题。二是积极营造宣传氛围。充分利用小区电子显示屏、展板等宣传阵地，让基层党建、物业行业党建内容进小区，营造党建引领社区建设的浓郁氛围，培养强化业主的自我管理意识。

二、关于完善《规定》配套细则，健全物业管理体制机制

一是加强业委会建设。《上海市居民委员会工作条例》中规定，居民委员会应当协助街镇等部门做好业委会组建和换届改选的组织工作，符合条件的居委会成员可以经合法程序担任业委会委员。实践中，各区、各街镇通过居委会搭建居民区联席会议等民主协商平台，鼓励符合条件的居委会成员经合法程序担任业委会成员，形成工作合力。截至2020年6月底，全市共有2341个符合条件的小区实现居委会成员兼任业委会成员。

二是促进物业行业转型发展。积极探索对中心城区规模小、管理差的小区进行物业管理区域合并或管理合并，引入优质物业服务企业，形成规模效益。2019年有69个小区进行了合并，劝退及淘汰物业服务企业78家。鼓励物业服务企业做大做强，培育一批竞争力强、品牌度高的现代大企业、大集团。加快培育专业服务和相关维修服务市场主体，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路。逐步形成以龙头企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群。

三是完善物业服务市场价格机制。2015年以来，为建立完善物业服务市场价格机制，我局印发了《关于建立住宅物业服务收费市场化价格机制有关问题的意见》，明确了物业服务市场定价的总体原则和市场化衔接机制。通过市物业管理行业协会网站发布了1500个小区物业服务价格监测信息，覆盖全市16个区200多个街镇，为业主与物业服务企业协商定价提供参考。下一步将根据2018-2019年全市物业服务价格调查成果，在协会官网提供分区及内、中、外环物业服务平均价格监测信息。2019年，我局组织指导市房地产估价师协会、市物业管理行业协会研究制定评估管理规范和评估技术规则，培训考核了首批专业评估人员，引入第三方专业评估机构，在全市开展物业服务价格评估及小区物业费调价试点，当年共有250个小区成功调整了物业服务费价格。今年，我局继续在全市面上推进物业服务价格评估及物业费调价工作试点，并组织各区、各街镇评选在物业费调价等方面具有特色经验的住宅小区，创建美丽家园建设特色小区、示范小区，树立“美丽家园”典型，发挥标杆引领效应，推广物业费调价经验，推进物业费调价工作规范化。

三、关于加大行业整治力度，规范物业企业行为

一是加强物业行业监管。继续落实市、区、街镇、物业服务企业、项目经理五级督查巡查制度。建立完善物业服务企业综合评价机制，从信用情况、业主满意度、经营能力、报修投诉处置情况、物业服务质量、社区社会责任履行等多个维度对物业服务企业进行综合评价，通过媒体、信息平台等方式将评价结果向社会公布。加强物业企业交接过程监管，完善物业承接查验制度。探索建立物业服务企业市场退出机制，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境，促进物业服务企业及从业人员依法履约、守信经营。

二是推进物业服务标准化。2006年，原市质监局发布了DB31/T 360-2006《住宅物业管理服务规范》地方标准。为适应物业服务行业发展和服务内容分级的需要，我局组织市物业管理行业协会及相关物业服务企业对该规范进行了重新梳理和修订，将物业服务内容分为一至五级，一级为最低等级的基本服务，五级为最高等级。该标准已于2020年5月1日由市市场监管局正式发布，标准编号为DB31/T 360-2020。我局将依托市物业管理行业协会，开展DB31/T 360-2020《住宅物业管理服务规范》培训，宣传推广新版地方标准。

四、关于完善维修资金管理制度，细化操作流程

（一）依法依规推进续筹

《上海市住宅物业管理规定》明确，专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。2019年，全市共有156个小区完成维修资金续筹。《上海市住宅物业管理规定》还明确，“业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。”。目前，我局正会同不动产登记局等相关单位部门就二手房交易环节补足维修资金相关事宜研究讨论，已形成初步实施方案，拟于今年底正式实施。《上海市住宅物业管理规定》规定公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十。2019年，全市公共收益入账金额为10.15亿元，其中4.78亿用于补充维修资金。

（二）加强维修资金使用管理监管

我局于2018年9月印发的《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》中将维修资金规范使用账目作为刚性要求，纳入物业服务企业及项目经理信用管理，把维修资金使用管理和账目公布检查作为市、区、街镇三级房管部门专项督查的重点内容。同时，对账目未公开或使用过程违规的小区物业服务企业、项目开具整改单，实施信用记分，区局、街镇房办约谈物业企业负责人等方式，进一步加大小区维修资金使用管理监管力度。

（三）应急维修资金使用

为解决共用部位、共用设施设备突发严重故障情况下的资金保障问题，《上海市住宅物业管理规定》创新设置了本市住宅小区房屋及设施设备发生紧急情况时使用维修资金的救济路径。其中，第七十三条明确发生紧急状况需要对共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，且维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金但业委会未在规定时间内审核同意维修、更新方案的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的通知，在专项维修资金中列支。

衷心感谢您对本市物业管理工作的关心和支持！

                           上海市房屋管理局